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Olivier Toublan
L’affaissement du marché immobilier dans les grands centres urbains du monde occidental n’est pas général. La hausse constante d’emploi très bien rémunérés, associée aux allègements fiscaux et aux faibles taux d’intérêt ont fait grimper la demande des biens haut de gamme à Zurich. Avec des prix qui dépassent désormais ceux de Londres et de Paris.
Zurich est devenu l’un des marchés immobiliers les plus recherchés d’Europe, assurent les journalistes de Bloomberg, avec des prix qui ont dépassé ceux de Londres et de Paris. Et très largement, puisque dans les quartiers centraux de la capitale économique de la Suisse, les appartements haut de gamme sont proposés à 18'000 francs le mètre carré, selon les données compilées par Bloomberg City Tracker, soit plus du double de Londres.
Et même si l’on sort du centre de Zurich pour s’en aller dans les quartiers et les communes périphériques, on continue à trouver des prix extrêmement élevés. Bref, dans un marché immobilier atone, où les transactions sont en baisse, où les prix de certains biens s’affaissent, y compris dans les grandes capitales économiques d’Europe, il existe encore des segments qui ne connaissent vraiment pas la crise.
Selon UBS, il y a probablement une bulle immobilière à Zurich
Ce qui fait d’ailleurs dire à certains qu’une bulle est en train de se créer. C’est du moins les conclusions de la dernière étude d’UBS. Elle estime que Zurich, avec Tokyo, est la ville où le risque de bulle immobilière est le plus élevé au monde.
Il est vrai que, selon les calculs de Bloomberg, les prix de l’immobilier y ont augmenté de presque 50% en 10 ans. Sans que l’on voie encore la fin de cette hausse, puisque les prix, d’après le Bloomberg City Tracker, ont encore progressé de presque 6% au mois d’août par rapport à l’année précédente.
Ceci alors que dans les 25 autres grandes villes analysées par UBS, les prix de l’immobilier ont chuté de 5% en valeur réelle ces 12 derniers mois, la forte hausse des taux d’intérêt ayant permis un début de rééquilibrage du marché.
Qui n’est d’ailleurs peut-être pas terminé, selon UBS, la banque estimant qu’une poursuite de la baisse des prix est probable si les taux d’intérêt demeurent à leurs niveaux élevés actuels. Ce qui sera d’ailleurs le probablement le cas au moins pour ces 15 prochains mois, puisqu’en septembre, la Fed a annoncé qu’elle n’allait normalement pas baisser ses taux directeurs en dessous de 5% avant la fin 2024.
C’est la faute à Google !
La raison de cette bonne tenue du marché de zurichois est essentiellement due à une offre extrêmement limitée, alors que la demande, parallèlement, ne cesse d’augmenter avec une démographie en croissance, et surtout des nouveaux arrivants bénéficiant d’emplois très bien payés, qui peuvent se permettre d’acheter ou de louer des biens immobiliers chers.
À l’exemple de Google, qui emploie aujourd’hui plus de 5'000 personnes à Zurich. Et ce n’est pas fini puisqu’un qu’un quatrième campus devrait ouvrir dans le courant de l’année. Google qui paye ses employés nettement mieux que le salaire minimum zurichois, qui tourne autour de 4'000 francs par mois. En effet, selon les journalistes de Bloomberg, le géant californien, rémunère les développeurs de logiciels débutants jusqu’à 200'000 francs par an.
Tous les éléments sont réunis pour soutenir le marché immobilier
À cela s’ajoutent des taux hypothécaires qui demeurent très raisonnables par rapport à ceux des autres grands pays occidentaux, puisque, en Suisse, on en reste à nettement moins de 3% sur 10 ans, alors qu’on en est à presque 7,5% aux États-Unis, par exemple.
Bref, avec une offre limitée, une demande en hausse, des salaires élevés, des taux hypothécaires encore raisonnables, sans oublier une ville agréable où la qualité de vie est réputée, les transports publics nombreux, les soins de qualité, l’administration efficace, tous les éléments sont réunis pour faire exploser le prix de l’immobilier. Comme cet exemple cité par Bloomberg, un loft de 50 m², proposé à près d’un million de francs. Avec, comme argument de vente qu’il se trouve à 15 minutes des bureaux de Google. À vélo, bien entendu.
Olivier Toublan - Immoday.ch