•
Immobilier
•
7 min
•
Immoday
Selon l'Office fédéral de l'environnement (OFEV), l'âge moyen des bâtiments en Suisse en 2024 dépasse les 40 ans. Environ 23 % des émissions de CO2 en Suisse proviennent des bâtiments. Actuellement, 57 % des bâtiments résidentiels en Suisse sont encore chauffés avec des énergies fossiles, telles que le mazout et le gaz naturel. Pour atteindre la neutralité climatique d'ici 2050, il reste encore beaucoup à faire au cours des 25 prochaines années.
«À moyen et long terme, les investissements dans la durabilité des biens immobiliers sont à la fois économiquement et écologiquement avantageux, et deviennent un facteur de compétitivité, notamment pour les investisseurs institutionnels», déclare Michel Burgunder, Responsable de la région Romande chez Nova Property Fund Management.
Michel Burgunder, la durabilité représente-t-elle vraiment un défi pour l’immobilier suisse ?
Les statistiques sur les bâtiments montrent une tendance claire : la grande majorité des immeubles résidentiels ont été construits avant 2001. L’âge moyen des bâtiments en Suisse dépasse les 40 ans. Parmi les 1,8 million de bâtiments à usage résidentiel, environ deux tiers sont chauffés avec des sources d’énergie fossiles, comme le mazout et le gaz naturel. Jusqu'à la période de construction 1991-2000, le mazout et le gaz naturel étaient encore les principales sources d'énergie utilisées dans les bâtiments.
De nombreux investisseurs immobiliers sont ainsi confrontés au défi de mettre en œuvre l’intégration ESG de manière rentable tout en respectant les exigences réglementaires croissantes en matière de durabilité et d’immobilier.
Malgré ces défis, la transformation du secteur immobilier vers les énergies renouvelables, telles que les pompes à chaleur, le chauffage à pellets, l’énergie solaire et le chauffage à distance, est bien engagée. Une évolution positive est, par exemple, l’utilisation des pompes à chaleur neutres en carbone, qui, depuis la période de construction 2011-2022, représentent la principale source d’énergie dans 72 % des bâtiments résidentiels. De plus, l'interdiction des nouvelles chaudières à mazout dans de nombreux cantons contribue positivement au bilan climatique du secteur immobilier.
Les défis persistent néanmoins, car les compétences spécialisées et le savoir-faire resteront des facteurs clés de réussite à l'avenir.
Quelle est l'approche de Nova Property Fund Management en matière de durabilité dans la pratique ?
La durabilité est un élément essentiel de toutes les stratégies d'investissement des véhicules d'investissement que nous gérons. Outre la durabilité économique, axée sur une croissance stable et la rentabilité, ainsi que la durabilité écologique, l’intégration des critères ESG tout au long de la chaîne de valeur immobilière constitue pour nous un facteur clé de succès. Nous mettons également un accent particulier sur une gestion proactive des parties prenantes, notamment dans nos échanges avec les locataires, les investisseurs, les communes et autres parties prenantes. La gestion des risques ESG prend une importance croissante et, tout comme l’innovation et la digitalisation, représente une composante essentielle de notre stratégie de durabilité.
Comment mettez-vous ces ambitions en pratique et comment parvenez-vous à convaincre les investisseurs ?
Ces dernières années, nous avons travaillé intensivement à l'évolution de notre modèle d'affaires en intégrant pleinement nos collaborateurs, partenaires et investisseurs dans nos objectifs de durabilité.
Les investisseurs sont convaincus par notre approche holistique de la durabilité pour les véhicules d'investissement gérés, qui se concentre sur une mise en œuvre très efficace et économique de l'intégration ESG. Toutes les initiatives en matière de durabilité sont évaluées en fonction de leur rentabilité, c'est-à-dire qu'elles doivent non seulement être écologiquement pertinentes, mais également apporter une valeur ajoutée économique.
Nous sommes convaincus que les investissements durables sont rentables, car ils nous permettent d’optimiser le profil rendement-risque des biens immobiliers et du portefeuille global. Un bâtiment rénové, doté d'une haute efficacité énergétique et de faibles émissions de CO2, est plus attractif sur le marché immobilier, car le futur propriétaire n’aura pas à se préoccuper de rénovations énergétiques ou d'exigences réglementaires.
Comment procédez-vous concrètement ?
Pour notre portefeuille existant, nous commençons par établir une transparence sur l'efficacité énergétique, les émissions de CO2 et les sources d'énergie utilisées, afin de déterminer le mix énergétique d’un bâtiment et la part des énergies renouvelables.
Grâce à des mesures spécifiques d’optimisation opérationnelle, nous améliorons l'efficacité énergétique et réduisons les émissions de CO2 nuisibles au climat. Les mesures de rénovation à long terme, souvent intensives en capital, sont intégrées dans notre plan d’investissement, ce qui nous permet de planifier et d’exécuter les rénovations au moment optimal. Cela nous permet non seulement d’accroître significativement la valeur des bâtiments, mais aussi de réduire durablement les charges d’exploitation pour les locataires.
Vous avez renforcé vos compétences en matière de durabilité. Quels sont, selon vous, les facteurs clés de succès ?
Avec notre équipe dédiée à la durabilité, nous mettons l’accent sur l’intégration des critères ESG tout au long de la chaîne de valeur immobilière. En collaboration avec notre équipe de gestion de portefeuille, nous définissons des objectifs de durabilité à la fois au niveau des actifs individuels et du portefeuille global.
Parmi nos principales initiatives en matière de durabilité, figure notre modèle des « 3 piliers », qui repose sur : (1) les labels et certifications ; (2) l’amélioration de l’efficacité énergétique et la réduction des émissions de CO2 ; et (3) le benchmarking et le reporting.
Nous nous engageons à intégrer la durabilité de manière systématique en utilisant des indicateurs mesurables, tels que l’énergie, le CO2, l’eau, les déchets et la part des énergies renouvelables. Notre objectif est d’atteindre la neutralité carbone d’ici 2050, tout en optimisant l’efficacité énergétique de notre portefeuille et en accélérant l’utilisation des énergies renouvelables en cours de route.
Dans quelle mesure est-il réaliste d’atteindre les objectifs de neutralité carbone d’ici 2050 ?
L’évolution des émissions de CO2 dans le secteur du bâtiment montre que la décarbonisation fonctionne. Parmi tous les secteurs en Suisse, c’est dans le bâtiment que la réduction des émissions de CO2 a été la plus rapide depuis 1990. Cela prouve que nous sommes sur la bonne voie.
Ce qui est crucial, c’est de prendre les bonnes mesures. Nous suivons de près la méthodologie des scopes [1], essentielle pour la comptabilisation du CO2, qui couvre les émissions directes et indirectes. L'utilisation croissante de pompes à chaleur, de panneaux photovoltaïques et de chauffages à pellets réduit les émissions directes du Scope 1, tandis que nous gérons les émissions indirectes du Scope 2 en raccordant nos bâtiments au chauffage urbain et en utilisant de l'électricité climatiquement neutre. Pour l’ensemble de notre portefeuille, nous avons centralisé l'approvisionnement en énergie et en électricité et l'avons entièrement converti en électricité verte. Cela améliore le bilan écologique, et les locataires bénéficient de frais d'exploitation considérablement réduits.
Avec notre concentration claire sur l'efficacité énergétique, la réduction du CO2 et le développement des énergies renouvelables, nous avons de bonnes chances de réussir la transition vers la neutralité carbone.
Quelles opportunités envisagez-vous, en plus des initiatives de durabilité, pour créer de la valeur ajoutée pour les portefeuilles gérés ?
Nous générons de la valeur ajoutée en examinant de manière structurée les mesures permettant d'améliorer la valorisation des biens immobiliers. Cela inclut, par exemple, une densification des surfaces, un changement d’usage ou une réhabilitation des bâtiments. Parallèlement, nous lançons des appels d’offres accompagnés d’études de faisabilité menées par des experts du bâtiment dont le savoir-faire est reconnu. Chaque bien de notre portefeuille est ainsi traité comme un véritable projet de construction, avec pour objectif de générer une forte valeur ajoutée.
Rédaction - Immoday.ch