Das Agio der nicht kotierten Fonds bleibt im April positiv
14/05/2024
4 min
Der letzte Monat war für die nicht kotierten Fonds ruhig; das Agio stagniert, blieb aber mit 0,03% positiv. Damit schnitten sie besser ab als der breit gefasste SWIIT, der im April 2,5% einbüsste. Ansonsten ist der Markt nach wie vor flau, mit einem Transaktionsvolumen, das weiter gesunken ist, wenn man dem Immo Desk der BCV Glauben schenken darf. Zwei Fonds werden demnächst an die Börse gehen.
Nach fünf aufeinanderfolgenden Monaten mit steigenden Kursen korrigierten die Immobilienfonds im April. Der SWIIT-Index fiel um 2,5%, wodurch die YTD-Performance auf 3,31% zurückging. Vor diesem Hintergrund kamen die nicht kotierten Fonds ziemlich gut weg. Sie legten ganz leicht zu (+0,13%). Ihr durchschnittliches Agio beläuft sich den Berechnungen der Spezialisten des Immo Desk der BCV zufolge nun auf 0,03%. Es ist also den zweiten Monat in Folge knapp positiv. Das sieht auf den ersten Blick nach nichts aus, war aber seit 18 Monaten nicht mehr der Fall.
Dieser Wert ist jedoch noch weit entfernt vom durchschnittlichen Agio der kotierten Fonds, das laut den Experten von Credit Suisse Asset Management Ende April bei 19,5% lag – und auch sehr weit entfernt vom durchschnittlichen Agio der nicht kotierten Fonds von vor dem Zinsanstieg 2022, das damals praktisch 10% betragen hatte.
Dennoch ist die YTD-Performance der nicht kotierten Fonds mit 5,4% besser als diejenige der kotierten Fonds (+3,2%), was ebenfalls seit Langem nicht mehr der Fall war (Einen Wermutstropfen gibt es laut Bruno Mathis von der BCV trotzdem: Die Strategieänderung des Fonds CS 1a Immo PK, auf die weiter unten eingegangen wird, hatte einen erheblichen Einfluss auf diese Performance.).
Sekundärmarkt äusserst flau
Ansonsten gab es in den letzten Wochen nicht viel zu berichten, da der Markt für nicht kotierte Fonds äusserst flau war. Wie die Spezialisten des Immo Desk der BCV erläutern, war die Sekundärmarktaktivität über PropertyMatch sehr gering. Sie leide nach wie vor unter dem vergleichsweise stärkeren Interesse an kotierten Immobilienfonds und dem dynamischen Primärmarkt.
Im Klartext: Das Volumen und die Anzahl der vermittelten Transaktionen sind im April erneut zurückgegangen – den vierten Monat in Folge. Der Umsatz betrug 0,5 Millionen Franken – dies bei insgesamt 10 Transaktionen.
In den letzten 12 Monaten wurden 220 Transaktionen mit einem Gesamtwert von fast 25 Millionen Franken vermittelt.
Die Plattform Propertymatch.ch ist ein Marktplatz, der zum Ziel hat, den Handel mit kollektiven Immobilienanlagen zu erleichtern, deren Liquidität zu verbessern und mehr Transparenz zu bieten. Sie richtet sich in erster Linie an institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Asset Manager, Fondsverwalter sowie unabhängige Vermögensverwalter.
Hartnäckige Disagios nehmen ab
Im April verzeichneten einige Fonds wie der Helvetica Swiss Opportunity Fund (-4,85%), der Realstone Industrial Fund (-2,82%) und der PURE Swiss Opportunity REF (-2,82%) eine negative Performance. Doch wie der Immo Desk der BCV bemerkt, sind diese negativen Performancezahlen in erster Linie auf die Ausschüttung der Dividende für das Geschäftsjahr 2023 zurückzuführen.
Klammert man den Sonderfall des CS 1A Immo PK (dessen Manager im letzten Monat beschlossen haben, die Strategie zu ändern und den CS 1a Immo PK in einen NAV-basierten Fonds umzuwandeln, wodurch der Wert des Fonds künstlich um mehr als 23% aufgebläht wurde), verzeichneten der Raiffeisen Futura Immo Fonds (5,7%) und der Helvetia (CHF) Swiss Property Fund (4,2%) die beste YTD-Performance. Und nicht zu vergessen der UNIM - Union Immobilière Suisse, der das Feld in Sachen YTD-Performance mit 6,5% anführt.
Von den 27 vom Immo Desk der BCV analysierten Fonds – die einen Marktwert von rund 15 Milliarden Franken darstellen – weisen nur noch sechs ein signifikantes Disagio (von mehr als 1%) auf. Dies ist ein Zeichen dafür, dass der Sektor als Ganzes wieder zu einem gewissen Gleichgewicht zurückfindet. Noch vor sechs Monaten hatten doppelt so viele Fonds ein Disagio.
Dies in einem Umfeld, in dem die Volatilität der nicht kotierten Fonds niedrig bleibt (ungefähr 5%) und damit nur fast halb so hoch ist wie die der kotierten Fonds.
Zwei nicht kotierte Fonds demnächst an der Börse
Die Flaute der letzten Wochen dürfte mit dem Börsengang der beiden nicht kotierten Fonds Helvetica Swiss Opportunity Fund und Helvetia Swiss Property Fund demnächst ein Ende finden. Dieses Ereignis wird von der gesamten Branche mit Spannung erwartet. Dann wird sich nämlich zeigen, wie gross das Interesse der Anleger an indirekten Immobilienanlagen wirklich ist.
Denn obwohl in den letzten Monaten das durchschnittliche Agio der kotierten Fonds von 5,9% Ende Oktober auf derzeit 19,5% angestiegen ist, war zu beobachten, dass die Anleger eher auf sichere Werte setzen und weiterhin zurückhaltend sind. Ein Beispiel dafür sind Kapitalmassnahmen, die in den letzten Wochen zwar immer häufiger durchgeführt wurden, aber bis Ende April nur 220 Millionen Franken einbrachten. Auch in diesem Fall wurden Vehikel mit einem ausgewiesenen Track Record bevorzugt, Neueinsteiger bekundeten Mühe mit ihren Kapitalmassnahmen.
Schwieriges Vorhaben für Helvetica
In diesem Umfeld, in dem zwar Zuversicht herrscht, aber immer noch Vorsicht geboten ist, wird es also interessant sein, zu sehen, wie die Anleger diese beiden Börsengänge aufnehmen werden.
Für den Helvetia (CH) Swiss Property Fund mit einem Nettovermögen von derzeit rund 830 Millionen Franken und einem Agio von 4,5% dürfte der Börsengang kein grosses Problem sein. Viel schwieriger ist die Situation für den Helvetica Swiss Opportunity Fund, der ein Nettovermögen von 180 Millionen Franken hat und per Ende April weiterhin ein Disagio von 12% aufwies.
Es wird also interessant sein, zu beobachten, wie der Markt in einigen Wochen ein solches Vehikel aufnimmt, zumal das Vorhaben recht komplex ist. Nach dem Börsengang soll der Helvetica Swiss Opportunity Fund nämlich mit dem kotierten Helvetica Swiss Commercial Fund zusammengelegt werden. Den Helvetica-Managern zufolge wird durch diese Konsolidierung ein breit diversifiziertes Anlagevehikel mit einem Vermögen von über einer Milliarde Franken entstehen, das stabile Gewinne abwirft und vor allem für eine höhere Liquidität der Anteile sorgt – etwas, das die Anleger seit Langem fordern. Es wird sich in einigen Wochen weisen, ob diese Marketingargumente die Anleger zu überzeugen vermochten.