5 minutes avec Simona Terranova, co-fondatrice et associée, MT Finance

Pour l’entretien '5 minutes avec' d’aujourd’hui, nous accueillons Simona Terranova, co-fondatrice et associée chez MT Finance

'5 minutes avec' est une série d’interviews destinées à faire connaitre les acteurs de la titrisation immobilière en Suisse.
 

Simona Terranova, parlez-nous un peu de vous.

Je suis sicilienne, j’habite à Genève et j’ai deux garçons adolescents. J’ai fait des études d’économie à Rome, et puis j’ai eu envie d’avoir une expérience internationale, alors je suis partie travailler au Luxembourg. J’ai ensuite accumulé plus de 20 ans d’expérience dans les grands cabinets d’audit et de conseil, d’abord une quinzaine d’années chez PwC, et ensuite plus de 7 ans chez Deloitte, en Suisse, où je suis devenue Partner en 2015.

Vous avez un profil très international...
 

J’ai commencé à travailler au Luxembourg, puis je suis retournée en Italie, à Milan, avant de partir à Zurich. Mais étant davantage attirée par une culture plus latine, je me suis rapidement retrouvée à Genève. Pendant toutes ces années, je me suis spécialisée dans l’audit et le conseil dans le domaine de l’Asset Management. Enfin, j’ai fondé MT Finance en septembre 2021.

Pourquoi franchir aujourd’hui le pas de l’indépendance ?
 

J’avais envie de travailler de manière différente, pour servir les clients selon ma philosophie. Cela faisait quelque temps que je réfléchissais à fonder ma propre entreprise, avec mon associé actuel, Xavier Ménaige, avec qui je travaille depuis plus de 15 ans. De réflexion en réflexion, un jour nous nous sommes dit qu’il fallait franchir le pas.

C’est angoissant ou excitant de devenir indépendante ?
 

Un peu des deux. C’est angoissant quand on donne sa démission, et ensuite, quand on a franchi le pas, on se dit qu’on n’a plus de choix, et ça devient très excitant.

MT Finance, c’est quoi exactement ?
 

Nous sommes spécialisés dans la réglementation touchant tous les acteurs de l’industrie financière, l’Asset Management, entre autres dans l’immobilier indirect, mais pas exclusivement. Nos clients, ce sont les institutions financières, à qui nous proposons notre expertise, accumulée pendant plus de 20 ans, et des conseils, plus spécifiquement dans la Compliance et le Risk Management. Avec l’arrivée des nouvelles lois LEFin, la loi fédérale sur les établissements financiers, et LSFin, la loi fédérale sur les services financiers, la demande de conseil est importante.

Plus précisément, pour l’immobilier indirect, qu’est-ce que vous proposez ?
 

Nous proposons nos services de Compliance et de Risk Officer aux fonds immobiliers. Ils ont souvent des équipes assez restreintes et n’ont pas toujours, à l’interne, des compétences pointues dans ces domaines. Ils pourraient certes former quelqu’un, mais cela prend du temps et coûte cher. D’autant plus que ce n’est souvent pas un poste qui nécessite un temps plein. Il vaut donc parfois mieux sous-traiter ces tâches à des experts comme nous. Nous avons l’expertise, nous avons l’expérience, et nous sommes efficaces. De plus, nous travaillons avec plusieurs types d’entités différentes, comme experts externes, ce qui nous donne du recul et nous permet de discuter avec nos clients des différentes pratiques du marché.
 

Comment analysez-vous le marché de l’immobilier indirect en Suisse ?
 

Cela reste un marché très intéressant pour les investisseurs, avec une rentabilité stable et pérenne. Je constate aussi que, ces 10 dernières années, la gestion des fonds et de leur parc immobilier s’est vraiment professionnalisée.

Et quelles seraient les faiblesses de ce marché ?
 

Actuellement, je dirais que c’est la limite d’endettement des fonds. Ceci dit, c’est une faiblesse aujourd’hui car les taux sont bas, mais cela pourrait devenir une force demain si les taux remontent. Un autre défi de taille, c’est tout ce qui concerne la rénovation des immeubles pour les rendre durables comme l’exigent les directives 2030 et 2050 de la Confédération. Aujourd’hui, tout le monde en parle, mais concrètement, il reste beaucoup à faire et cela va ces prochaines années demander des investissements qui seront importants.

Est-ce que tous les fonds auront les reins assez solides pour les supporter ?
 

C’est une bonne question. On peut se demander s’il n’y aura pas une concentration des acteurs sur ce marché.

Comment voyez-vous l’évolution de ce marché ?
 

On constate que, dans l’immobilier indirect, des nouveaux produits sont lancés régulièrement. Il y a donc de l’intérêt de la part des investisseurs. Le taux de titrisation des immeubles étant très bas, il y a encore un fort potentiel de croissance à ce niveau-là. Plus largement, le gros enjeu pour tous ces fonds immobiliers, c’est de trouver des opportunités d’investissement avec des rendements décents.

Comment faire, quand les gros institutionnels et les assurances, qui n’ont pas les mêmes contraintes de rendement, investissent en masse ?
 

Un fonds peut faire la différence s’il connaît très bien son marché, s’il a de bonnes connexions et s’il est assez agile pour saisir les opportunités dès qu’elles se présentent. Il y a de nombreux d’immeubles, par exemple trop petits, ou atypiques, ou qui demandent d’importants travaux, qui n’intéressent pas les grandes institutions.

Simona Terranova, si on revient un peu à vous, quel est votre principal trait de caractère ?
 

Je dirais l’intégrité. Je fais ce que je dis, je suis fiable, et je vais droit au but. C’est important pour moi de construire des relations dans le long terme, ce qui exige d’être droite et honnête. Je suis aussi une personne très déterminée. C’est la faute de ma mère, elle m’a toujours dit : « quand on veut, on peut ».

Vous êtes aussi une femme dans un monde qui reste assez masculin. Est-ce que ça a été un handicap ?
 

Je ne dirai pas handicap, puisque j’ai toujours réussi à arriver où je voulais arriver. Par contre, parfois – par exemple en ce qui concerne certaines promotions – ça a pu prendre un peu plus de temps que pour mes collègues masculins. Ceci dit, je pense qu’aujourd’hui être une femme c’est clairement un avantage. Il y a partout cette volonté d’augmenter le nombre de femmes. À compétence égale, actuellement, on va probablement choisir une femme. Le mouvement est lancé, il est encore lent, mais il est indéniable.
 

Olivier Toublan pour Immoday