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Immobilier
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Olivier Toublan, Immoday.ch
Avec l’immobilier indirect centré sur le résidentiel suisse, le rendement se situe aujourd'hui entre 2% et 2,5%, alors qu'avec les fonds centrés sur l'immobilier logistique, on peut atteindre le double. Sans compter que, sur le moyen terme, le potentiel de plus-value est aussi plus important. Les explications de Pierre Jacquot.
De nombreux clients des banques privées plébiscitent l’immobilier indirect comme source de revenus stables. Mais ils aimeraient quand même un peu plus de rendement. C’est possible, assure Pierre jacquot, responsable des investissements de la banque Edmond de Rothschild. Il suffit de se tourner vers la logistique. Avec le confinement, les ventes en ligne ont conquis même les plus réticents et tous les investisseurs ont compris que les entrepôts, par exemple, sont devenus un organe vital de l'infrastructure immobilière de ces entreprises de vente en ligne.
Pierre Jacquot, on parle toujours d’immobilier comme source de rendement, mais vos clients privés ne sont-ils pas aussi intéressés par des véhicules d’investissement un peu plus risqués, qui offriraient des performances plus élevées ?
L'une des conséquences de la crise, c'est que l'appétit au risque des investisseurs est en général devenu plus faible. Mais il y a effectivement des types d'immobilier qui offrent des rendements plus élevés que le traditionnel immobilier résidentiel sans pour autant que cela soit beaucoup plus risqué.
C'est-à-dire ?
Il faut se tourner vers la logistique. Avec la pandémie et le confinement, tout ce qui est commerce en ligne par Internet a explosé, et dans ce contexte, les entrepôts et tout l’immobilier nécessaire pour le soutien logistique de ces ventes en ligne, sont devenus un organe vital de l'infrastructure immobilière. La tendance n'est pas nouvelle, mais tout le monde a pu constater qu'elle s'est accélérée avec la crise. Et je crois que cela va désormais définir à long terme notre économie.
Mais est-ce vraiment aussi sûr que l'immobilier résidentiel ?
On l'a constaté ces derniers mois, les gens n'ont pas arrêté de travailler, et les entreprises ont utilisé leurs locaux. Comme, pour ces entreprises, ces locaux sont devenus un élément essentiel de leur activité, il y a une volonté de les conserver et de payer le loyer. Le risque n'est donc pas beaucoup plus élevé que pour l'immobilier résidentiel. D’ailleurs, dans nos portefeuilles, 100 % des loyers ont été payés pendant la crise dans l'immobilier logistique.
Et les rendements y sont plus élevés que dans l’immobilier résidentiel ?
Avec le résidentiel suisse, le rendement de distribution se situe aujourd'hui entre 2% et 2,5%, alors qu'avec les fonds centrés sur l'immobilier logistique, vous pouvez atteindre le double. Sans compter que, sur le moyen terme, le potentiel de plus-value est aussi plus important. L'immobilier résidentiel est aujourd'hui cher, et une importante plus-value à moyen terme est improbable. En revanche, l'immobilier logistique n'est pas encore très recherché par les investisseurs cela fait que l’on trouve
des prix très corrects, ce qui non seulement permet de meilleurs rendements, mais implique une plus-value potentielle à moyen terme plus importante.
Et, à part le résidentiel et la logistique, y a-t-il d'autres types d’immobilier qui ont encore du potentiel ? L’immobilier « retail » ?
Pour tout ce qui est centres commerciaux, magasins, boutiques, ces prochaines années risquent d’être compliquées. Il y a peu de potentiel dans ce secteur à court terme et nous recommandons à nos clients d’attendre afin de retrouver une meilleure visibilité car c'est un secteur qui a beaucoup souffert et qui va encore beaucoup souffrir.
Pourtant, dans votre fond Rothschild Real Estate SICAV centré sur le marché immobilier suisse, vous avez environ un tiers d'immeubles commerciaux. N’est-ce pas un peu contradictoire ?
En apparence seulement, car nous pensons avoir le savoir-faire pour gérer efficacement cet immobilier commercial. Si nous sommes prudents et mesurés sur le secteur en général, nous estimons néanmoins qu’il y a toujours des niches prometteuses dans certains secteurs commerciaux, par exemple la santé, la logistique dont je viens de parler, ou les baux à long terme. Mais j'avoue qu’il faut prendre le temps de l'expliquer aujourd'hui à nos clients.
Et les bureaux ?
Il y a 6 mois tout le monde ne jurait que par le télétravail et se disait qu'on n’aurait plus besoin de bureaux. Mais aujourd'hui, c'est plus mitigé. On s'est rendu compte que rester toute la semaine à la maison n'était ni très sain, ni très agréable, ni très efficace. On va sans doute se diriger vers un moyen terme, où les gens resteront un jour ou deux à la maison, et le reste du temps se rendront dans leur bureau.
Avec quelle conséquence pour l’immobilier de bureau ?
Cela va signifier un impact différent selon la taille des surfaces de bureau. Pour les très grandes surfaces, de plus de 10’000 mètres carrés, ça va être difficile, car les entreprises peuvent sans problème trouver le moyen de réduire significativement leurs surfaces de bureau sans péjorer leurs collaborateurs, si ces derniers passent un ou deux jours par semaine en télétravail. En revanche pour les plus petites surfaces, en-dessous de 2’000 mètres carrés, il ne devrait pas y avoir beaucoup de changements. Une entreprise ne va pas réorganiser tous ses postes de travail uniquement pour gagner 50 ou 100 mètre carré de bureaux. Même si elle va probablement aménager différemment ses locaux, avec plus d'espaces communs.
Au final, vous êtes quand même pessimiste pour l’immobilier de bureau
Personnellement, je m'attends à une baisse de 5 à 10 %, de la surface de bureaux occupée. J’imagine surtout une prime pour les surfaces modernes, flexibles, peu énergivores, proches des transports publics, avec un loyer raisonnable. Donc, pour l'immobilier de bureau, il y aura toujours des opportunités d’investissement, mais le secteur est très complexe et il faudra faire bien attention à tous les paramètres que je viens d'évoquer avant de se lancer.
Olivier Toublan pour Immoday