Mieter werden 2023 viel einstecken müssen
13/02/2023
5 Min
Noch nie ist die Leerstandsquote innerhalb von zwölf Monaten so stark gesunken wie im Jahr 2022. Vielerorts droht eine Wohnungsknappheit, und es gibt keine Anzeichen dafür, dass die Bautätigkeit zunehmen wird. Dies wird zu einem starken Anstieg der Mieten für neue, aber auch für bereits bestehende Mieter führen.
Die nächsten Monate werden für Mieter ziemlich düster aussehen, denn sie dürften erneut stark steigende Mieten hinnehmen müssen. Darauf deuten zumindest alle Immobilienstatistiken hin, wie sie in der neuesten Studie zusammengefasst sind, die die Experten von Raiffeisen in der letzten Ausgabe von «Immobilien Schweiz» veröffentlicht haben. Sie prognostizieren vielerorts einen Mangel oder sogar eine Knappheit an Wohnraum.
Für sie ist klar: «Mit einem Rückgang im Jahr 2022 von 1,54 % auf 1,31 % des Gesamtbestands ist die Leerstandsquote innerhalb von zwölf Monaten noch nie so stark gesunken wie in dem Jahr.»
Die Leerstandsquote wird weiter sinken
Schlimmer noch: Die Ökonomen von Raiffeisen gehen davon aus, dass diese Leerstandsquote weiter sinken wird. Denn «die bereits eingereichten Baugesuche erlauben eine zuverlässige Schätzung der Wohnungsproduktion der kommenden zwei Jahre und eine Vorhersage, in welche Richtung sich der Schweizer Wohnungsmarkt entwickeln wird». Das Problem ist, dass die Anzahl der bereits eingereichten Gesuche nicht auf eine künftige Marktwende schliessen lässt.
Wie die Ökonomen erläutern, war diese Knappheit seit langem vorauszusehen. Die Ursachen dafür sind bekannt. Die Zuwanderung verlangsamt sich nicht und «stimuliert eine bereits sehr rege Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere nach Mietwohnungen». Die Gründe, warum die Produktion von Wohnraum nicht mit der steigenden Nachfrage mitzieht, sind ebenfalls bekannt: von den Grundstückspreisen über die Schikanen der Behörden bis hin zur Zunahme der Einsprachen. Nicht zu vergessen die rasant steigenden Kosten für Baumaterialien und Arbeitskräfte, die durch die wiederkehrende Inflation in die Höhe getrieben werden.
In diesem Umfeld und obwohl die Mieten im Jahr 2022 nach Jahren des Rückgangs erstmals wieder angestiegen sind, genügt das nicht, um weitere Investitionen in Immobilien zu rechtfertigen, bestätigen die Ökonomen von Raiffeisen.
Steigende Mieteinnahmen für Eigentümer nicht ausreichend
«Der Anstieg der Mieteinnahmen um 1,5 % im Jahr 2022 kommt noch nicht an die deutlich gestiegenen Finanzierungskosten, Baukosten und Grundstückspreise heran, mit denen Projektentwickler im aktuellen Marktumfeld kalkulieren müssen. Nur ein deutlich stärkerer Preisanstieg bei den neu geschlossenen Mietverträgen könnte im derzeitigen Marktumfeld die notwendigen Anreize für eine stärkere Wohnungsproduktion schaffen.»
Und das, obwohl «die Vermarktung von neuen Wohnungen so einfach ist wie schon lange nicht mehr». Tatsächlich wurden in den letzten zwei Jahren rund 90’000 neue Wohnungen gebaut, und kaum mehr als 5 % haben (noch!) keinen Mieter oder Eigentümer gefunden. Vor zwei Jahren lag diese Quote noch bei 11 %, erinnern die Ökonomen von Raiffeisen.
Harte Zeiten für neue Mieter
Wie dem auch sei, wenn man den Prognosen der Bank Glauben schenkt, wird die Leerstandsquote bis 2024 auf unter 1 % sinken. Mit – das muss erwähnt werden – erheblichen Unterschieden zwischen den Regionen. Laut den jüngsten Statistiken weisen die Kantone Genf, Zürich und Zug bei Mietwohnungen bereits Leerstandsquoten von deutlich unter 1 % auf. «Hier kann man tatsächlich seit langem von einer Knappheit sprechen.» Im Tessin, in Solothurn und im Jura hingegen sind die Mietwohnungsmärkte mit Leerstandsquoten für Mietwohnungen von über 5 % noch sehr in Bewegung.
Doch kommen wir zum Schweizer Durchschnitt zurück. Es ist nicht das erste Mal, dass die Leerstandsquote in den letzten 20 Jahren unter 1 % gefallen ist (eine solche Quote gab es bereits zwischen 2003 und 2005 sowie zwischen 2008 und 2013). Dies bietet im Übrigen eine gute Vergleichsgrundlage. Denn in diesen Zeiträumen war ein jährliches Wachstum der Angebotsmieten von deutlich über 3 % zu beobachten. «Das wird auch dieses Mal so sein, denn mittelfristig gesehen sind keine Anzeichen für eine Entspannung erkennbar. Neuen Mietern stehen also schwierige Zeiten bevor.»
Auch bestehende Mieter werden nicht verschont
Von den Mietpreissteigerungen dürften auch die bestehende Mieter nicht verschont bleiben, schätzen die Experten von Raiffeisen. Sie rechnen damit, dass der Referenzzinssatz für Hypotheken bis 2024 noch zweimal steigen wird. «Soweit es möglich ist, werden Vermieter diesen Anstieg an ihre Mieter weitergeben.» Zudem können laut Mietrecht 40 % der Inflation, die derzeit deutlich über dem Durchschnitt der letzten Jahre liegt, auf die Mieter umgewälzt werden. Was nach den Berechnungen der Ökonomen bis 2024 einen Anstieg der Mieten um fast 10 % bedeuten dürfte, «das heisst zwei Erhöhungen von 3 % aufgrund von zwei Anpassungen des Referenzzinssatzes, weitere 2,5 % aus der Überwälzung von 40 % der jährlichen Teuerung sowie rund 1 % zusätzlich aufgrund des allgemeinen Kostenanstiegs». Es wird also kein Wunder für die bestehenden Mieter geben und auch keine Möglichkeit zur Anfechtung, da dies im Mietrecht so vorgesehen ist, um die Kaufkraft des Eigenkapitals der Vermieter zu erhalten.