Erneuter Rückgang des Agios der kotierten Immobilienfonds
11/06/2024
6 min
Das durchschnittliche Agio der kotierten Fonds lag per Ende Mai bei 18,2% und damit 1,3 Prozentpunkte tiefer als Ende April. Der Spread gegenüber den Eidgenossen bleibt mit 180 Basispunkten beträchtlich, obwohl er sich leicht verengt hat. Die kotierten Immobilienfonds haben seit Jahresbeginn um 3,3% zugelegt – dies an einem zuversichtlichen Markt, an dem die Kapitalmassnahmen weiterhin gut laufen.
Die Konsolidierung bei den kotierten Immobilienfonds, die nach einer langen Haussephase in den letzten zwei Monaten rückläufig waren, hält an. Im Mai ging das durchschnittliche Agio gemäss den von UBS Asset Management veröffentlichten Zahlen erneut zurück, und zwar auf 18,2%. Bedenkt man, dass dieser Wert Ende März noch bei 22,7% lag, fällt die Korrektur mittlerweile beträchtlich aus.
Doch wir sollten das Glas halb voll anstatt halb leer sehen: Die Erholung des Sektors von den Tiefstständen, die im Sommer 2023 erreicht wurden, als das durchschnittliche Agio auf 5,9 % gefallen war, ist nach wie vor bemerkenswert. Der SXI Real Estate Fund Broad Index hat seit Jahresbeginn um 3,3% und in den letzten 12 Monaten sogar um 7,2% zugelegt.
Markt nach wie vor zuversichtlich
Die Korrektur der letzten Wochen scheint die Anleger nicht sehr zu beunruhigen. Die Zahl der Kapitalmassnahmen nimmt weiter zu, was ein Zeichen für das Vertrauen des Marktes ist. Der Spread zwischen der Ausschüttungsrendite der Fonds und der Rendite der Eidgenossen ist in den letzten Wochen zwar leicht zurückgegangen, bleibt mit rund 180 Basispunkten aber beträchtlich. Er ist somit gross genug, um die Investoren davon zu überzeugen, Immobilien den Obligationen vorzuziehen.
Ein weiteres Zeichen für die Gesundheit des Marktes ist der für Ende dieses Monats geplante Börsengang des Helvetia Swiss Property Fund, der eine Marktkapitalisierung von rund 850 Millionen Franken aufweist.
Auch wenn die Marktstimmung insgesamt positiv ist, herrscht keine Euphorie vor und die Anleger bleiben äusserst vorsichtig und selektiv.
Dies zeigt sich zunächst an der nach wie vor bedeutenden Differenz zwischen dem durchschnittlichen Agio der Wohnimmobilienfonds (21%) und demjenigen der Geschäftsimmobilienfonds (5%).
Ausserdem wurde ein zweiter, ebenfalls für Juni geplanter Börsengang – derjenige des Helvetica Swiss Opportunity Fund mit einer Kapitalisierung von etwas mehr als 160 Millionen Franken – gerade auf das Ende des Jahres verschoben.
Ein weiteres Anzeichen für die Zurückhaltung der Anleger ist das Gesamtvolumen der Transaktionen, das mit 528 Millionen Franken im Mai bescheiden blieb. Diese Transaktionen betreffen nur ganz wenige Fonds, da mehr als ein Drittel des Gesamtvolumens weiterhin von gerade einmal fünf Vehikeln generiert wird.
Nach wie vor etwa zehn Fonds mit einem Agio von mehr als 25%
Trotz des Rückgangs in den letzten Wochen weisen nach wie vor etwa zehn Fonds ein Agio von über 25% auf. Es sind übrigens immer dieselben Fonds, die das Vertrauen der Anleger geniessen, auch wenn sie in den letzten Wochen ebenfalls einen leichten Rückgang zu verzeichnen hatten. Zu den Spitzenreitern gehören der Streetbox (ein Agio von 37% und +11,4% seit Jahresbeginn), der Swisscanto IFCA (ein Agio von 36% und +11,6% seit Jahresbeginn) und der CS Ref Siat (ein Agio von 35% und +2,8 % seit Jahresbeginn).
Erwähnenswert ist, dass der UBS Swiss Sima, der immer noch rund 16% der gesamten Marktkapitalisierung des Sektors der kotierten Immobilienfonds ausmacht und in den letzten 12 Monaten bei einem sehr ansehnlichen Agio von 28% eine positive Performance von 2,6% verzeichnet hatte, seit Jahresbeginn überraschenderweise um 0,3% nachgegeben hat.
Zahlreiche Fonds werden von den Anlegern gemieden
Der einzige andere grosse kotierte Fonds, der seit Jahresbeginn eine erhebliche negative Performance (-5%) verzeichnet hat und in den letzten 12 Monaten Einbussen hinnehmen musste (-0,4%), ist der Swiss Life Ref Swiss Properties (bei einem Agio von gerade einmal 2%).
Dies ist übrigens nur einer von vielen Fonds, die immer noch Schwierigkeiten haben, die Anleger zu überzeugen. Etwa zehn Fonds weisen immer noch ein hartnäckiges Disagio auf, auch wenn dieses bei den meisten dieser Vehikel seit Jahresbeginn zurückgegangen ist.
Dies gilt auch für den Helvetica Swiss Commercial, einen der beiden Fonds, die von den Anlegern am stärksten abgestraft wurden. Er weist ein Disagio von 24% auf, hat aber seit Januar um 12,5% zugelegt. Damit gehört er im Jahr 2024 zu den Top-Performern unter den kotierten Fonds.
Das Schlusslicht bildet der Swiss Central City, dessen Disagio weiterwächst und derzeit bei 30% liegt. Er gab in den letzten 12 Monaten um 20% nach.