«Die Wertsteigerung vernachlässigter Liegenschaften ist eine unserer Stärken»

Mit der Aktualisierung seines Fünf-Jahres-Aktionsplans ist der Fonds Realstone RSF bestens positioniert, um sich durch höhere Rentabilität und einen hohen Wohnanteil abzuheben. Ein Gespräch.

«Wir beginnen endlich die Früchte zu ernten, nachdem wir fast vier Jahre lang hart daran gearbeitet haben, die Performance des Produkts zu verbessern», freut sich Julian Reymond, CEO von Realstone. «Der Börsenkurs des Realstone RSF hat innerhalb eines Jahres um ganze 20% zugelegt.» Als nächster Schritt soll der organische Cashflow des Fonds verbessert werden, um die Ausschüttung zu verstetigen. «Jede Liegenschaft wird anders behandelt», hält Julian Reymond fest. «So können wir innovativ sein.» 

Aber es steht für den Fonds ausser Frage, dass er zu diesem Zweck Energieschleudern abstösst. «Ganz im Gegenteil: Liegenschaften in schlechtem Zustand zu erwerben und sie dann aufzuwerten, ist eine unserer Stärken», sagt Julien Bersier, Portfoliomanager von Realstone. «Unser Ziel als Asset Manager ist es, eine ‹saubere› Liegenschaft auf den Markt zu bringen und diese gewinnbringend zu veräussern.» Die auf fünf Jahre angelegte Wertschöpfungsstrategie beruht auf drei Säulen: der Verbesserung der Rentabilität, der Erhöhung des Wohnanteils und der Senkung der Leerstandsquote.

Verbesserung der Rentabilität

Mit Blick auf die Investoren besteht das Hauptziel darin, die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 3% des Nettoinventarwerts (d. h. Nettoergebnis geteilt durch den Eigenkapitalanteil der Liegenschaften) dauerhaft zu sichern. «Heute beläuft sich unsere Dividende auf 3.70 Franken pro Anteil. Mittelfristig könnte sie auf 3.90 oder 4 Franken steigen», meint der Portfoliomanager. «Ziel ist es, die Rentabilität zu verbessern und zu verstetigen.»

Deshalb ergänzt das Lausanner Unternehmen seine Sanierungsprojekte durch eine Tätigkeit, die es schon seit Langem betreibt: das Bauen. «In Horgen im Kanton Zürich haben wir am 30. September 233 Wohnungen übergeben. Am 1. Oktober hatten wir 233 Mieter; alle Wohnungen waren belegt», betont Julien Bersier. «Diese Immobilien benötigen in den nächsten 10 bis 20 Jahren keine CAPEX, die Instandhaltungskosten fallen also weg. Auf diese Weise kann man eine hervorragende Performance erzielen. Die Besonderheit des Realstone RSF besteht gerade darin, dass er sehr viele Neubauten in seinem Portfolio hat. Damit ist er auch einer der Vorzeigefonds in Sachen Nachhaltigkeit ... 50% der Liegenschaften sind weniger als 15 Jahre alt.»

Erhöhung des Wohnanteils

Eine Steigerung des Wohnanteils wird nicht nur durch Neubauten, sondern auch durch die Neupositionierung von Gewerbeflächen erzielt. «Heute gibt es an einigen Märkten einen echten Wohnungsmangel», erklärt Julian Reymond. Vor diesem Hintergrund entstand das Projekt «Octagon» im Kanton Genf. Im Rahmen dieses Vorhabens werden rund 2400 Quadratmeter Gewerbefläche in 70 Zimmer mit Service umgewandelt. Die Arbeiten dürften im Juni 2025 abgeschlossen sein. «Wir wollten ein Firmenhotel schaffen – das war also das Konzept», erzählt der Manager. «Nun bieten wir unseren Mietern, d. h. Unternehmen, mit der Möglichkeit, ein ‹furnished Flat› zu haben, einen zusätzlichen Service.»

«Bei unseren anderen Projekten versuchen wir, eine energetische Sanierung mit einer wertschöpfenden Neupositionierung wie einer Aufstockung zu kombinieren», fügt Julien Bersier hinzu. «So wird die Sanierung, die in der Regel die Performance verwässert, finanziell interessant.» Die Verdichtung kann neben Umnutzungen auch über Aufstockungen von Liegenschaften erfolgen.

Das erklärte Ziel besteht auf jeden Fall darin, den Wohnanteil bis 2026 auf 70% zu steigern. Heute liegt er bei 67%. «Die Erhöhung des Wohnanteils erfolgt über den Erwerb von Wohnliegenschaften, die Fertigstellung und Übergabe von Neubauten oder über den opportunistischen Verkauf bestimmter Gewerbeflächen. Der letzte Punkt hängt in erster Linie von der Marktsituation in diesem Segment ab. Wir achten darauf, diese Gewerbeliegenschaften nur zu einem hervorragenden Preis zu veräussern.»

Senkung der Leerstandsquote 

Ein besonderes Augenmerk liegt zudem auf der Reduzierung der Mietzinsausfallrate. «Diese Rate ist im Realstone RSF sehr wichtig. Wird diese reduziert, kann die Rentabilität des Portfolios sofort deutlich erhöht werden», erklärt Julien Bersier. Mehrere Massnahmen wurden ergriffen. Die erste war die Einstellung von eigens für Gewerbeliegenschaften vorgesehenen Personalressourcen, um ein spezielles Property Management für diesen Sektor aufzubauen. Dank dieser Massnahme konnten das Vertrauen der gewerblichen Mieter und deren Loyalität gestärkt werden, indem ein wachstumsförderndes Ökosystem geschaffen wurde.

So wurde die Liegenschaft Octagon mit Ladesäulen, einem Restaurant, einem Fitnessbereich und einem Kinosaal, der als Auditorium dient und für Konferenzen gemietet werden kann, ausgestattet. «Es sollte ein echter Service-Hub entstehen, der mehr ist als ein Bürogebäude, in dem die Leute um 9 Uhr zur Arbeit kommen und um 17 Uhr wieder gehen. Die Idee war, eine Gemeinschaft zu schaffen.» Ergebnis: Innerhalb von zwei Jahren wurden 20 000 Quadratmeter vermietet. «Wir gehen davon aus, dass die Auslastung bis zum Abschluss im März 2026 bei 95% liegen wird», merkt Julien Bersier an.

Auch in den Wohnquartieren wird der Schwerpunkt auf Servicedienstleistungen gelegt. «Wir arbeiten intern mit unseren eigenen Hauswarten. Wir vertrauen ihnen mehr Aufgaben an, um die Zufriedenheit unserer Mieter zu erhöhen», sagt Julian Reymond. «Wir sind uns bewusst, wie wichtig die Nähe zu unserer Mieterschaft ist. Und der Hauswart, der vor Ort ist und ihnen Servicedienstleistungen erbringt, ist genau die Vertrauensperson, die diese Nähe herstellt, aber auch diesen differenzierten Service ermöglicht.» Auch mit der Ansiedlung kleiner Geschäfte sowie von Pflege- und Betreuungseinrichtungen soll den Mietern eine möglichst breite Dienstleistungspalette bereitgestellt werden. «Wir achten immer darauf, an den verschiedenen Standorten ein vielfältiges Angebot an Servicedienstleistungen wie Kinderkrippen, Lebensmittelgeschäften, Apotheken oder Arztpraxen zu haben», so Julien Bersier. «Die Idee ist, ein umfassendes Lebenskonzept anzubieten.»

Redaktion-Immoday.ch