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Kolumnen
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Olivier Toublan
Das durchschnittliche Agio der nicht kotierten Immobilienfonds ist innerhalb eines Monats um 4,1 Prozentpunkte gestiegen! Das ist vor allem auch dem Strategiewechsel beim Immobilienfonds Credit Suisse 1A Immo PK geschuldet, der sich auf die Zahlen auswirkte. Aber der Markt verliert zusehends an Schwung, das Transaktionsvolumen ist erneut gesunken. Bei unserer Beurteilung beziehen wir uns auf die Aussagen des Immo Desk der BCV.
In der Welt der indirekten Immobilienanlagen herrscht Hochstimmung, insbesondere bei den kotierten Fonds, deren Agio im März weiter anstieg und nun 22,7% beträgt. Erfreulich auch der Anstieg des SWIIT-Index um 6,3% seit Jahresbeginn.
Die nicht kotierten Fonds stehen dem in nichts nach: Sie legten in den letzten Wochen ausnahmsweise sogar noch mehr zu als die kotierten Fonds. Ihr Anstieg seit Jahresbeginn beträgt 5,33% und sie weisen nun weder ein Disagio noch ein Agio auf. Damit hat ihr Agio zum ersten Mal seit fast zwei Jahren den negativen Bereich verlassen, besonders fulminant ist es aber im letzten Monat angestiegen, denn Ende Februar betrug es noch -4,1%. Aber Vorsicht: Dieser Anstieg ist zum Teil künstlich entstanden.
Der Fall des CS 1A Immo PK
Das grosse Ereignis der vergangenen Wochen in der Welt der nicht kotierten Immobilienfonds war nämlich der Strategiewechsel des CS 1A Immo PK.
Zur Erinnerung: Nachdem auf den für August 2023 geplanten Börsengang des Fonds verzichtet worden war, wies der CS 1A Immo PK ein ebenso deutliches wie hartnäckiges Disagio von 15% auf.
Die Fondsmanager beschlossen daher, ihre Strategie zu ändern und den CS 1a Immo PK auf einen Net-Asset-Value-basierten (NAV-basierten) Fonds umzustellen, bei dem kein Sekundärhandel mehr sichergestellt wird.
Daher wurde der ausserbörsliche Handel per 28. März 2024 eingestellt, wie das Expertenteam des Immo Desk der BCV bestätigte, das in seinen monatlichen Zahlen nun nur noch den NAV aufführen wird.
«Diese Umstellung hatte einen signifikanten Einfluss auf die Performance- und Agio-Zahlen der nicht kotierten Immobilientitel. Ohne sie hätte der Anstieg im März nur 1,21 und nicht 4,1 Prozentpunkte betragen.» Mit anderen Worten: Ohne die Wirkung, welche die Umstellung des CS 1A Immo PK auf die Zahlen hatte, wäre das durchschnittliche Agio der nicht kotierten Fonds immer noch negativ. Es wäre zwar auch gestiegen, aber nur auf etwa -2,9%.
Immer weniger Disagios
Ein weiteres Zeichen für die gute Genesung des Marktes ist, dass immer weniger nicht kotierte Immobilienfonds ein Disagio aufweisen. Von 27 vom Immo Desk der BCV analysierten Fonds sind es nur noch acht. Unter diesen bildet der Helvetica Swiss Opportunity Fund mit einem Disagio von 11,7% das Schlusslicht.
Die beste Entwicklung seit Jahresbeginn verzeichneten der Raiffeisen Futura Immo Fonds und der Helvetia (CH) Swiss Property Fund mit einem Plus von 4,60% bzw. 3,96% (der Anstieg des CS 1A Immo PK um 23,56% wird hier nicht berücksichtigt, denn er ist wie bereits erwähnt künstlich entstanden).
Damit halten sie dem Vergleich mit den besten kotierten Fonds nicht stand, von denen haben mindestens ein halbes Dutzend in den letzten zwölf Monaten mehr als 20% zugelegt.
Wirklich überraschend ist das eigentlich nicht, werden die nicht kotierten Fonds doch gerade wegen ihrer geringen Volatilität geschätzt. Diese blieb über drei Jahre hinweg unter 5% und ist damit fast nur halb so hoch wie die Volatilität der kotierten Fonds.
Der Bereich der nicht kotierten Immobilienfonds ist im Umbruch
Die Umstellung des CS 1A Immo PK ist nicht die einzige bedeutende Veränderung im Universum der nicht kotierten Immobilienfonds.
Wie der Immo Desk der BCV festhielt, stiess kürzlich der Fonds Urbania Real Estate SICAV dazu, der übrigens seinen ersten Jahresbericht veröffentlicht hat.
In den nächsten Wochen könnten noch die beiden seit langem angekündigten SICAV Avobis Swiss Residential Fund und Themis Real Estate SICAV dazukommen, die beide je 50 Millionen Franken aufnehmen wollten.
Am wichtigsten für den Bereich wird jedoch die für Juni geplante Kotierung des Helvetica Swiss Opportunity Fund und des Helvetia Swiss Property Fund sein, zwei Börsengange im Umfang von insgesamt fast einer Milliarde Franken, die ein sehr guter Indikator für die Gesundheit des Marktes sein werden. Sie werden zeigen, ob der erneute Appetit der institutionellen Anleger auf indirekte Immobilienanlagen ausreicht, um solch umfangreiche Börsengange zu absorbieren.
Ein weiterhin apathischer Markt
Bisher konnten der Anstieg des durchschnittlichen Agios und die Veränderungen am Markt für nicht kotierte Immobilienfonds die Anleger noch nicht wirklich begeistern, denn wie die stagnierenden Kurse eines Grossteils der Vehikel bereits vermuten liessen, wurden in den letzten Wochen nicht viele Transaktionen getätigt. Schlimmer noch, die Handelsvolumen sind (wie seit nunmehr drei Monaten) ziemlich stark rückläufig, wurden im März über PropertyMatch doch lediglich 14 Transaktionen vermittelt, mit denen ein Umsatz von nur 0,6 Millionen Franken generiert wurde.
In den letzten 12 Monaten wurden 220 Transaktionen im Gesamtumfang von 34,2 Millionen Franken vermittelt, wie der Immo Desk der BCV errechnet hat.
Für alle, die es noch nicht wissen: Die Plattform propertymatch.ch ist ein Marktplatz, der zum Ziel hat, den Handel mit kollektiven Immobilienanlagen zu erleichtern, deren Liquidität zu verbessern und für mehr Transparenz zu sorgen. Sie richtet sich in erster Linie an institutionelle Anleger wie Pensionskassen, an Vermögens- und Fondsmanager sowie an unabhängige Vermögensverwalter.