Légère progression pour les fonds immobiliers non cotés

Cahin-caha, les fonds non cotés continuent leur progression en cette année 2025, avec une nouvelle hausse au mois de novembre, de 0,24%. Depuis le début de l'année, les gains sont de 5,9% (+9% pour les fonds cotés). Le secteur continue d'intéresser les investisseurs, avec trois augmentations de capital ces dernières semaines. Mais encore deux sorties programmées, avec l’IPO Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial en décembre puis de MobiFonds Swiss Property en 2026.

La progression reste lente mais continue pour les fonds non cotés, avec, en novembre, un nouveau gain de 0,24%, selon les données publiées par l’Immo Desk de la BCV. Depuis le début de l’année, la hausse est de 5,9%. L’écart continue de se creuser avec les fonds cotés et un indice SWIIT qui a progressé de +9%, mais aussi avec le SMI (+10,4% fin novembre). Quant à la meilleure performance des véhicules d'immobilier titrisé, elle reste celle des sociétés immobilières: + 24,7% depuis janvier !

Parallèlement, l’agio moyen des fonds non cotés se maintient, stable, à 2,41% fin novembre (2,44% fin octobre). 

Performance et agio positifs pour quasiment tous les fonds non cotés

Si l’on analyse plus en détail la situation des 24 fonds non cotés suivis par l’Immo Desk de la BCV, qui représentent une valorisation de marché de 14,7 milliards de francs, on constate que quasiment tous les fonds affichent une performance et un agio positifs cette année.

Sur le podium des trois meilleures performances totales depuis janvier, on retrouve MobiFonds Swiss Property (+26,8%), SPSS IF Commercial (+13,7%) et Mountain Resort Real Estate Fund SICAV – Swiss MRREF (+8,1%).

Au chapitre des contre-performances, une seule est notable : celle de Centralfonds Zentralschweizer Immobilien, en baisse de -3,4% depuis janvier. C’est aussi le seul fonds non coté avec un fort disagio (-13,3%). À noter encore la décote de -5,8% de UNIM Union Immobilière Suisse (malgré une progression de +7,1% depuis le début de l’année).

Trois nouvelles augmentations de capital pour les fonds non cotés

Mais ces contre-performances ne sont que l’exception qui confirme la règle, celle de la bonne santé du secteur. Pour preuve, l'appétit constant des investisseurs pour les augmentations de capital lancées par les fonds non cotés. Avec, ces dernières semaines, trois nouvelles opérations.

D’abord Akara Swiss Diversity Property Fund, qui a été l’un des véhicules les plus actifs sur le marché des capitaux ces 12 derniers mois. Après deux augmentations de capital au premier semestre 2025, nettement sursouscrites, qui ont permis de lever 185 millions de francs, le fonds annonce sa 16e augmentation de capital, qui devrait se boucler en décembre et qui cherche à lever entre 80 et 120 millions de francs.

Ensuite Axa Real Estate Fund Switzerland, dont la valeur totale vient de dépasser les 5 milliards de francs, si l’on en croit le rapport annuel publié début novembre (pour une valorisation de marché de 4,4 milliards de francs fin novembre, selon SFP). Le fonds vient d’annoncer une augmentation de capital de 150 millions de francs pour continuer son développement. Elle devrait se boucler mi-décembre.

Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial entre en bourse

Notons également l’augmentation de capital, sursouscrite, de près de 50 millions de francs, de Pretium Real Estate Fund, dont le bouclement a été annoncé début novembre.

C’est la première opération de ce type pour un fonds né en mars 2025 et qui avait, à l’époque, levé 185 millions, ce qui avait permis l’acquisition de 13 biens immobiliers dans les cantons de Zurich et de Thurgovie.

L’importance de l’univers des fonds non cotés pour les investisseurs se constate aussi au nombre d’IPO qui ont eu lieu cette année. Après Pure Swiss Opportunity REF et Comunus SICAV en octobre, qui a suscité l’enthousiasme, avec un agio qui s’est envolé lors des premières séances de cotation, ce sera au tour, en décembre, de Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial. Fin novembre, selon la BCV, le fonds affichait un agio de 8 % et une performance de 13,7% depuis janvier, pour une valorisation de marché d'un peu moins de 400 millions de francs, selon SFP.

Mais la plus grosse opération est attendue en 2026, l'introduction en bourse de MobiFonds Swiss Property, qui suscite elle aussi l’enthousiasme des investisseurs, avec un agio, selon l’Immo Desk de la BCV, qui a grimpé à 23,5% fin novembre, de loin le plus élevé de tout l’univers des fonds non cotés, suite à une hausse de la valeur des parts de +26,8% depuis janvier,  pour une valorisation de marché qui atteint désormais 1,15 milliard de francs, selon SFP.

La rédaction Immoday

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