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Immobilier
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7 min
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Pour l'interview '5 minutes avec' nous recevons aujourd'hui Thierry De Mitri, fondateur de De Mitri Conseils SA .
'5 minutes avec' est une série d’interviews destinées à faire connaitre les acteurs de la titrisation immobilière en Suisse.
Thierry De Mitri, qui êtes-vous au bureau ?
Je suis fondateur d’un cabinet de conseil fiscal dédié à aider les entreprises et les individus à se mouvoir dans un monde où la fiscalité a pris une importance cruciale.
Né à Genève, j’y ai suivi toutes mes études jusqu’à l’obtention d’une licence en droit auprès de l’Université de Genève. J’ai souhaité compléter ma formation en obtenant un certificat à HEC Lausanne centré sur l’économie d’entreprise, la finance et la comptabilité. Par la suite, j’ai eu la chance de rejoindre le département fiscal d’Arthur Andersen, où j’ai pu acquérir mes premières connaissances en matière de fiscalité avec des professionnels remarquables qui m’ont beaucoup appris. En parallèle, j’ai obtenu mon diplôme d’expert fiscal. J’ai ensuite passé deux ans à l’Administration cantonale des impôts à Lausanne et décidé en 2001 de devenir conseiller fiscal indépendant, avec un associé dans un premier temps, puis seul dès 2008.
Si je devais décrire mon principal trait de caractère au niveau professionnel, je me vois surtout comme quelqu’un de passionné par la fiscalité, domaine qui est souvent perçu comme abstrait et complexe. J’avoue que servir mes clients et tenter de résoudre leurs problématiques fiscales constituent une véritable motivation qui se renouvelle chaque jour. De nature peu contentieuse, j’aime aussi rechercher un consensus et trouver des solutions équilibrées pour mes clients. Ainsi, si je devais retenir un trait de caractère, c’est une vive passion pour la fiscalité et le soutien de mes clients.
Qui êtes-vous à la ville ?
D’origine italienne, mes parents sont arrivés à Genève à la fin des années 60, comme beaucoup d’italiens à l’époque. J’y ai passé pratiquement les 25 premières années de ma vie. J’habite depuis lors dans le canton de Vaud, avec mon épouse et ma fille, et j’y suis très bien.
S’agissant de mes hobbies, au-delà de la lecture, je consacre beaucoup de temps au jogging, en essayant de repousser mes limites chaque année et de me fixer des nouveaux objectifs. Après avoir couru quelques semi-marathons, j’ai franchi le cap du marathon en essayant d’en courir un ou deux par année. La préparation d’une course de longue distance ne peut pas être négligée et nécessite des plans d’entraînement bien spécifiques, exigeant une discipline et une hygiène de vie. Pendant une sortie de jogging, c’est comme un temps suspendu durant lequel on peut se retrouver avec soi-même.
Dans le privé comme dans la vie professionnelle, j’aime me fixer des objectifs, quels qu’ils soient, personnels ou avec ma famille, en appréciant le chemin qui permet de les atteindre. Je ferai mienne cette phrase de Confucius que je garde en tête : « Le bonheur ne se trouve pas au sommet de la montagne, mais dans la façon de la gravir ».
Quel rôle joue votre entreprise dans l’industrie de l’immobilier indirect en Suisse ?
En tant que conseiller fiscal indépendant, j’agis notamment comme mandataire pour un certain nombre de fonds immobiliers ou d’investisseurs agissant par le biais de sociétés immobilières. Comme chacun sait, le bien immobilier est l’actif préféré des autorités fiscales. Les impôts sont prélevés au moment de l’acquisition de l’immeuble, pendant la période de détention et au moment de sa vente. Dès lors, les acteurs de l’immobilier sont constamment confrontés à une multitude de frottements fiscaux au niveau fédéral, cantonal et communal. J’aide donc mes clients à faire face à tous ces impôts et à en minimiser l’impact dans leurs opérations.
Concrètement, je les accompagne dans leurs obligations fiscales annuelles, comme leur déclaration fiscale, qui sont relativement complexes en raison des répartitions intercantonales, du mode de financement, ou encore du fait de l’achat et de vente de biens immobiliers. Par ailleurs, il faut bien admettre que les autorités fiscales, très bien formées, deviennent plus rigoureuses de sorte que les situations contentieuses ne sont pas rares. De ce fait, j’assiste également mes clients dans des procédures face aux tribunaux.
Dans le domaine de l’immobilier titrisé, il est impensable d’occulter les aspects fiscaux. Il est du reste de mon devoir d’être toujours en veille, attentif aux moindres modifications de la loi, de la jurisprudence ou des pratiques administratives. C’est essentiel afin d’éviter les risques fiscaux ou, mieux encore, de saisir quelques opportunités offertes par l’environnement fiscal. Compte tenu des montants en jeu souvent importants, il est fondamental d’être rigoureux, créatif et réactif.
Comment décririez-vous le marché de l’immobilier indirect en Suisse ?
Le marché s’est développé d’une manière incroyable ces vingt dernières années. Le nombre d’acteurs a crû sans cesse, que ce soit dans le domaine de l’immobilier titrisé dans un monde réguler ou dans celui moins contraignant des sociétés immobilières. Les investisseurs recherchent des alternatives aux actifs financiers classiques et souhaitent une diversification dans le domaine de l’immobilier. La détention titrisée de l’immobilier a ainsi ouvert tout un monde à un grand nombre d’investisseurs. À mon sens, cette croissance ne va pas s’arrêter et les développements en matière de détentions immobilières vont encore se poursuivre. Inévitablement, la réglementation fiscale sera adaptée et les acteurs devront être attentifs à ces évolutions.
Si je devais décrire une faiblesse dans le domaine de l’immobilier indirect sous l’angle de la fiscalité, c’est le fait que les autorités fiscales cantonales et fédérale ont des pratiques très diverses les unes par rapport aux autres. Cela rend souvent la lisibilité de la fiscalité très difficile pour ne pas dire incompréhensible. Les pratiques administratives sont parfois fluctuantes pouvant rendre les investissements risqués et incertains. Or, n’oublions pas que l’actif immobilier n’est pas délocalisable. Dès lors, il est impératif, pour les acteurs de l’immobilier indirect, d’être constamment au fait des développements en matière fiscale.
Quelle est votre vision personnelle pour cette industrie à court et moyen terme ?
À court terme, il est évident que la situation sanitaire n’est pas de nature à offrir une vision claire. Les incertitudes sont encore nombreuses et la situation évolue quasiment de semaine en semaine. Il est donc difficile de se prononcer à court terme.
À moyen terme, comme je le disais plus haut, je ne vois pas le développement de l’immobilier indirect s’interrompre. Il s’agit clairement d’un mode de détention de l’immobilier qui offre à tout un chacun la possibilité d’allouer une quote-part de son patrimoine à l’immobilier et profiter de la gestion de professionnels compétents et rigoureux. Sur le plan fiscal, les récentes réformes de l’imposition de l’entreprise ont plutôt favorisé ce type d’investissement, en permettant d’avoir une fiscalité maîtrisée, que ce soit au niveau des acteurs en charge de la gestion des patrimoines immobiliers ou au niveau des investisseurs. La titrisation des immeubles procure également des avantages dans les transmissions de patrimoines, en permettant le transfert d’une valeur mobilière sans tenir compte du lieu de situation de l’immeuble.
A titre d’exemple, la détention immobilière directe dans le cas des hoiries est bien souvent chaotique et source de conflits. La détention indirecte de l’immeuble facilite grandement le partage et diminue les contentieux. Une meilleure répartition du risque, une plus grande liquidité du patrimoine immobilier et une fiscalité maîtrisée sont autant d’atouts qui laissent encore présager de beaux jours pour l’immobilier indirect en Suisse.
Si vous regardez derrière vous, qu’aimeriez-vous changer ?
La vie est faite d’opportunités et d’options. Bien évidemment, comme tout un chacun, j’ai commis des erreurs, mais elles font partie intégrante de ma personnalité et ces erreurs nous structurent. Pour ma part, j’ai un tempérament qui me conduit à regarder vers l’avant et à envisager de nouvelles aventures.