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2024 fut une bonne année pour les propriétaires zurichois, un peu moins pour les locataires. Le prix des logements a continué sa croissance, de 3,3%. Suite à la pénurie qui s'installe sur le marché du logements locatif, les loyers sont à la hausse, y compris, ce qui est plus inhabituel, pour les anciens locataires.
La Banque cantonale de Zurich (BCZ) vient de publier son analyse annuelle de l'immobilier du canton. Un immobilier qui reste parmi les plus dynamiques et les plus chers de Suisse et donc un des plus appréciés des investisseurs et en particulier des fonds de placement. Voici les principales conclusions de l'étude.
1. Les prix des logements continuent de croître
Même si elle s'est ralentie, passant de 3,7% en 2023 à 3,3% en 2024, la croissance des prix des logements zurichois s'est poursuivie (sur 20 ans l'évolution est effarante, avec des prix qui ont été multipliés par 2,5). Ceci dit, avec la baisse des taux d'intérêt on aurait pu s'attendre à une hausse plus importante en 2024. Selon la BCZ, si elle n'a pas eu lieu, c'est à cause de l'importance de l'offre existante et à un certain tassement de la demande. Selon la banque, les ventes sont devenues plus difficiles, en particulier pour les constructions neuves, avec comme résultat des délais de vente plus longs et, donc, une moindre hausse des prix. Ceci dit, la banque estime que la demande va reprendre. Pour preuve, après un creux historique en 2023, le nombre de transactions est reparti à la hausse au second semestre 2024.
2. Pénurie sur le marché du logement locatif
Pour la première fois, remarque la BCZ, dans les annonces, la part des logements à la vente est légèrement supérieure à celle des logements en location. Si ce début de pénurie n'a pas été aussi grave que l'on aurait pu le craindre en 2024, la situation sur le marché le locatif reste difficile et la banque s'attend à une nouvelle baisse du nombre de logement locatifs vacants en 2025.
3. Les loyers ont poursuivi leur hausse, même pour les anciens locataires
Conséquence de ce début de pénurie, les loyers sont à la hausse à Zurich, en moyenne de + 4,5% par rapport à 2023 (alors que la progression, en Suisse, en 2024, a été de +3,3%). Y compris, et c'est plus inhabituel, pour les logements anciens qui n'ont pas changé de locataire, essentiellement autres à cause des deux augmentations du taux d'intérêt de référence annoncées en 2023, qui se sont répercutées sur les loyers en 2024. Selon la BCZ, il en a résulté une augmentation de ces loyers anciens de 5,4% à Zurich et de 3,3% en Suisse au troisième trimestre 2024 par rapport à l'année précédente (à noter que, dans l'arc lémanique, la hausse a été encore plus forte que dans la région zurichoise). La BCZ remarque par ailleurs que les bailleurs institutionnels ont plus souvent fait usage de leur marge de manœuvre pour augmenter les loyers que les particuliers.
Ceci dit, comme il est déjà acquis que le taux d'intérêt de référence va baisser en mars, les locataires ne vont sans doute pas se faire prier pour demander un réajustement à la baisse de leur loyer.
Rédaction-Immoday.ch