Les fonds non cotés résistent mieux que les fonds cotés

Certes, les fonds non cotés subissent un disagio moyen de presque -3%, mais, avec une performance quasiment stable depuis le début de l'année, ils résistent mieux que les fonds cotés.

Dans un monde immobilier morose, l'univers des fonds non cotés résiste tant bien que mal. Avec, calculent les experts de l'Immo Desk de la Banque cantonale vaudoise, une performance très légèrement négative (-0,5%) depuis le début de l'année, alors qu'elle a été de presque -3% pour les fonds cotés.

Comme le constatent les experts de la BCV, depuis le début de l’année, les fonds PURE Swiss Opportunity REF et StoneEdge SICAV – StoneEdge I restent en tête du peloton, avec respectivement une progression de 7,45% et 6,05%. À l’inverse, Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien (-12,33%) et Helvetia Swiss Property Fund (-5,79%) réalisent les performances les plus faibles.

Seuls huit fonds non cotés ont désormais un agio positif

Au niveau du rendement sur distribution moyen on en est à 2,8 %, c'est-à-dire un poil moins que les 2,9% affichés par les fonds cotés.

On le sait, les investisseurs dans les fonds non cotés recherchent souvent la stabilité. De ce point de vue, les promesses sont tenues, puisque la volatilité demeure faible, aux environs de 5%, quasiment deux fois moins que celle des fonds cotés.

Néanmoins, tout ne va pas pour le mieux dans le meilleur des mondes pour les fonds non cotés, avec un disagio moyen de -2,9% pour les 26 véhicules analysés par la BCV, qui représentent, au total, une valorisation de 15,4 milliards de francs. Une situation qui est encore moins excitante si l'on examine les fonds en détail, puisque seulement huit d'entre eux affichent désormais un agio positif. Les plus élevés étant ceux de Raiffeisen Futura Immo Fonds et de ZIF Immobilien Direkt Schweiz. À noter que ce dernier bénéfice d'une attention particulière de la part des investisseurs, puisqu’une cotation est prévue pour le mois de novembre, ce qui explique probablement son agio élevé. A noter que c'est la seule cotation prévue jusqu'à la fin de l'année, après celle qui vient d'avoir eu lieu, début septembre, du Sustainable Real Estate Investments SICAV.

Un gros fonds CS suspend sa cotation

En parlant des fonds qui veulent entrer en bourse, un événement assez rare s'est produit au mois d’août. Credit Suisse Funds a annoncé la suspension de la cotation du CS 1a Immo PK, de loin le plus gros fonds immobilier non côté, avec une fortune nette de 3,7 milliards de francs. Comme le rapportent les experts de l'ImmoDesk de la BCV, la banque explique sa décision par le fait que le volume des transactions sur le marché des fonds immobiliers suisses avait encore baissé par rapport à l'année précédente, ce qui aurait pu entraîner une volatilité trop élevée en cas de cotation en bourse.

Cette suspension, poursuit la banque, permettra également à l'unité immobilière nouvellement créée au sein d'UBS Asset Management d'harmoniser l'offre de solutions de placement immobilier. Hors langue de bois, les rumeurs assurent que la cotation annoncée du fonds CS 1a Immo PK n'avait pas suscité l'enthousiasme de tous ses investisseurs.

Calme plat sur le front des augmentations de capital

Sur le front des augmentations de capital, sans aucun doute le signe le plus manifeste de l'intérêt ou du désintérêt des investisseurs pour ce type de véhicule, c'est toujours le calme plat. Depuis le début de l'année, les montants levés sont plus que moitié inférieurs à ceux de l'année dernière, avec seulement 10 opérations, pour un peu moins de 600 millions de francs.

Dernière opération d'importance en date, de 135 millions de francs, l'augmentation de capital de Bâloise Swiss Property Fund, qui s'est déroulée début septembre, s'est bien passée. En effet, 'intégralité de cette augmentation a été souscrite. Dans le contexte de morosité actuelle, elle était pourtant considérée comme risquée par certains observateurs.

Pour le reste de l'année, une seule augmentation de capital est prévue, celle de Raiffeisen Futura Immo Fonds, qui cherche à lever 40 millions de francs.

Les transactions sur PropertyMatch restent stables

Dans un univers aussi illiquide que celui des fonds de placement immobiliers non cotés, il est intéressant de noter que le nombre de transactions facilitées par la plateforme PropertyMatch s’est élève à 17 transactions au mois d'août, pour un peu moins de 2 millions de francs, "ce qui s’inscrit dans la moyenne des transactions observées ces derniers mois", observent les spécialistes de la BCV. Ils relèvent également que, au cours des 12 derniers mois, 237 transactions ont été facilitées par PropertyMatch, pour un volume total de 35 millions de francs.

Pour rappel, la plateforme PropertyMatch est une place de marché qui a comme objectif de faciliter l’échange de placements collectifs immobiliers, d’en améliorer la liquidité et d’offrir plus de transparence. Elle s’adresse en premier lieu à des investisseurs institutionnels comme les caisses de pensions, à des Asset Managers, à des gérants de fonds ainsi qu’à des gérants de fortune indépendants.

Olivier Toublan - Immoday.ch