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Immoday
Comme pour les bureaux ou l'immobilier commercial, l'immobilier industriel et logistique connaît une situation un peu paradoxale. L'offre augmente pour les unités anciennes et de petite taille, faute de demande. Par contre, pour les bâtiments «prime», les loyers progressent, tout comme le rendement qui, pour la logistique, est actuellement de 4,25%.
CBRE Suisse vient de publier les derniers chiffres du marché suisse de l'immobilier logistique et de l'industrie légère, une petite niche dans le vaste monde de l'investissement immobilier, mais qui prend de l'ampleur. C'est que, dans ce domaine relativement peu exploré par les grands investisseurs, il y existe encore de belles opportunités à saisir, avec des rendements nettement plus intéressants que ceux proposés, par exemple, par l'immobilier résidentiel.
Des taux de disponibilité en hausse
Ceci dit, comme pour l'immobilier dans son ensemble, les derniers mois ont été difficiles pour ce segment.
Pour la logistique, le taux de disponibilité sur le marché a augmenté de 30 points de base en trois ans, à 2,5% dans un contexte où la construction de nouveaux espaces logistiques stagne depuis 2019 (avec des investissements annuels d'environ 450 millions de francs, selon les estimations de CBRE).
Pour l'industrie légère, la hausse du taux de disponibilité est même de 50 points de base, à 2,1% au premier trimestre 2024.
Dans les deux cas, explique CBRE, l'augmentation de l'offre ne s'explique pas tant par l'arrivée de nouveaux biens sur le marché, que, essentiellement, par une réduction de la demande, ce qui n'est pas la caractéristique d'une situation très saine.
Analysant les problèmes que rencontre l'immobilier logistique, CBRE assure que les entrepôts vacants se composent en grande partie d'unités anciennes et de petite taille qui ne répondent généralement pas aux normes logistiques modernes.
Des loyers qui continuent d'augmenter dans le haut de gamme
A contrario, les quelques constructions neuves de grande taille ne restent pas longtemps vacantes, la demande étant plutôt soutenue pour ce genre d'espace.
Dans ce segment haut de gamme, les loyers demandés ont continué à légère augmenter. Selon CBRE, ils s'élèvent désormais à 120 CHF / m2 par an en valeur médiane. C'est 10 francs, soit 9% de plus par mètre carré qu'il y a trois ans.
Ainsi, si l'on se concentre sur le «prime», l'immobilier logistique reste extrêmement intéressant pour les investisseurs. Selon les calculs de CBRE, le taux de rendement net du «prime» est actuellement de 4,25%, soit 60 points de base de plus qu'il n’était au 2e trimestre 2022, juste avant que la Banque nationale suisse ne resserre sa politique monétaire.
Des investissements importants dans l'immobilier industriel
Dans l'industrie légère, l'augmentation de l'offre est également une conséquence de la baisse de la demande ainsi que, dans ce cas, de l’arrivée de nouveaux immeubles sur le marché. L'environnement de taux d'intérêt bas a encouragé les promoteurs à investir dans des bâtiments d’activités à usage mixte, notamment dans la région de Zurich, selon un modèle qui existe depuis plusieurs années dans la région genevoise et qui a fait ses preuves. En effet, la demande est forte pour ce genre d'immobilier industriel léger, avec des locataires variés, même si, comme le remarque CBRE, les TPE et PME industrielles traditionnelles, à faible marge, n’ont pas souvent les moyens de payer les loyers relativement élevés demandés pour ce type de biens.
Quant à l'avenir, il s'annonce plutôt rose. En effet, ce secteur de l'immobilier industriel, plus que tous les autres, est extrêmement dépendant de la situation économique globale. Dans ce contexte, les experts de CBRE estiment que la baisse des taux d'intérêt annoncée fin mars par la BNS devrait donner un coup de fouet à l'économie, et donc soutenir l'immobilier industriel léger.