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L'immobilier logistique reste une niche, peu liquide, mais qui continue d'offrir des rendements supérieurs au résidentiel. Des rendements qui pourraient être encore plus élevés si les exigences des locataires étaient mieux satisfaites.
Le cabinet d'étude et de conseils immobiliers JLL vient de sortir un rapport sur le marché suisse de l'immobilier logistique en 2024, qui donne un bon aperçu du secteur.
1. Le niveau des investissements
Au cours des dix dernières années, JLL a observé une augmentation constante des volumes d'investissement dans la construction d'immeubles à usage logistique, passant d'une moyenne de 2,1 milliards de francs en 2011 à 2,8 milliards en 2021.
Au total, JLL a recensé plus de 1'200 bâtiments à usage logistique. La majorité sont utilisés par leurs propriétaires, et environ 300 immeubles seulement sont détenus et loués à des fins d'investissement.
La densité des bâtiments logistiques est la plus élevée le long de l’autoroute A1 et autour des grandes agglomérations urbaines.
2. Les rendements
Le rendement prime des immeubles logistiques s'est élevé à 4,2 % pour le deuxième trimestre 2024. 10 points de base de moins qu'à la fin 2023 (la hausse des prix de l'immobilier touche aussi la logistique), mais 60 points de base de plus qu'en 2021.
Cependant, la liquidité du marché est dans l'ensemble assez faible, explique JLL. Chaque année, peu de propriétés sont achetées à des fins d'investissement. En moyenne, depuis 2018, on observe une vingtaine de transactions annuelles. Le prix d'acquisition moyen s'est élevé à 24,6 millions de francs. Entre 2018 et 2021, en moyenne, 540 millions par an ont été investis dans des immeubles logistiques à des fins d'investissement. Cependant, en 2022 et 2023, le volume total des transactions a chuté pour atteindre environ 350 millions en moyenne annuelle.
3. Le niveau des loyers et le taux de vacance
Pour les surfaces logistiques moyennes, les loyers se situent généralement entre 85 et 140 CHF/m2/an. Le taux de vacance des immeubles de placement a diminué de 7,7% à 5,1% entre 2019 et 2023.
Ceci dit, selon les entreprises interrogées par JLL, il y a un écart entre ce qui est construit et les exigences techniques demandées. En effet, certains bâtiments ne répondent que partiellement aux exigences spécifiques des entreprises de logistique. Une solution serait de subdiviser les surfaces en petites unités, avec une commercialisation ciblée, ce qui pourrait réduire le taux d'inoccupation et augmenter les revenus locatifs.
Rédaction - Immoday