Le marché immobilier chinois continue de boire la tasse

Malgré une réunion politique de très haut niveau, l'Etat chinois n'a pas annoncé le plan de relance espéré du secteur immobilier. Sur un an, la baisse des prix des appartements neufs est de plus de 3 %, et la demande reste inférieure de 75 % à son pic de 2017. Selon les économistes les prix pourraient encore baisser de 10 % avant d'atteindre leur plancher. Tout le secteur est à l'arrêt avec des mises en chantier en baisse de 75 % et un volume de ventes qui a baissé de plus de 50 % ces quatre dernières années.

Début juillet, les principaux indices boursiers du secteur immobilier chinois s'étaient envolés, dans l'anticipation d'une possible réunion politique de très haut niveau qui aurait dû relancer le secteur. Cette réunion s'est effectivement tenue, mais c'est peu dire qu'elle a déçu le marché. Dans un contexte où la banque Goldman Sachs vient de publier un rapport assez catastrophique sur les perspectives de tout le secteur immobilier chinois. Bref le moral des investisseurs reste en berne.

Mais reprenons tout ça dans l'ordre.

La relance tant attendue par le gouvernement n'aura pas lieu

Le 10 juillet, l'indice des actions des promoteurs immobiliers chinois s'envole, gagnant près de 11 %. Les investisseurs spéculent sur une réunion politique de très haut niveau qui devrait relancer tout le secteur immobilier en grande difficulté depuis plusieurs années. 

Le 14 juillet, c'est la douche froide. La réunion a bien eu lieu, mais les déclarations de Xi Jinping non pas enthousiasmé le marché. Comme le rapportent les agences, le président a appelé à l'accélération d'un « nouveau modèle » de développement immobilier, grosso modo pour améliorer la qualité des bâtiments existants et le confort des appartements. Mais rien sur un éventuel plan de relance financier pour le secteur. L'indice des actions immobilières perd plus de 4% (pour rappel, tout le monde s'attendait à une réunion similaire à celle qui s'était tenue en 2015 et qui avait injecté plus de 3000 milliards de yuans dans le secteur, plus de 350 milliards de francs suisses, essentiellement pour remplacer des bâtiments anciens par des bâtiments neufs).

Les prix, la demande, les permis de construire, tout chute

C'est que, après maintenant plus de 4 ans de crise, le secteur immobilier s'il ne s'est pas complètement effondré comme on avait pu le craindre, ne montre pour autant aucun véritable signe de rétablissement. Les dernières statistiques officielles, publiées mi-juillet, continuent de montrer un affaiblissement du marché avec une nouvelle baisse des prix des logements neufs qui, en juin, sur une base annuelle, ont encore perdu 3,2 %.

Pire encore, la demande continue de chuter, de 12 % supplémentaires, après déjà avoir baissé de 66 % ces 4 dernières années, selon Bloomberg.

Des données confirmées par Goldman Sachs qui vient de publier un grand rapport sur l'immobilier chinois. Pour la banque, en 2025, la demande chinoise de logements neufs dans les villes devrait rester inférieure de 75 % à son pic de 2017 (en chiffres, à la taille de la démesure du marché chinois : 5 millions d'unités par an au cours des prochaines années, 20 millions en 2017). 

Encore 10 % de baisse des prix avant l'éventuel creux de 2027

Conséquence de cette baisse de la demande, les mises en chantier de nouveaux logements ont chuté elles aussi d'environ 75 % par rapport à leur pic de 2021, tandis que le volume des ventes a dégringolé de plus de 50 %.

Goldman Sachs prévoit par ailleurs une nouvelle baisse de 10 % des prix immobiliers en Chine, avant le creux du marché, qui pourrait être atteint en 2027, sachant que les prix de l'immobilier chinois ont déjà régressé d'environ 20 % par rapport à leur pic du quatrième trimestre 2021, quand, effrayé par l'endettement des promoteurs immobiliers, qui impactait également les collectivités locales et les particuliers, le gouvernement a mis en place des mesures restrictives strictes, ce qui a fait vaciller plusieurs très gros opérateurs comme Evergrande (un géant de l'immobilier qui pesait, en bourse, 50 milliards de francs en 2017, et qui a été liquidé en 2024 suite à la crise du secteur), et ébranlé la confiance des investisseurs.

Une crise qui n'est pas seulement financière mais aussi structurelle

Pour la banque américaine, le seul moyen de sortir de la crise serait un assouplissement supplémentaire de la politique monétaire, qui passerait probablement par une baisse des taux. Mais pour l'instant, aucun signe d'une telle volonté de la part du gouvernement, même s'il a relâché un peu la bride au promoteur et aux investisseurs.

Pourtant, une intervention du gouvernement serait la bienvenue pour sortir de cette crise persistante un secteur immobilier qui représentait encore au début des années 2020 plus de 25% du PIB chinois.

Mais l'équation reste complexe, car cette crise n'est pas seulement financière, avec des montagnes de dettes chez les promoteurs, mais aussi structurelle, avec une baisse de la population et un ralentissement de l'urbanisation.

Bref, à moins de vraiment aimer le risque, ce n'est peut-être pas encore le moment d'investir dans l'immobilier chinois.

Rédaction Immoday

Suivez-nous sur LinkedIn