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Immobilier
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Immoday
Pour l'interview '5 minutes avec' nous recevons aujourd'hui Philippe Keller et Christian von Ballmoos, Managing Partners PvB Pernet von Ballmoos.
'5 minutes avec' est une série d’interviews destinées à faire connaitre les acteurs de la titrisation immobilière en Suisse.
Bonjour Messieurs, qui êtes-vous au bureau ?
Christian von Ballmoos : Nous sommes les deux propriétaires et directeurs de la direction de fonds, les frontières entre bureau et vie privée s’estompent parfois… et ça va aussi très bien comme ça. Nous sommes avant tout une équipe et essayons de suivre nos valeurs essentielles, tant dans le privé que dans les affaires. Nous croyons tous les deux en l’honnêteté, la précision et la ponctualité comme valeurs importantes et ne faisons pas de vaines promesses. Nous sommes conscients que des erreurs peuvent survenir et pensons qu’il est important d’en tirer les leçons. Obtenir des résultats est toujours plus importants pour nous que d’expliquer pourquoi on ne peut solutionner un problème.
Philippe Keller : Il faut également mentionner que Christian et moi sommes très complémentaires. Abstraction faite de nos formations respectives (je suis juriste et il est économiste), nous nous complétons également dans notre façon d’aborder les problématiques. Concrètement, Christian apporte parfois des solutions possibles avant même que la problématique ne soit clairement définie, alors que je préfère laisser les constellations se mettre en place avant d’élaborer des solutions. Ensemble, nous formons assurément une excellente équipe pour structurer vos véhicules d’investissement, puisque nous y avons tous deux consacré presque toute notre vie professionnelle. Nous comprenons en détail les interactions entre réglementation, stratégie d’investissement, vente et administration et recherchons des solutions pérennes pour nos clients.
CVB: Pour en revenir à votre question, nous sommes les mêmes personnes au bureau et en privé : Philippe et Christian… avec nos forces et nos faiblesses qui, par chance, sont complémentaires. Comme entrepreneurs et propriétaires, tout ce que nous faisons s’inscrit dans une perspective à très long terme, ce qui peut nous différencier d’autres acteurs de l’industrie financière qui sont mesurés à l’aune de leurs résultats trimestriels ou annuels.
Qui êtes-vous dans la vie ?
PKE : Je reprendrais ici la réponse de Christian à votre première question. Pour compléter le tableau, je dirais que nous sommes tous deux devenus père relativement tard dans notre vie et que nous vivons dans une famille heureuse. Je pense également que nous nous complétons très bien sur le plan culinaire : je peux certainement prétendre être le meilleur cuisinier de nous deux alors que Christian est certainement le meilleur (ou plutôt le plus grand) mangeur et buveur... (Rires) Rires à part, nous sommes tous deux des épicuriens et nous aimons l’Italie. Christian vient de Richterswil au bord du lac de Zurich et j’ai mes racines en Argovie. Je vis aujourd’hui sur les rives du lac des Quatre-Cantons. CVB: La famille est assurément très importante pour nous deux. Nous venons tous les deux de familles de taille moyenne et ne sommes pas nés avec une « cuillère en or dans la bouche ». Et si vous m’interrogez sur son caractère, je dirais de Philippe qu’il est avant tout honnête, loyal et juste et qu’il s’intéresse littéralement à « tout » ... il peut tout aussi bien vous expliquer le fonctionnement d’un moteur à explosion que les avantages et inconvénients d’un moteur Tesla par rapport à celui d’une Ferrari. Je peux ajouter qu’il ne se contentera jamais de gratter la surface ni de répéter les positions pour ou contre communément admises. Au contraire, il s’intéresse au détail et va en profondeur.
PKE: ... Ce qui me vient en premier à l’esprit chez Christian, c’et sa pensée positive et sa mentalité « on peut le faire ». Il préfère trouver des solutions pour la veille, plutôt qu’aujourd’hui ou demain… Je dirais que c’est le plus impatient de nous deux.
Quel est le rôle de votre entreprise dans la titrisation immobilière en Suisse ?
PKE : Comme pour toutes les autres classes d’actifs où nous intervenons comme direction de fonds en private label pour nos clients, l’indépendance et la prévention des conflits d’intérêts sont essentielles pour nous dans la gestion de fonds immobiliers. Contrairement aux actions cotées, l’offre de biens immobiliers de qualité et à un prix raisonnable est limitée en Suisse. Pour ne pas faire concurrence à nos clients, nous nous concentrons sur l’administration, la gestion des risques, les questions de compliance et l’exploitation des fonds. Nous laissons la chasse aux bons objets à nos clients, avec lesquels nous ne voulons pas entrer en concurrence en créant nos propres fonds immobiliers ou en ayant des gestionnaires d’actifs immobiliers dans notre actionnariat.
CVB: Notre rôle actuel dans l’immobilier indirect est (encore) totalement négligeable. On pourrait nous comparer à une poussière de farine sur le comptoir d’une boulangerie. Nous considérons cela plutôt comme un avantage puisque nous n’avons aucun poids du passé. Nous avons décidé stratégiquement de développer l’activité des fonds immobiliers en private label au cours des prochaines années et avons renforcé notre équipe en engageant des spécialistes bénéficiant de plusieurs décennies d’expérience dans le domaine de l’immobilier. Nous croyons ici aussi que nos services comme direction de fonds seront définis par les personnes qui assureront ces prestations.
PKE: L’ADN de PvB, c’est l’administration, la direction de structures de fonds, la gestion des risques et les questions de compliance pour toutes les classes d’actifs. En matière d’immobilier, nous nous limitons également à ces services que les clients pourront choisir chez nous dans leur intégralité, sous forme d’un fonds en label privé, ou à la carte dans une logique d’externalisation de prestations spécifiques.
Comment décririez-vous l’industrie suisse des placements immobiliers indirects ?
CVB: En bref, l’immobilier indirect en Suisse vient de passer plusieurs années fantastiques et je ne vois aucun signe de changement à court terme. Ce boom permet aux acteurs du secteur de bien gagner leur vie… et ceci peut évidemment conduire à des structures moins efficaces ou à de fausses motivations quand les acteurs sont rémunérés pour différents rôles et que l’on ne sait pas exactement quels intérêts ils défendent. Nous anticipons une spécialisation croissante dans le secteur et prévoyons qu’il y aura toujours plus de transparence tout au long de la chaîne de valeur.
PKE: La principale faiblesse de la Suisse pourrait également être citée comme son principal avantage: Son exiguïté limite le nombre d’objets disponibles à l’investissement, mais cette « petite taille » implique également que tous les acteurs se connaissent directement ou indirectement. Il faut donc « se comporter convenablement » si l’on désire durer comme prestataire de services dans cette industrie et être choisi comme partenaire par des clients sérieux. Une bonne concordance entre les intérêts du client et ceux du prestataire est essentielle dans le secteur immobilier et c’est là qu’une direction de fonds véritablement indépendante a un rôle important à jouer.
Comment voyez-vous les perspectives du secteur ?
PKE : Nous n’exerçons pas ce métier pour faire des prévisions pour quelque secteur que ce soit, mais allons tous les jours au bureau pour effectuer le travail de la direction du fonds pour nos clients. Bien entendu, nous constatons que d’énormes parcs immobiliers sont actuellement détenus par des familles qui seront confrontées aux questions de succession dans les années à venir. Pour de nombreuses familles, il peut s’avérer intéressant de titriser le patrimoine immobilier lors de la transmission des portefeuilles aux héritiers, en les intégrant dans un fonds par exemple. On peut aussi parler des assurances qui conservent aujourd’hui leurs portefeuilles immobiliers dans les actifs immobilisés au bilan et qui, pour diverses raisons, pourraient vouloir liquéfier ces avoirs.
CVB : Il y a incontestablement beaucoup à faire pour un prestataire de services sérieux dans le domaine immobilier. En tant que direction de fonds indépendante, nous savons de nos clients qu’ils attachent particulièrement d’importance nos activités en matière de gouvernance des fonds en général et de transparence. La confiance des investisseurs dans une surveillance sérieuse par la direction du fonds de l’ensemble des acteurs impliqués dans le fonds est essentielle, d’autant plus si le socle d’investisseurs ne se compose pas exclusivement de professionnels. Pour ce genre de services, une direction de fonds réellement indépendante sera certainement le plus crédible.
Si vous regardez derrière vous, que souhaiteriez-vous changer ?
CVB: Franchement, rien. Nous mettons un pied devant l’autre, travaillons sérieusement et nous concentrons sur les clients. Nous ne nous faisons aucune illusion : les « stars » sont nos clients. Nous sommes les « fourmis laborieuses » qui travaillent en coulisses à mettre de l’huile dans les rouages des fonds de nos clients. Ce n’est peut-être pas une tâche très sexy, mais c’est un travail conséquent.
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