Wieso es für Pensionskassen interessant ist, in europäische Immobilien zu investieren
21/09/2021
3 min
Die Swiss Prime Anlagestiftung («SPA») hat ihre Produktpalette erweitert und am 1. Oktober 2020 die neue Anlagegruppe «SPA Living+ Europe» lanciert. Im Juni 2021 konnte die erste Transaktion erfolgreich abgeschlossen werden. Grund genug für Immoday, sich bei Marcel Hug, Geschäftsführer SPA über den Stand der Dinge zu erkundigen.
Marcel Hug, wir haben vernommen, dass Ihr neues Anlageprodukt «SPA Living+ Europe» die erste Transaktion abschliessen konnte.
Dem ist so. Dabei handelt es sich um ein attraktives Bestands-Portfolio von fünf Alters- und Pflegeimmobilien in Deutschland mit insgesamt 254 Apartments und 204 Pflegebetten im Bereich betreutes Wohnen.
Die Objekte verfügen über einen Marktwert von 43.6 Mio. EUR und eine Soll-Nettomietertragsrendite von 5.0%. Nach einem Monat wurde aufgrund eines Einwertungsgewinns eine attraktive Anlagerendite von 4.40% per 30.06.2021 realisiert. Inklusiv Garantien liegt der WAULT – also die Restlaufzeit der fixierten Mietverträge – bei über 24 Jahren. Dank dem Betreibermodell profitiert der Investor somit von einer sehr langen Cash-Flow-Stabilität.
Das Marktumfeld ist sicherlich herausfordernder als auch schon.
Dennoch konnten wir beweisen, dass wir erfolgreich opportunistisch agieren können. Wir sind sehr zuversichtlich, dass wir das Portfolio in der näheren Zukunft weiter ausbauen und diversifizieren können.
Das Produkt verfügt über eine attraktive Pipeline von über 200 Mio. EUR mit Bestandsobjekten und Entwicklungsprojekten in attraktiven Grossstädten Deutschlands, Frankreichs und den Niederlanden. Aktuell haben wir Exklusivität für eine Senior Living Immobilie im Grossraum von Paris sowie für ein Student Housing/Serviced Apartment Objekt in München.
Können Sie den Lesern die Anlagestrategie kurz erläutern?
Gerne. Die Anlagestiftung investiert in europäische Immobilien mit verschiedenen attraktiven Wohnnutzungsformen. Im Fokus liegt insbesondere der Bereich Senior Living – also Alterswohnungen, betreutes Wohnen, Pflege.
Zur Diversifikation werden auch andere Nutzungsformen wie beispielsweise Serviced Apartments, Studentenwohnungen oder Micro Living beigefügt. Das Investment-Vehikel nutzt die demografische Entwicklung sowie das Wachstum dieses gefragten Segments aktiv in ihrer Anlagestrategie. Die Zielgrösse beträgt >500 Mio. EUR innerhalb der ersten fünf Jahre.
Wie steht es um die Allokation?
70–100% allozieren wir in Bestandsliegenschaften der Bereiche Core bzw. Core+, der jeweilige Rest in Projektentwicklungen. Die Zielallokation nach Nutzung sieht 50–100% an Betreiberimmobilien vor, 0–40% kommerzielle Nutzungsarten und 0–30% klassische Wohnimmobilien. Kommerzielle Nutzungsarten beinhalten etwa Büro, Gewerbe, Verkauf, Gastronomie, Gesundheitswesen, Parkhäuser.
Die anvisierte Anlagerendite liegt dabei bei attraktiven 4–5% mit Wohnimmobilien und diversifizierten Betreibermodellen an gesuchten innerstädtischen Lagen. Dank dem Fokus auf Europa profitiert ein Investor von einer im Vergleich zur Schweiz höheren Rendite, aber trotzdem auch von einem stabilen politischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umfeld, das ihm vertraut ist. Die nachfolgende Grafik zeigt wie sich das Portfolio nach 3–5 Jahren in etwa zusammensetzen wird. Bei den kommerziellen Nutzungsarten handelt es sich dabei um innerstädtische Zentrumslagen wo lokale Bestimmungen kommerzielle Nutzungsformen in den unteren Geschossen vorschreiben. Die verschiedenen Wohnformen befinden sich dann in den oberen Stockwerken.
Wie sieht die geografische Zielallokation aus?
Das Zielportfolio ist geographisch breit abgestützt. In der Aufbauphase liegt der Fokus auf den Kernmärkten Deutschland und Frankreich. Zur Anreicherung werden aber ebenfalls Investitionen in Belgien und den Niederlanden geprüft. In der späteren Wachstumsphase können weitere europäische Länder ausserhalb der Schweiz dazukommen.
Und wo wurden Sie fündig?
Die fünf Alters- und Pflege-Einrichtungen liegen in Chemnitz (Region Sachsen), Cottbus (Brandenburg), Eberswalde (Brandenburg), Freudenstadt (Baden-Württemberg) und Lichtenberg (Berlin). Die beiden renommierten Betreiber ProCurand und AlexA bieten dabei das gesamte Spektrum des Senior Livings an – also regulierte und nicht regulierte Services.
Was spricht konkret für das Anlagesegment?
Investitionen über Anlagestiftungen im Bereich Living+ und in der EUR-Zone sind aktuell für Schweizer Pensionskassen kaum verfügbar. Internationale Investitionen bieten die Möglichkeit, grössere und Spezialmärkte mit attraktiven Wachstumsraten zu erschliessen.
Länderübergreifende Investitionen schaffen Diversifikationsvorteile, da Immobilienmärkte der verschiedenen Länder und Regionen stark voneinander abweichen können. Zudem weisen sie teilweise eine geringe oder sogar negative Korrelation zur Schweiz auf. Die Ertragsprämie der europäischen Immobilien und die geringe Volatilität untermauern die attraktive risikoadjustierte Performance.
Wir bieten Investoren zudem die Möglichkeit zur individuellen Zusammenstellung der Währungsstrategie. Dazu werden zwei Anlagegruppen geführt: «SPA Living+ Europe unhedged» sowie «SPA Living+ Europe hedged». Die Anlagegruppen können einzeln oder kombiniert gewählt werden.
Wir vermuten, dass Sie mit spezialisierten Partnern zusammenarbeiten.
Das ist richtig. Mit Capital Bay konnte ein etablierter Partner gewonnen werden. Der führende Experte für den europäischen Markt ist Eigentümer einer einmaligen Produktplattform im Bereich 360° Living (Betreibergesellschaften). Unser Partner verfügt im neu anvisierten Anlagebereich aktuell über eine äusserst attraktive Projekt- und Liegenschafts-Pipeline. Das integrale Geschäftsmodell, die Inhouse Big-Data-Plattform und das einmalige Markt-Knowhow von Capital Bay ermöglichen uns eine rasche Identifikation und Beurteilung von Opportunitäten.
Beide Anlagegruppen arbeiten mit Capital Commitments. Dies bedeutet, dass das Geld erst abgerufen wird, wenn entsprechende Investitionen abgeschlossen sind. Zeichnungen sind somit unabhängig von laufenden Emissionen jederzeit möglich.
Können Sie zum Schluss noch erläutern, was beispielsweise für die Pflege-Einrichtung in Berlin sprach?
Mitten im lebhaften Berliner Stadtteil Lichtenberg liegt diese familiäre Seniorenresidenz. Das Gartenhaus verbindet die Vorzüge einer ruhigen Wohnlage mit der Infrastruktur eines historisch gewachsenen Stadtteils. Erholung und Ruhe bieten der Innenhof oder der Lichtenberger Stadtpark, der sich durch alten Baumbestand und gepflegte Grünanlagen auszeichnet. Die Gemeinschaftsräume laden zu geselligen Runden im kleineren oder grösseren Kreis ein. Die Einrichtung mit 64 Apartments im Bereich betreutes Wohnen und 24 Pflegebetten ist langfristig an einen bonitätsstarken Betreiber vermietet und bietet gleichzeitig ein hohes Mietpotenzial.