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Olivier Toublan
Le marché immobilier suisse se dirige vers une pénurie, les loyers ont fortement augmenté ces 12 derniers mois, et devraient continuer à le faire pendant encore 2 ans. Que ce soit pour les loyers du marché ou les baux existants. Bref d'assez bonnes nouvelles pour les fonds immobiliers, une fois la correction des prix des immeubles encaissée.
"Le marché du logement suisse se dirige tout droit et à plein gaz vers un iceberg, et c'est le tout dernier moment pour changer de cap". S'il y a une chose qu'on ne peut pas reprocher à Fredy Hasenmaile, c'est de mâcher ses mots. C'est que l'économiste en chef de Raiffeisen Suisse est inquiet. Inquiet de voir que l'on relativise la pénurie de logement qui s'annonce dans notre pays, inquiet de constater que l'on ne prend aucune mesure, alors que le marché du logement suisse s'est complètement retourné en quelques mois, sans que l'on observe aucune réaction du côté de l'offre. Inquiet surtout du fait des problèmes structurels qui pourraient obérer une éventuelle reprise, "dont la résolution prendra des années, voire des décennies".
Les signes de la pénurie du marché locatif ne peuvent plus être ignorés
Pour Fredy Hasenmaile, les faits sont limpides, et les signes annonciateurs d'une pénurie prochaine du marché locatif ne peuvent plus être ignorés. "Le nombre de logements locatifs disponibles a baissé de plus de 50% en deux ans et leur publication sur les portails immobiliers ne dure en moyenne que 27 jours, donc une semaine de moins qu’il y a un an". Dans ce contexte, l'augmentation de 4% des loyers observée ces 12 derniers mois n’a rien d’étonnant, assure l'économiste. "Un taux de croissance annuel inédit depuis presque 15 ans".
D'autant plus, que, du côté de l'offre, l'encéphalogramme reste plat. C’est que les nombreuses contraintes légales et administratives n'aident pas, poursuit l'économiste en chef de Raiffeisen. Non seulement la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire rend le classement en zones constructibles nettement plus difficile voire impossible, mais la Suisse, malgré la situation difficile, s’enfonce dans ses travers quand il s'agit d'immobilier: nombreuses oppositions, surrégulation dans la construction, thésaurisation du sol, absence de volonté d’autoriser les affectations de zones dans les grandes villes. Sans parler de la hausse des prix de construction et de financement.
Au final, "il manque entre 10'000 et 15'000 logements chaque année".
Des rendements immobiliers totaux qui pourraient devenir négatifs
La pénurie de logement s'explique aussi par des engagements en retrait de la part des institutionnels. En 2019 encore, ils avaient investi près de 20 milliards de francs dans de nouveaux placements immobiliers en Suisse, une somme qui, l'année dernière, était descendue en dessous des 5 milliards de francs.
Toutefois, assure Fredy Hasenmaile, il n’y a pas lieu de s’inquiéter outre mesure. Les placements immobiliers demeurent une catégorie de placement attrayante pour les investisseurs orientés sur le long terme. D'ailleurs, l'allocation globale des caisses de pension dans l'immobilier n'a pas baissé, si l'on en croit les dernières données.
Par contre, cette moindre implication des investisseurs institutionnels ne sera pas sans conséquences, entre autres pour l’évaluation des biens immobiliers.
Ce qui n'est au fond pas si grave, poursuit l'économiste, après 20 années de vaches grasses, d'autant plus qu'il ne prévoit pas de fortes dépréciations. Ceci dit, même si le marché corrige modérément, entre 10% et 15% au total, "cette correction va entraîner pendant quelques mois les rendements totaux des placements immobiliers en zone négative malgré la vigueur des revenus locatifs".
La bourse a été trop sévère avec les fonds immobiliers
Voilà le genre de nouvelles que les investisseurs n'aiment pas beaucoup, ce qui explique la forte correction des fonds immobiliers suisses côté en bourse, qui ont perdu, en moyenne, plus de 20% depuis le relèvement des taux d'intérêt. Pour les investisseurs, explique Fredy Hasenmaile, "tous les changements perçus sont directement pris en compte dans les portefeuilles, sans aucun lissage".
Avec, comme conséquence, un nombre important de fond qui sont actuellement négociés avec un disagio. "Il s’agit donc d’un vote de défiance par rapport aux évaluations actuelles". Mais cette situation devrait n'être que temporaire, assure l'économiste en chef de Raiffeisen, pour qui les bourses tendent à surréagir. "Comme souvent, la vérité devrait se situer quelque part entre les deux". D'autant plus que, pour les fonds de placement immobilier, l'horizon n'est pas complètement sombre. En effet, sur le front des loyers, la hausse de 4% constatée ces 12 derniers mois devrait peu ou prou se répéter ces deux prochaines années.
Le taux des vacance est repassé en dessous de la barre des 1,25%
C'est que, autre conséquences de la pénurie de logements, le taux de vacances est repassé en dessous de la barre des 1,25%, qui est considéré comme le niveau neutre en terme de loyer par les économistes de Raiffeisen. Selon eux, les vacances inférieures à 1% du parc résidentiel, comme cela pourrait être le cas dès l’année prochaine, se sont accompagnées dans le passé de hausses réelles des loyers du marché de bien plus de 3% par an. Ce qui devrait être la hausse moyenne pour ces deux prochaines années, au vu de l'atonie de l'offre.
En outre, malgré les nombreuses protections légales dont ils jouissent, les locataires existants vont également subir des hausses de loyer ces deux prochaines années. En effet, les économistes de Raiffeisen s'attendent à deux nouvelles hausses du taux hypothécaire de référence, la première en décembre déjà. "De sorte que les loyers des baux existants pourraient être relevés au premier avril". Quant à la deuxième, après la temporisation de la Banque nationale, Raiffeisen estime que, au lieu de fin 2024 ou début 2025, le taux de référence ne devrait augmenter qu’à partir de mi à fin 2025.
Olivier Toublan - Immoday.ch