Perspective réservée pour l'immobilier commercial en 2025

Malgré une reprise de la consommation, l'immobilier commercial n'a pas été à la fête en 2024. Certes, les loyers sont restés stables au niveau suisse mais ils ont baissé dans plusieurs régions et grandes villes. Avec une exception notable : Lausanne, où les loyers commerciaux prime ont été en forte hausse en 2024. Sur 10 ans, le tassement reste important. En fait seuls les loyers des emplacements prime de Zurich ont connu une hausse notable depuis 2015. Quant aux perspectives 2025, elles sont plutôt baissières (-1,5%), selon les analyses de Wüest Partner.

L'immobilier commercial pur ou mixte représente une opportunité de diversification intéressante pour les investisseurs. Le problème, c'est que, ces dernières années, il n'a pas été à la fête, avec la crise du covid, l'inflation, et l'explosion du commerce en ligne. Pour 2025, les perspectives globales restent moroses, selon une étude que vient de publier Wüest Partner.

En effet, si le contexte global est positif, avec la baisse de l'inflation et la hausse des salaires qui ont stimulé la consommation, le commerce de détail subit toujours de plein fouet la concurrence des canaux numériques. Avec des conséquences prévisibles sur la demande de locaux et donc sur les loyers. Mais comme toujours, même dans un marché a priori assez peu excitant, il existe quelques niches intéressantes.

Des loyers globalement stables en 2024, avec quelques bémols

Selon l'analyse de Wüest Partner, les loyers de l'offre pour les surfaces de vente ont connu une augmentation de 0,1 % en Suisse en 2024. Avec, cependant, des différences régionales marquées. En effet, on constate une baisse des loyers dans les régions de Zurich (-2%) et de Bâle (-4,8%), alors qu'ils ont légèrement progressé à Berne (+2,9%) et dans l'arc lémanique (+2 %).

Par contre, si l'on prend un peu de recul, sur 10 ans, la situation reste difficile. Pour l'ensemble de la Suisse, les loyers des surfaces commerciales ont baissé de -6,5 %. Pour la région de Zurich, qui reste le poumon économique et commercial du pays, la hausse a été très modeste, de +2,5 %. À Berne, on encaisse une baisse de -8,7 %, de -11,8 % à Bâle et de -15,4% dans l'arc lémanique.

Une situation contrastée pour les emplacements prime

Si l'on se concentre sur les villes (et non plus les régions) et les emplacements prime, on observe également des différences importantes. À Genève, les loyers prime ont baissé de -4,1 % sur un an. À Zurich, la baisse a été de -3,8 %, après plusieurs années de hausse, et à Berne de -3,5%, tandis qu'à Bâle, la situation restait stable. Par contre, on a observé une forte hausse (+16%) des loyers prime à Lausanne. Probablement un effet de rattrapage pour la capitale vaudoise, qui avait les loyers commerciaux prime les plus bas de Suisse. Après la hausse de 2024, ils dépassent désormais ceux de Berne.

Ceci dit, à nouveau, ces chiffres sont à mettre en perspective. En effet, sur 10 ans la situation n'est pas brillante pour les propriétaires : les loyers lausannoise sont en baisse de -12 % depuis 2015, ceux de Berne de -13%, alors que ceux de Bâle et de Genève ont quasiment stagné (+3 %). En fait seul Zurich a connu une augmentation notable (+25%) de ses loyers prime ces 10 dernières années.

Grande prudence en ce qui concerne l'évolution pour 2025

Quant à l'évolution pour 2025, les économistes de Wüest Partner sont prudents. Au vu des défis structurels posés par le commerce en ligne, qui va probablement continuer de grignoter des parts de marché au commerce de détail stationnaire, la demande de nouvelles surfaces de vente devrait rester modeste. Selon leurs prévisions, les loyers de l'offre devraient légèrement baisser cette année, de -1,5 %. Et pourtant, ces loyers restent toujours soutenus par la faiblesse des activités de construction, qui évite la formation d'un excédent des surfaces disponibles. En effet, en 2024 l'offre n'a progressé que de +0,5 % au niveau Suisse, même si, là encore, on observe des écarts importants selon les villes et les régions, avec d'importants reculs à Bâle et à Genève.

Les niches qui résistent le mieux

Dans cet environnement difficile pour les investisseurs, quelques niches devraient cependant mieux s'en sortir, assure Wüest Partner. On constate d'abord que l'alimentaire résiste, avec, en 2024, une croissance du chiffre d'affaires global y compris pour les commerces en dur (une hausse du volume de transaction de 4% en 2024 pour le commerce de détail stationnaire, et de 4,5% pour le e-commerce).

Par contre, le non alimentaire subit de plein fouet la concurrence du commerce en ligne, qui représente désormais 17 % des transactions (-2,7% du volume de transaction pour le commerce de détail stationnaire alors que le e-commerce enregistre une hausse de +4,7 %).

Selon les analystes de Wüest Partner, l'autre niche qui résiste, ce sont les centres urbains. Ils bénéficient d’une fréquence de passage plus élevée, ce qui anime les commerces et génère des chiffres d'affaires plus important. Avec un bémol quand même, puisque si, dans les centres urbains, il y a effectivement plus de monde, les loyers sont également plus élevés. Il y a donc un équilibre à trouver qui satisfasse à la fois le commerçant et le propriétaire, ce qui n'est pas toujours facile.

Rédaction-Immoday.ch