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Immobilier
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Olivier Toublan
Propriété du groupe Mobimo, le Quartier du Flon, à Lausanne, est un bel exemple de développement d’une ancienne zone industrielle, qui s’étend sur une surface de 55'000 m², au cœur de la ville. Une opération immobilière quasi unique en Suisse, de par sa taille, son emplacement et son histoire. Aujourd’hui, une équipe de 8 personnes s’occupe de sa gestion au quotidien. Petit tour du propriétaire.
Les projets de développement d’anciennes zone industrielle ne sont pas rares en Suisse. Mais le Quartier du Flon, à Lausanne, est particulièrement intéressant. 55'000 m² en mains privées, en plein centre-ville, propriétés de Mobimo, une réhabilitation commencée il y a maintenant 25 ans, Ce qui permet une analyse dans la durée. C’est donc parti pour le business case d’un quartier privé, qui compte aujourd’hui quelque 200 baux commerciaux, 32 appartements, et 28 bars et restaurants.
Il faut avoir du temps, beaucoup de temps. Et de la patience.
Jadis, il y avait ici une gare et des entrepôts. La fonction des entrepôts a peu à peu été abandonnée et le quartier est devenu une quasi friche industrielle, accueillant une vie « underground ». Son propriétaire, le groupe LO a souhaité le développer, dans les années 1980. Ce qui n’a pas été sans mal, puisque les projets se sont succédés, avant qu’en 1998, un plan d’aménagement soit enfin accepté par tous les partenaires. C’était il y a exactement 25 ans, et ce fut le début de la mutation du Flon, résume Hélène Demont, responsable de la communication pour la Suisse romande chez Mobimo. Un quartier qui, à l’époque, était considéré comme une zone malfamée de la capitale vaudoise, et qui, aujourd’hui, est devenu son cœur culturel et commercial, peut-être même le quartier le plus animé de la ville.
Il faut avoir les reins financièrement solides
Ce projet avait l’ambition de transformer complètement le site, avec la création d’un parking souterrain, un cinéma, des restaurants, des bureaux, des appartements et même une nouvelle promenade urbaine, publique. Évidemment, un tel projet, aussi ambitieux, demande d’importants moyens financiers, qui doivent être déployés sur le long terme. Les investissements se chiffrent rapidement en dizaines de millions de francs. Ce qui explique en partie la raison pour laquelle le propriétaire historique du quartier, le groupe LO, a fusionné en 2009 avec Mobimo, l’un des principaux groupes immobiliers de Suisse, aux reins financiers solides, nécessaires pour un projet qui pèse un peu plus de 500 millions de francs, avec une valeur locative annuelle de 28 millions de francs.
Il faut de la souplesse dans le plan d'aménagement
Comme l’explique Olivier Rambert, responsable développement Suisse romande chez Mobimo, le groupe a la chance de posséder non seulement l’ensemble du terrain et des bâtiments mais également les rez-de-chaussée et des niveaux en sous-sols, qui sont également développés et commercialisés. Avec un plan d’affectation extrêmement souple qui laisse beaucoup de liberté au propriétaire. Ainsi, un restaurant peut devenir une boutique, puis un hôtel, puis des appartements, avant de redevenir un restaurant. Pour Olivier Rambert, cette souplesse, qui doit évidemment respecter les contraintes administratives de développement urbain imposées par la municipalité de Lausanne, est la base du succès du quartier.
Il faut de la mixité pour attirer le public
Stratégiquement, le quartier a conservé une importante mixité, explique Olivier Rambert, essentielle pour équilibre et son attractivité, afin que les locataires, les clients et les visiteurs de passage, puissent se l’approprier. Car sans attractivité, pas de visiteurs, pas de dynamique de quartier et donc pas de rentabilité pour le propriétaire. Il faut donc sans cesse travailler sur la vie du quartier, sur son équilibre. Un travail pour l’instant réussi, puisque l’on compte aujourd’hui, selon Mobimo, 7,5 millions de visiteurs annuels. Ce qui en fait un des lieux les plus fréquentés de la capitale vaudoise. Un succès qui a d’ailleurs aussi son revers, puisque, plus il y a de monde, plus la gestion des flux, des déchets et de la sécurité devient complexe.
Il faut une équipe de gestion sur place
La gestion quotidienne est assurée par le Management de quartier, composé de huit personnes, et dirigée par Teodor Teodorescu, sur le site. Le Facility Management est assuré par une société du groupe Mobimo, qui gère notamment la conciergerie et la voirie sur l’ensemble du quartier.
Afin d’assurer la sécurité des usagers, Mobimo a fait appel à une entreprise privée de sécurité, qui est présente sur le site et s’occupe, entre autres, du maintien de l’ordre pendant les soirées festives du weekend. C’est que, comme l’explique Teodor Teodorescu, le Flon ne dort jamais, c’est un quartier qu’il faut gérer 24 heures sur 24.
Il faut une stratégie claire pour l’affectation des immeubles
Pour garantir sa mixité, quatre zones d’atmosphère définissent le quartier, chacune avec des objectifs spécifiques de commercialisation. D’abord la rue principale, la plus fréquentée. C’est là qu’on trouve les grandes enseignes, comme Nespresso.
La rue parallèle est quant à elle dédiée à des boutiques plus petites, aux loyers plus modérés, des commerces indépendants, des enseignes locales, quelques galeries d’art et autres ateliers d’artisans.
Au centre, on trouve les restaurants, les bars et la culture, avec des clubs, un grand cinéma. Et des espaces publics non construits, indispensables selon Teodor Teodorescu. Il faut en effet que les passants puissent flâner et trouver un banc pour se reposer, sans forcément devoir s’asseoir à la table d’un bistrot. Finalement, tout au bout, sont logées les administrations communales, mais aussi un hôtel et un espace de coworking.
Il faut sans cesse remettre l’ouvrage sur le métier
Aujourd’hui, le développement et la rénovation du quartier sont à bout touchant, puisqu’environ 80 % de la zone a été transformée. Mais, comme le remarque Olivier Rambert, pour une réalisation d’une telle ampleur, rien n’est jamais terminé. Le Flon est en évolution permanente, soumis à des facteurs endogènes et exogènes qui obligent à une adaptation aux besoins et aux changements de la société. Par exemple, les problématiques de mobilité ou de durabilité ont changé depuis le plan d’aménagement. Après la rénovation des bâtiments appelés « Jumeaux », il reste quelques surfaces commerciales à louer, il y a des immeubles dont les baux arrivent à échéance, de nouvelles rénovations, puis l’arrivée du nouveau tram, puis… On vous le disait, dans un tel projet, rien n’est jamais terminé.
Olivier Toublan - Immoday.ch