Zehn gute Gründe für Investition in Industrieimmobilien

In einem nach wie vor schwierigen Umfeld für traditionelle Immobilieninvestitionen erweisen sich Industrieimmobilien als interessante Nische mit einem attraktiven Risiko-Ertrags-Profil, geringer Volatilität, stabilen Mieteinnahmen dank meist langfristiger Mietverträge und sinkender Leerstandsquote. 

Der Industrie-Sektor bietet interessante Möglichkeiten für Immobilieninvestoren. Dies geht aus einer aktuelle Studie von Wüest Partner hervor, die von Corinne Dubois und Robert Weinert durchgeführt wurde. Er bietet ein attraktives Risiko-Ertrags-Profil, was ihn zu einem guten Diversifizierungsinstrument macht, bestätigt Hugo Debreczeny, Portfolio Manager, verantwortlich für den Realstone Industrial Fund, einem der wenigen Fonds, die in der Schweiz auf dieses Segment spezialisiert sind. Nachstehend zehn gute Gründe, in diesem Markt zu investieren. 

Indirekte Investitionen zeigen eine gute Performance
 

Direkte Investitionen in Industrieimmobilien sind aufgrund des erforderlichen Investitionsvolumens lediglich für grosse institutionelle Anleger zugänglich. Für andere Marktteilnehmer existieren auf internationaler Ebene mehrere Fonds, die eine Diversifizierung ermöglichen und eine interessante Rendite versprechen. Wüest Partner berichtet, dass der S&P 500 Industrial REITS Index, der sich auf den US-Markt bezieht, zwischen 2009 und 2022 eine durchschnittliche jährliche Rendite von 14,2 % erzielte.
 

Diese Fonds kombinieren häufig Logistikimmobilien (Lagerhäuser, Vertriebszentren) und typische Industrieimmobilien (meist in kleinerer Grösse). Dadurch können sie von Entwicklungen wie dem Wachstum des Online-Handels profitieren und sind gleichzeitig relativ geschützt vor negativen Dynamiken auf dem Büromarkt, wie z.B. Telearbeit, ergänzt Hugo Debreczeny.

Mehrere Möglichkeiten in der Schweiz, in Industrieimmobilien zu investieren

Obwohl es auf internationaler Ebene viele Industriefonds gibt, sieht es in der Schweiz anders aus. Es gibt nur einige wenige, darunter der Realstone Industrial Fund (RIF), der Ende 2022 aufgelegt wurde. 
 

Wie Julian Reymond, CEO von Realstone SA, erklärte, ist die Schweiz ein Land mit einem starken industriellen Gefüge, das fast 20 % des BIP ausmacht, was die Existenz eines solchen Fonds in unserem Land möglich macht. Aufgrund des Interesses der Anleger, derzeit vor allem Family Offices, konnte der Fonds eine Kapitalerhöhung von fast 10 Mio. Franken durchführen.
 

«Die Performance von Industrieimmobilien korreliert weniger mit der wirtschaftlichen Konjunktur, die Mieten sind weniger volatil und sind in den letzten 20 Jahren gestiegen», so Julian Reymond. «Es gibt zwar wie überall Risiken, aber insgesamt ist es ein extrem stabiler Sektor.»

Besonders attraktiver Cashflow dank der aktuell niedrigen Preise in der Schweiz

Wüest Partner zufolge waren die Cashflow-Renditen im Industriebereich seit 2009 durchweg höher als in anderen Immobiliensektoren. 
 

«Was den Industriefonds heute besonders attraktiv macht, ist die Möglichkeit, eine viel höhere Cash-Rendite als in anderen Immobilienanlageklassen zu erzielen, bis zu 100 Basispunkten mehr als bei Büroimmobilien», bestätigt Hugo Debreczeny. Darüber hinaus unterscheidet sich die Schweiz von ihren europäischen Nachbarn: In Frankreich oder Deutschland floss das Kapital in Industrie- und insbesondere Logistikimmobilien, was zu höheren Preisen und niedrigeren Renditen führte. «Mit einer bescheideneren Grössenordnung der Industrie und einem hohen Anteil an selbstnutzenden Eigentümern war die Schweiz von dieser Dynamik kaum betroffen.»

Attraktives Risiko-Ertrags-Profil

Höhere Renditen bedeuten nicht zwangsläufig ein höheres Risiko, fügt Hugo Debreczeny hinzu. Investitionen in Schweizer Industrieimmobilien bieten in der Tat ein attraktives Risiko-Ertrags-Profil, wie Wüest Partner bestätigt. Zwischen 2009 und 2022 hatten Industrieimmobilien ein etwas weniger attraktives Profil (Sharpe Ratio von 6, für Profis) als Wohnimmobilien (6,7), aber deutlich besser als Büroimmobilien (4,4) und Gewerbeimmobilien (3,1). Nach den Berechnungen der Experten betrug die Gesamtrendite von Industriegebäuden im Zeitraum von 2009 bis 2023 durchschnittlich 5,7 % pro Jahr und war damit etwas höher als die Rendite von Büroflächen (5,6 %) und Verkaufsflächen (5,4 %). Die Volatilität der Rendite von Gewerbeimmobilien war mit 0,9 % geringer, verglichen mit 1,15 % für Büroflächen und 1,5 % für Verkaufsflächen.

Stabile Mieteinnahmen und sinkende Leerstandsquote

Das verfügbare Angebot an Industrieflächen belief sich, nach den Berechnungen von Wüest Partner, im 3. Quartal 2023 auf rund 1,7 Millionen Quadratmeter, was 1 % des gesamten Industriebestands entspricht. Diese Zahl ist seit 2019 stark rückläufig (als das Angebot mit über 2,7 Millionen Quadratmetern seinen Höhepunkt erreichte), was auf eine starke Nachfrage nach diesen Flächen hindeutet. Laut den Experten von Wüest Partner sei die Leerstandsquote bei Industriegebäuden ebenfalls deutlich rückläufig, und zwar von 7,8 % im Jahr 2020 auf 5,9 % im Jahr 2023, dem niedrigsten Stand seit fünf Jahren. Hugo Debreczeny sagt dazu: «Die Stärke des Schweizer Industriesektors, der überwiegend aus KMUs besteht, die in High-Tech-Sektoren tätig sind, ist ein echter Stabilitätsfaktor für Industrieimmobilien.»

Langfristige Mietverträge

Einer der besonderen Vorteile von Industrieflächen ist die Dauer der Mietverträge, die oft langfristig abgeschlossen werden, wie Wüest Partner feststellt. Diese Langlebigkeit garantiert eine stabile Quelle für Mieteinnahmen und minimiert bestimmte Risiken. Aufgrund der Besonderheit dieser Immobilien kann es jedoch sehr schwierig sein, sie nach Ablauf des Mietvertrags wieder zu vermieten, insbesondere wenn der Mieter eine grosse Fläche belegt hat, die auf seine spezifischen Bedürfnisse zugeschnitten ist. Aus diesem Grund ist die Leerstandsquote bei Industrieimmobilien, selbst wenn sie sinkt, im Durchschnitt immer noch höher als in anderen Sektoren. Dies ist jedoch keine unüberwindbare Hürde. «Der Realstone Industrial Fund hat seine Akquisitionsstrategie so festgelegt, dass dieser Leerstand auf ein Minimum beschränkt wird», erklärt Hugo Debreczeny, «zum Beispiel bevorzugen wir Flächen der Leichtindustrie, die sich flexibel an verschiedene Arten von Aktivitäten anpassen können.»

Attraktive Mieteinnahmen in allen Regionen

Die Medianmieten für Industrieflächen schwanken je nach Region zwischen 100 und 130 Franken pro Quadratmeter und Jahr, haben die Spezialisten von Wüest Partner errechnet. Es überrascht nicht, dass diese Mieten in den grossen städtischen Zentren am höchsten sind, wo die Knappheit des Bodens und die hohe Nachfrage die Preise in die Höhe treiben. Es ist jedoch erwähnenswert, dass der Unterschied zwischen den Medianmieten in den grossen Zentren und den peripheren Regionen nur 20-30 % für Industriegelände beträgt, während die Mieten für Geschäfts- und Büroimmobilien je nach Region um das Doppelte schwanken können.

Sorgfältige Auswahl der Industriezweige ist unumgänglich, da die Mieten stark variieren können  

Bei der Betrachtung der verschiedenen Industriezweige stellen die Experten von Wüest Partner fest, dass Immobilien, die zur Herstellung und Wartung von Fahrzeugen und Transportmitteln genutzt werden, mit 163 Franken pro Quadratmeter und Jahr die höchste Medianmiete aufweisen. Im Gegensatz dazu liegen die Mieten in Bereichen wie der Papier-, Holz-, Kunststoff-, Glas- und Metallindustrie bei rund 100 Franken pro Quadratmeter und Jahr.
 

Diese Mietunterschiede hängen stark vom Standort der Gebäude ab, wobei die teuersten Gebäude natürlich in der Nähe von wichtigen Verkehrsnetzen liegen, um logistische Vorteile zu nutzen. Einige Branchen, wie z.B. die Pharmaindustrie, müssen darüber hinaus hohe Standards und strenge Vorschriften einhalten, was höhere Mieten rechtfertigt (130 Franken pro Quadratmeter und Jahr).

Grossflächige Areale mit Potenzial zur Aufwertung

Wie Julian Reymond anmerkt, sind viele Industriegebiete in der Schweiz relativ wenig dicht bebaut. Daher bestehe oft Spielraum für den Bau neuer Immobilien. Wüest Partner stellt ausserdem fest, dass Industrieflächen häufig fragmentiert vermietet werden, was dem Vermieter mehr Flexibilität bietet. 
 

Hugo Debreczeny fügt hinzu, dass die Nutzung von Grundstücksreserven in stadtnahen Industriegebieten besonders interessant sei. «Sie ermöglicht es, die Qualität der Gebäude in diesen Quartieren zu verbessern und zusätzliche Flächen zu schaffen, ohne Natur- oder Landwirtschaftsflächen zu beanspruchen. In einer Zeit, in der die verfügbaren Flächen am Stadtrand knapp werden, bieten sich sowohl für die Gemeinden als auch für die Investoren echte Chancen. Unsere Strategie zielt darauf ab, diese Vermögenswerte auszuwählen, um nachhaltige Renditen zu erzielen.»

In diesem Sektor ist die Zusammenarbeit mit Fachpersonen der Branche notwendig 
 

Investitionen in Industrieimmobilien sind komplex, manchmal mit Risiken behaftet und unterliegen einem komplexen regulatorischen Umfeld. Kurz gesagt, sie erfordern ein hohes Mass an technischem Wissen. Der Industriesektor ist zudem prozyklisch, wie wir von Wüest Partner erfahren, und anfällig für Veränderungen des nationalen und internationalen wirtschaftlichen Umfelds. Daher ist eine gründliche Analyse des Marktes und des Standorts vor einer Investition unerlässlich.
 

«Bei Realstone verfügen wir über das Fachwissen und die Ressourcen, um ein Portfolio von Industrieanlagen professionell zu verwalten», versichert Hugo Debreczeny. In einem Umfeld, in dem das Risikomanagement von entscheidender Bedeutung ist, «achten wir auf eine sorgfältige Auswahl unserer Mieter und erstellen systematisch eine Risikoanalyse, wenn wir einen neuen Kauf abschliessen. Bei einem Industrieobjekt von beträchtlicher Grösse darf man sich keine Fehler erlauben».

Olivier Toublan - Immoday.ch