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Rédaction
Logistikimmobilien sind nach wie vor eine Nische, die wenig liquide ist, weiterhin aber höhere Renditen bietet als Wohnimmobilien. Diese Renditen könnten allerdings noch höher sein, wenn die Ansprüche der Mietenden besser erfüllt würden.
Das Immobilienresearch- und -beratungsunternehmen JLL hat kürzlich einen Bericht über den Schweizer Logistikimmobilienmarkt im Jahr 2024 veröffentlicht, der einen guten Einblick in den Sektor gibt.
1. Das Investitionsvolumen
Wie JLL beobachtet hat, wurde in den vergangenen Jahren immer mehr in den Bau von Logistikimmobilien investiert. Schweizweit stiegen diese Bauinvestitionen von 2,1 Milliarden Franken im Jahr 2011 auf 2,8 Milliarden Franken im Jahr 2021 stetig an.
JLL hat in der Schweiz mehr als 1 200 Gebäude mit Logistiknutzungen gezählt. Die meisten davon werden von ihren Eigentümern selbst genutzt, nur etwa 300 Gebäude werden zu Anlagezwecken gehalten und vermietet.
Die höchste Dichte an Logistikgebäuden ist entlang der Autobahn A1 sowie um die grossen städtischen Ballungszentren zu finden.
2. Die Renditen
Im 2. Quartal 2024 belief sich die Spitzenrendite für Logistikimmobilien auf 4,2%. Das sind zwar 0,1 Prozentpunkte weniger als Ende 2023 (der Anstieg der Immobilienpreise macht sich auch im Logistiksektor bemerkbar), aber doch 0,6 Prozentpunkte mehr als 2021.
Insgesamt ist die Liquidität des Marktes jedoch eher gering, wie JLL feststellt. Es werden nur wenige Immobilien zu Anlagezwecken gekauft. Seit 2018 wurden im Schnitt rund 20 Käufe pro Jahr verzeichnet, wobei der Durchschnittspreis bei 24,6 Millionen Franken lag. Von 2018 bis 2021 wurden durchschnittlich 540 Millionen Franken pro Jahr zu Anlagezwecken in Logistikimmobilien investiert. In den Jahren 2022 und 2023 sank das durchschnittliche Jahresvolumen jedoch auf rund 350 Millionen Franken.
3. Mietpreisniveau und Leerstandsquote
Die Mieten für mittelgrosse Logistikflächen liegen meist zwischen 85 und 140 CHF/m2/Jahr. Zwischen 2019 und 2023 sank die Leerstandsquote bei Anlageobjekten von 7,7% auf 5,1%.
Laut den von JLL befragten Unternehmen gibt es eine Diskrepanz zwischen dem, was gebaut wird, und den technischen Anforderungen, die nachgefragt werden. Einige Gebäude erfüllen nämlich die besonderen Anforderungen der Logistikunternehmen nur teilweise. Um diesem Problem zu begegnen, könnten die Flächen in kleinere Einheiten unterteilt und gezielt vermarktet werden. Dies könnte die Leerstandsquote senken und die Mieteinnahmen erhöhen.
Redaktion - Immoday