Büroimmobilien erholen sich nur langsam

Büroimmobilien machen gerade trotz der positiven Arbeitsmarktentwicklung eine schwere Zeit durch: Die Leerstandsquote steigt, die Zahl der Baugenehmigungen ist eingebrochen, die Preise sind im vergangenen Jahr um 2% gesunken und dürften auch 2024 weiter zurückgehen und auch die Gesamtrendite ist rückläufig.

Dass Anleger lieber in Wohnimmobilien statt in Gewerbeimmobilien investieren, kommt nicht von ungefähr. Die Zahlen geben ihnen recht. Die Renditen für Büroimmobilien brachen 2023 stark ein – in einem Umfeld, in dem kaum noch gebaut wird. Gemäss dem aktuellen Immo-Monitoring von Wüest Partner erreichte die Anzahl neuer Baugenehmigungen für Büroflächen im letzten Jahr den niedrigsten Stand seit 2000. Dies entspricht einem Rückgang um 48% im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen Jahre. Die Gründe dafür sind, so die Experten von Wüest Partner, die gestiegenen Finanzierungs- und Baukosten, aber insbesondere die steigenden Leerstände bei Büroflächen.

Die Leerstandsquote steigt und steigt

Trotz der schwachen Bautätigkeit und der positiven Arbeitsmarktentwicklung stehen immer mehr Büroflächen leer. 2023 stieg die Leerstandsquote auf über 8%. Bei Bürogebäuden, die den aktuellen Nachhaltigkeitsanforderungen nicht mehr entsprechen, ist der Leerstand laut den Experten von Wüest Partner noch höher. Dabei gibt es auch regionale Unterschiede. In Regionen wie Lausanne und Genf übersteigt das Angebot die Nachfrage deutlich. Die Leerstandsquote liegt dort bei nahezu 10%. In Regionen wie Basel stieg die Nachfrage nach neuen Büroflächen dank des boomenden Arbeitsmarkts. Dort ist die Leerstandsquote mit 7% etwas geringer.
 

Doch ungeachtet dieser regionalen Unterschiede ist die Leerstandsquote schweizweit deutlich gestiegen. Zwischen 2018 und 2022 lag sie im Durchschnitt noch bei 6%.

Mietrückgang auch 2024

Mit der steigenden Leerstandsquote nimmt auch der Druck auf die Mieten weiter zu. 2023 gingen sie um durchschnittlich 2,2% zurück. Analog zu den Verkaufsflächen gibt es auch bei Büroflächen grosse Standortunterschiede. Die sogenannten Premium-Immobilien schlugen sich ganz gut, so Wüest Partner. Im Genfer Zentrum stiegen die Büromieten im vergangenen Jahr leicht um 0,5%, während sie in der Stadt Genf insgesamt um 2,9% sanken. Im Zentrum von Zürich verzeichneten die Büromieten gar einen markanten Anstieg von knapp 9%, wohingegen sie in der Stadt Zürich stagnierten und in der Region Zürich um 4,4% zurückgingen.
 

Langfristig gesehen ist die Entwicklung der Büromieten jedoch nicht sehr rosig. Seit 2013 sind sie um insgesamt 3,2% gesunken. Lediglich Zürich hebt sich positiv ab. In der Stadt Zürich legten die Mieten um über 8% und im Zentrum sogar um fast 13% zu. In der Genferseeregion hingegen brachen sie in den letzten 10 Jahren um knapp 15% ein, in der Stadt Genf sogar um über 21% (gegenüber -1,1% im Genfer Zentrum).
 

Für 2024 rechnen die Experten von Wüest Partner damit, dass die Büromieten leicht um 0,4% zurückgehen.

Gesamtrendite deutlich unter dem historischen Durchschnitt

Zwischen 2014 und 2022 lag die Gesamtrendite von Büroimmobilien beinahe jedes Jahr über 4%, 2019 und 2021 sogar bei über 6%. Letztes Jahr jedoch fiel sie auf nur noch knapp 1%. Zwar blieben die Mieten relativ stabil, jedoch sank der Wert der Büroimmobilien um über 2%.
 

2024 wird die Gesamtrendite voraussichtlich wieder auf rund 2% steigen, die Bewertungen der Büroimmobilien dürften jedoch weiter zurückgehen. Laut den Prognosen der Ökonomen dürfte sich diese Entwicklung 2025 fortsetzen, ehe sich die Gesamtrenditen ab 2026 wieder der 4-Prozent-Marke nähern dürften. Sofern der Büroimmobilienmarkt bis dahin keine böse Überraschung erlebt.
 

Redaktion - Immoday