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Immobilien
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Olivier Toublan, Immoday.ch
Bei indirekten Immobilienanlagen, die auf Schweizer Wohnimmobilien ausgerichtet sind, liegt die Rendite derzeit zwischen 2 und 2,5%, während Logistikfonds eine doppelt so hohe Rendite erzielen können. Und auch das Wertsteigerungspotenzial dieser Fonds ist mittelfristig grösser. Pierre Jacquot erklärt.
Bei vielen Privatbankkunden sind indirekte Immobilienanlagen als Quelle stabiler Erträge sehr beliebt. Allerdings hätten diese Kunden gerne etwas mehr Rendite. «Das ist möglich», versichert Pierre Jacquot, CEO Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management, «Sie brauchen nur in Logistikimmobilien zu investieren. Der Lockdown hat selbst die Menschen mit den grössten Vorbehalten dazu gebracht, den Online-Handel zu nutzen. Alle Anleger haben begriffen, dass z. B. Lager eine zentrale Komponente der Immobilieninfrastruktur dieser Online-Handelsunternehmen sind.»
Pierre Jacquot, man spricht immer von Immobilien als Renditequelle, doch sind Ihre Privatkunden nicht auch an etwas riskanteren Anlagevehikeln interessiert, die eine höhere Rendite bieten?
Eine der Folgen der Krise ist, dass die Risikobereitschaft der Anleger im Allgemeinen abgenommen hat. Doch es gibt effektiv Arten von Immobilien, die höhere Renditen abwerfen als traditionelle Wohnimmobilien, ohne viel riskanter zu sein.
Das heisst?
Sie müssen in Logistikunternehmen investieren. Mit der Pandemie und dem Lockdown hat alles, was mit Online-Handel zu tun hat, explosionsartig zugenommen. Deshalb sind Lager und alle Immobilien, die für die logistische Unterstützung dieses Online-Handels notwendig sind, zu einer zentralen Komponente der Immobilieninfrastruktur geworden. Der Trend ist nicht neu, hat sich mit der Krise jedoch beschleunigt, wie jedermann weiss. Und ich glaube, dass er unsere Wirtschaft langfristig bestimmen wird.
Doch ist Logistik wirklich so sicher wie Wohnimmobilien?
Wir haben in den letzten Monaten gesehen, dass die Menschen nicht aufgehört haben zu arbeiten und die Unternehmen ihre Räumlichkeiten genutzt haben. Da für diese Unternehmen diese Räumlichkeiten ein zentrales Element ihrer Geschäftstätigkeit geworden sind, ist der Wille vorhanden, sie zu behalten und somit auch Miete zu zahlen. Das Risiko ist nicht viel höher als bei Wohnimmobilien. Im Übrigen gab es in der Krise bei den Logistikimmobilien in unseren Portfolios überhaupt keine Mietausfälle
Und die Renditen sind dort höher als bei Wohnimmobilien?
Bei Schweizer Wohnimmobilien liegt die Rendite derzeit zwischen 2 und 2,5%, während Logistikfonds eine doppelt so hohe Rendite erzielen können. Und auch das Wertsteigerungspotenzial dieser Fonds ist mittelfristig grösser. Wohnimmobilien sind derzeit teuer. Eine deutliche Wertsteigerung auf mittlere Sicht ist wenig wahrscheinlich. Logistikimmobilien hingegen werden von den Anlegern noch nicht stark nachgefragt, sodass die Preise korrekt sind, was nicht nur höhere Renditen, sondern auch ein höheres Wertsteigerungspotenzial auf mittlere Sicht bedeutet.
Und welche anderen Arten von Immobilien – ausser Wohnimmobilien und Logistik – bergen sonst noch Potenzial? Retailimmobilien?
Für Einkaufszentren, Geschäfte, Boutiquen usw. dürfte es in den kommenden Jahren schwierig werden. Es gibt in diesem Sektor kurzfristig wenig Potenzial. Wir empfehlen unseren Kunden, die weitere Entwicklung abzuwarten, denn dieser Sektor hat sehr gelitten und wird auch künftig Einbussen hinnehmen müssen.
Ihr Fonds Rothschild Real Estate SICAV, der sich auf den Schweizer Markt konzentriert, hält aber dennoch rund einen Drittel seines Vermögens in Geschäftsimmobilien. Ist das nicht ein Widerspruch?
Nur dem Anschein nach, da wir überzeugt sind, dass wir über das Know-how verfügen, diese Geschäftsimmobilien effizient zu verwalten. Wir sind gegenüber diesem Sektor im Allgemeinen zurückhaltend eingestellt und gehen mit Augenmass vor, sind aber auch der Meinung, dass es in bestimmten Bereichen der Geschäftsimmobilien wie beispielsweise im Gesundheitswesen, in der Logistik, die bereits erwähnt habe, oder bei langfristigen Mietverträgen vielversprechende Nischen gibt. Doch ich gebe zu, dass man sich die Zeit nehmen muss, dies heute unseren Kunden zu erklären.
Und die Büroimmobilien?
Vor sechs Monaten schworen alle auf Heimarbeit und sagten, man brauche keine Büros mehr. Heute sieht man das etwas differenzierter. Man hat erkannt, dass es nicht sehr gesund, nicht sehr angenehm und auch nicht sehr effizient ist, die ganze Woche zu Hause zu bleiben. Der Trend wird sicherlich hin zu einer Mischlösung gehen: Die Menschen werden einen oder zwei Tage zu Hause arbeiten und die restlichen Tage im Büro.
Und wie wird sich dies auf Büroimmobilien auswirken?
Je nach Bürofläche wird sich dies anders auswirken. Für die grossen Büroflächen von mehr als 10 000 Quadratmetern wird es schwierig werden, da die Unternehmen problemlos einen Weg finden können, ihre Büroflächen deutlich zur reduzieren, ohne die Arbeitsbedingungen für ihre Mitarbeitenden zu verschlechtern, wenn diese einen oder zwei Tage pro Woche im Homeoffice arbeiten. Für die kleinen Büroflächen, sagen wir von weniger als 2000 Quadratmetern, sollte sich nicht viel ändern. Ein Unternehmen wird nicht alle seine Arbeitsplätze neu organisieren, nur um 50 oder 100 Quadratmeter zu sparen. Es wird seine Räumlichkeiten wahrscheinlich anders einrichten, mit mehr Gemeinschaftsräumen.
Sie sehen Büroimmobilien also letzten Endes kritisch.
Persönlich rechne ich mit einem Rückgang der heute belegten Büroflächen um 5 bis 10%. Und vor allem mit einer Prämie für moderne, flexible, energieeffiziente Büroimmobilien, die sich in der Nähe der öffentlichen Verkehrsmittel befinden und zu vernünftigen Preisen vermietet werden. Bei den Büroimmobilien wird es also immer Anlagegelegenheiten geben, doch der Sektor ist sehr komplex und all die soeben genannten Parameter sind zu berücksichtigen, bevor man investiert.
Olivier Toublan für Immoday