Interview '5 minutes avec' - Roger Hennig

Pour l’entretien '5 minutes avec' d’aujourd’hui, nous accueillons Roger Hennig, responsable des activités suisses de Schroders.

'5 minutes avec' est une série d’interviews destinées à faire connaitre les acteurs de la titrisation immobilière en Suisse.

Monsieur Hennig, qui êtes-vous au bureau ?

Je suis responsable des activités suisses de Schroders. Entre autres, nous gérons ici le fonds immobilier suisse ImmoPLUS mais aussi un fonds pour les caisses de pension suisses qui investissent à l’étranger. Je fais aussi partie de la direction de Schroders Global Real Estate Management et suis membre du comité de placement international.

Quel est votre principal trait de caractère ?

Je suis quelqu’un qui met la main à la pâte et qui passe à l’action.

Pouvez-vous nous décrire votre parcours professionnel ?

J’ai au départ suivi une formation bancaire et travaillé dans le domaine financier. Je suis ensuite passé à la branche immobilière, où j’ai tout appris en commençant en bas de l’échelle. J’ai travaillé dans la gestion des propriétés immobilières, les transactions et le négoce et je suis finalement passé du côté des investisseurs. Parallèlement à cela, j’ai suivi des formations dans le domaine financier et immobilier. Aujourd’hui, je travaille depuis près de 20 ans dans le domaine des placements immobiliers indirects. Je dirige le groupe de travail correspondant au sein de l’AMAS, l’Asset Management Association Switzerland.

Quel rôle votre entreprise joue-t-elle dans la titrisation immobilière en Suisse ?

Schroders est célèbre pour le fait que nous proposons également, en plus de la gestion des produits, un suivi du marché immobilier et que nous le mettons désormais à disposition de plus de 500 personnes intéressées. Dans ce rapport, nous comparons également le marché immobilier indirect en termes de performance ou de résultats. Nous sommes largement impliqués dans différents thèmes, entre autres par exemple les thèmes ESG au sein des placements immobiliers indirects.

Comment décririez-vous le secteur suisse des placements immobiliers indirects ? Comment estimez-vous la situation actuelle ?

La situation de l’immobilier suisse est en général très stable. Pendant la crise financière ou durant la pandémie de COVID, les évaluations étaient également stables. Mais le marché suisse est devenu onéreux, ce qui rend les investissements plus difficiles. Néanmoins, nous identifions actuellement une croissance massive des placements immobiliers indirects. Le segment des fonds cotés par exemple a presque doublé au cours des sept dernières années. Entre-temps, nous avons plus de 60 milliards de francs rien que dans les fonds cotés. Et d’autres fonds suivront, entre autres dans le domaine des assurances.

Il existe également de nouvelles directions de fonds. Donc : le segment est en pleine croissance, la demande est élevée et les prix sont relativement élevés. Tant que les taux d’intérêt restent bas, rien ne changera. Si un changement de taux se profile, même si cela dure peut-être encore quelques années, une consolidation devra sans doute avoir lieu.
 

Quelles sont les perspectives du secteur à court et moyen terme ?

À court et moyen terme, la branche et les placements immobiliers indirects continueront de bien se porter. Comme je l’ai déjà mentionné, la demande de biens immobiliers de manière générale, mais aussi de placements immobiliers indirects est élevée grâce aux taux d’intérêt bas.

Une hausse modérée des taux exercera sans doute une certaine pression sur les primes, les agios des fonds, qui sont devenus extrêmement élevés, à 30 à 40% en moyenne, voire 60 à 70% pour certains fonds. Cela finira par se normaliser de nouveau. Le potentiel de hausse est certes quelque peu limité, mais tant que les taux d’intérêt restent bas, la demande reste élevée.

Les caisses de pension suisses de même que les investisseurs institutionnels investiront à l’avenir davantage dans l’immobilier à l’étranger. Le marché suisse est relativement petit et rien que pour des raisons de diversification, il est judicieux de se tourner vers l’étranger. Nous constatons une tendance claire dans cette direction. Pendant la crise du COVID, on a plutôt enregistré un renforcement du marché suisse, mais entre-temps, les caisses de pension qui n’investissaient jusqu’ici qu’en Suisse, prennent en considération les marchés étrangers. Non pas que la tendance soit à la vente en Suisse, mais quand on veut une exposition supplémentaire, on le fait plutôt à l’étranger. À cet égard, il n’est pas principalement question de rendements mais de diversification.

Les placements immobiliers à l’étranger concernent-ils principalement des bureaux ?

Oui, c’est le cas. En Suisse, environ deux tiers du marché concernent des immeubles d’habitation tandis que le domaine commercial se concentre avant tout sur les six plus grandes villes de Suisse. Lorsque l’on investit par exemple en Europe, on a vite plus de 30 villes avec un volume de marché bien entendu nettement plus important.

Si vous regardez en arrière, que souhaiteriez-vous changer ?

J’ai dit il y a dix ans déjà que le marché immobilier était trop cher. Je l’entends également régulièrement lors de notre événement immobilier annuel chez Schroders: le marché est très cher. Mais si l’on regarde maintenant l’évolution sur le marché suisse ainsi qu’en Europe au cours des 20 dernières années, on constate que l’on se trouve depuis deux décennies dans un supercycle – et qu’avec du recul, on aurait dû croître davantage. Il faut en être conscients, même si nous évoluons toujours sur plusieurs cycles. À l’heure actuelle, il est certainement difficile de croître, parce que l’on dilue trop les portefeuilles, du côté des rendements ou en termes de qualité.
 
 

La rédaction Immoday