Nachfrage, Miete und Rendite steigen bei Logistik- und Industrieliegenschaften – aber nur im «Prime»-Segment
29/04/2024
2 min
Wie bei Büro- oder Geschäftsimmobilien ist auch bei Industrie- und Logistikliegenschaften die Situation etwas paradox. Bei alten und kleinen Einheiten steigt das Angebot, weil die Nachfrage rückläufig ist. Bei «Prime»-Liegenschaften hingegen steigen die Mieten – ebenso wie die Rendite, die im Logistikbereich derzeit bei 4,25% liegt.
CBRE Switzerland hat soeben die neuesten Zahlen zum Schweizer Markt für Logistik- und Leichtindustrieliegenschaften veröffentlicht – eine kleine Nische in der grossen Welt der Immobilieninvestitionen, die jedoch an Bedeutung gewinnt. Dieser Bereich, der von den grossen Investoren relativ unerschlossen ist, eröffnet immer noch grosse Chancen und bietet deutlich besseren Renditen als beispielsweise Wohnimmobilien.
Steigendes Angebot
Die letzten Monate waren indes auch für dieses Segment, wie für den gesamten Markt, schwierig.
Bei den Logistikliegenschaften stieg das Marktangebot in drei Jahren um 30 Basispunkte auf 2,5% – dies in einem Umfeld, in dem der Bau neuer Logistikflächen seit 2019 stagniert (mit jährlichen Investitionen von ungefähr 450 Millionen Franken; Schätzungen von CBRE).
Bei den Leichtindustrieliegenschaften beläuft sich die Zunahme des Angebots sogar auf 50 Basispunkte (auf 2,1% im ersten Quartal 2024).
In beiden Fällen, so CBRE, ist das grössere Angebot nicht so sehr auf neue Liegenschaften am Markt zurückzuführen, sondern im Wesentlichen auf einen Rückgang der Nachfrage, was nicht gerade für eine sehr gesunde Situation spricht.
Bei der Analyse der Probleme, mit denen Logistikimmobilien konfrontiert sind, weist CBRE jedoch darauf hin, dass die leerstehenden Lagerhäuser grösstenteils aus alten und kleinen Einheiten bestehen, die in der Regel nicht den modernen Logistikstandards entsprechen.
Steigende Mieten im Hochpreissegment
Die wenigen grossen Neubauten hingegen stehen nicht lange leer, da die Nachfrage nach solchen Objekten recht hoch ist.
In diesem Preissegment sind die Mieten weiter leicht gestiegen. CBRE zufolge belaufen sie sich auf mittlerweile 120 Franken pro Quadratmeter und Jahr (Medianwert). Das sind 10 Franken bzw. 9% pro Quadratmeter mehr als noch vor drei Jahren.
Legt man den Schwerpunkt also auf das «Prime»-Segment, sind Logistikliegenschaften für die Anleger immer noch äusserst interessant. Nach den Berechnungen von CBRE liegt die Nettorendite für «Prime»-Liegenschaften derzeit bei 4,25% und damit 60 Basispunkte höher als im zweiten Quartal 2022, kurz bevor die Schweizerische Nationalbank ihre Geldpolitik straffte.
Bedeutende Investitionen in Industrieliegenschaften
Bei den Leichtindustrieliegenschaften ist das höhere Angebot ebenfalls auf den Nachfragerückgang, aber auch auf neue Liegenschaften am Markt zurückzuführen. Das Tiefzinsumfeld hat die Projektentwickler dazu ermutigt, in gemischt genutzte Gebäude – insbesondere in der Region Zürich – zu investieren nach einem Modell, das es in der Region Genf seit mehreren Jahren gibt und das sich bewährt hat. Die Nachfrage nach solchen Leichtindustrieliegenschaften mit unterschiedlichen Mietern ist hoch, obwohl CBRE zufolge traditionelle, margenschwache KMU aus der Industrie oft nicht über die Mittel verfügen, um die relativ hohen Mieten zu zahlen, die für solche Liegenschaften verlangt werden.
Die Zukunft sieht indes rosig aus. Dieser Sektor der Industrieliegenschaften ist nämlich mehr als alle anderen extrem abhängig von der allgemeinen Wirtschaftslage. Und da die Ende März von der SNB angekündigte Zinssenkung der Wirtschaft einen Schub verleihen dürfte, wird diese Belebung auch den Leichtindustrieliegenschaften zugutekommen.