Reprise de la hausse pour les fonds immobiliers cotés

Le tassement observé en septembre n’aura été que temporaire. En effet, les fonds immobiliers cotés se sont fortement repris en octobre, avec un agio moyen qui grimpe désormais à +37,2% (+33,4% fin septembre). Toujours nettement au-dessus de la moyenne historique (+23%). Cette hausse d’octobre permet à l’indice SWIIT (+8,7%) de dépasser à nouveau le SMI (+5,1%). Des fonds immobiliers cotés qui restent très courtisés par les investisseurs, avec trois augmentations de capital en octobre et deux IPO. Une tendance qui devrait d’ailleurs se poursuivre, avec un spread qui a de nouveau dépassé les 200 points de base, entre le rendement moyen des fonds immobiliers cotés et les obligations de la Confédération.

Il est tout à fait possible que les pluies et le temps maussade d’octobre aient confirmé la conviction des investisseurs dans l’importance de l’immobilier. Ce qui expliquerait le rebond de l’indice SWIIT, qui progresse désormais de +8,7% depuis janvier, soit, à nouveau, mieux que le SMI (+5,1%). Mais toujours moins bien que les sociétés immobilières, dont la hausse moyenne fin octobre était de +16,8%.

L’immobilier reste plus que jamais un actif refuge

Blague à part, après un mois de septembre qui avait vu quelques prises de bénéfices, le mois d’octobre est reparti à la hausse pour les fonds cotés, avec un agio moyen qui s’établit désormais à +37,2%, selon SFP (+33,4% fin septembre), toujours nettement supérieur à la moyenne historique des agios du secteur (environ +23%).

Il est vrai que l’immobilier reste un actif toujours très apprécié, surtout dans un environnement où de plus en plus d’experts prédisent que la BNS va de nouveau entrer dans une période de taux négatifs. En conséquence, aujourd’hui, le spread entre le rendement moyen des fonds immobiliers cotés et les obligations de la Confédération a de nouveau dépassé 200 points de base. Largement suffisant pour que les investisseurs préfèrent l’immobilier aux obligations, même si, avec les agios des fonds les plus populaires qui dépassent de nouveau 50%, certaines voix commencent à inviter à la prudence.

Trois nouvelles augmentations de capital pour les fonds cotés en octobre

Quoi qu’il en soit, l’appétit des investisseurs pour l’immobilier titrisé reste intact. Ces dernières semaines, trois nouvelles augmentations de capital ont été lancées par les fonds cotés, qui cherchent à lever 440 millions de francs.

Parmi elles, notons celle du Fonds Immobilier Romand (FIR), de 150 millions de francs, pour financer l’acquisition du parc immobilier de BCF SICAV, un portefeuille d’une dizaine d’objets majoritairement résidentiels, essentiellement dans la région de Fribourg.

Notons surtout le retour d’UBS, qui, depuis la fusion avec Credit Suisse, aura été particulièrement discrète sur le front des opérations en capital. Il n’y en avait d’ailleurs eu qu’une seule en 2025, celle d’UBS Sima, en mai, qui a levé 356 millions de francs. Eh bien, il y en aura désormais une deuxième, prévue pour décembre, avec UBS Property Fund Swiss Residential Siat, qui cherche à lever 170 millions de francs. Pour rappel, ce fonds, le deuxième plus gros de Suisse avec une capitalisation boursière d’un peu plus de 4 milliards de francs, investit dans le résidentiel et dans des immeubles à usage mixte dans toute la Suisse.

Une entrée en bourse réussie pour Comunus SICAV

Début octobre, l’entrée en bourse de Comunus SICAV a été un véritable succès. À vrai dire, personne n’en doutait. En effet, non coté, le fonds avait déjà atteint un agio de plus de 16%, selon l’Immo Desk de la BCV. Mais cet agio s’est encore envolé en bourse: plus de 40% à la fin des premiers jours de cotation. Depuis, les choses se sont tassées, avec un agio redescendu aux alentours de 30% fin octobre, et un cours qui reste élevé, avec une performance de plus de 30% depuis le début de l’année. Selon Julien Baer, CEO de Comunus SICAV, les investisseurs apprécient la qualité du portefeuille immobilier mais aussi le niveau du dividende. Pour la suite, le fonds va renforcer ses équipes et être un peu moins actif sur le marché des capitaux, pour prendre plus de temps pour travailler son portefeuille. Avec l’objectif d’atteindre le milliard de francs de valeur totale du portefeuille ces prochains mois (950 millions aujourd’hui, pour une capitalisation boursière d’un peu plus de 800 millions de francs).

IPO réussie également pour PURE Swiss Opportunity REF 

Le 20 octobre 2025, ce fut au tour de PURE Swiss Opportunity REF (PSO) d’être coté pour la première fois. Et là encore, tout s’est bien passé. En septembre, avant son entrée en bourse, le fonds affichait un agio de 2,8% (selon l’Immo Desk de la BCV), qui a grimpé à +7,8% fin octobre.

Ce qui représente une performance de +13,2% depuis le début de l’année, nettement supérieure à celle de l’indice SWIIT (+8,7%).

Pour rappel, le fonds investit dans les régions urbaines en croissance, dans des immeubles en bon état, offrant à la fois des rendements élevés et stables ainsi qu’un potentiel d’appréciation. Pour PSO, si l’on en croit les déclarations du fonds, cette IPO n’est qu’une étape dans son ambition de croissance à long terme. Avec une certaine marge de progression, puisqu’aujourd’hui le fonds PSO est le plus petit véhicule coté à la Bourse suisse, avec une capitalisation boursière d’environ 190 millions de francs fin octobre.

À noter que deux IPO sont encore prévues ces prochains mois: Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial en décembre et MobiFonds Swiss Property en 2026.

L’agio des poids lourds dépasse de nouveau la barre des 50%

La reprise du marché ces dernières semaines a particulièrement bénéficié aux poids lourds de la cote dont l’agio dépasse à nouveau +5%: +51,7% pour UBS Sima; +54,6% pour UBS Swiss Residential Siat; et +53,2% pour UBS Swiss Res Anfos. Trois fonds qui, ensemble, pèsent plus de 25% de la capitalisation boursière totale de l’univers des fonds cotés (77 milliards de francs). Trois fonds qui sont aussi parmi les plus liquides du marché, ce qui explique en partie l’intérêt que leur portent les investisseurs.

Ceci dit, tous les fonds UBS ne bénéficient pas de cet intérêt. En effet, les trois fonds qui devaient fusionner en juin, une opération toujours bloquée à la Finma suite à l’opposition d’une poignée d’investisseurs, continuent d’afficher des performances inférieures à la moyenne: un agio de +33,3% pour UBS Living Plus, avec, depuis le début de l’année, une hausse modeste de +1,6%. Pour Residentia, qui se concentre sur l’immobilier tessinois, l’agio est fortement remonté ces dernières semaines, à +30%, mais, depuis le début de l’année, la performance reste négative, de -1,5%. Idem pour UBS Hospitality avec un agio de +25,2% et une baisse de -1,8%. Depuis le début de l’année, seuls deux fonds affichent une performance négative, et les deux sont ces fonds UBS impliqués dans la fusion repoussée de juin.

UBS Direct Residential ne fusionne plus et s’envole

Par contre, UBS Direct Residential, qui aurait dû faire partie de cette première fusion, continue de cartonner, avec un agio qui s’est envolé à +59,4% et une performance de +21,3% depuis janvier.

Quant à la prochaine fusion annoncée par UBS, qui devrait avoir lieu si tout se passe bien le 31 décembre 2025, elle semble rencontrer plus d’approbation de la part des investisseurs, même si ce n’est pas un enthousiasme délirant. Fin octobre, UBS Direct Green Property affichait un agio en hausse, de +24,1%, et une progression de +10,1% depuis le début de l’année. De son côté, UBS Direct Urban a vu son agio lui aussi progresser, à +33,5% pour une hausse de +16,3% depuis janvier. À noter, enfin, que ces dernières semaines, UBS Urban a réalisé de meilleures performances en bourse qu’UBS Green Property.

L’agio de Swisscanto RE Ifca dépasse de nouveau 60%

La reprise d’octobre a aussi permis à un fonds de dépasser de nouveau un agio de 60%: Swisscanto RE Ifca (62,7%), avec une hausse de +14,2% depuis janvier (deux autres fonds approchent de cette barre de 60%: UBS Direct Residential, avec son agio de +59,4%, et Streetbox Real Estate avec un agio de +59,2%).

Parmi les meilleures performances de l’année, notons celle de Comunus SICAV, dont nous avons déjà parlé, avec une hausse impressionnante de +30,5% depuis le début de l’année, en grande partie provoquée par l’annonce de l’IPO. Notons encore deux progressions supérieures à 20%, celles d’UBS Direct Residential (+21,3%) et de Sustainable RE CH (+20%). À noter que ce fonds, malgré cette très belle performance, continue d’afficher un agio négatif de -3,3%.

À ce sujet, remarquons finalement que deux autres fonds affichent encore une décote: Helvetica Swiss Commercial (-6,5%) et Swiss Central City RE (-12%).

Rédaction Immoday

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