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Durabilité
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Immoday
Atteindre les objectifs de neutralité carbone en 2050 pour l'immobilier, c'est possible, mais cela coûtera 228 milliards de francs, selon une étude que vient de publier Wüest Partner. Et, dans la plupart des cas, ça ne sera pas rentable.
Les objectifs de neutralité carbone en 2050 préoccupent tout le secteur immobilier. Avec environ un million de bâtiments qui doivent être rénovés, tout le monde sait que la tâche sera gigantesque. Une récente étude de Wüest Partner vient d’ailleurs de chiffrer les coûts d’un assainissement global : 228 milliards de francs ! Un montant calculé aux prix actuels, précise l'étude, sans tenir compte de l'inflation et d'éventuelles pénuries sur le marché de la construction.
Mais ce n'est pas tant le montant qui choque que les conclusions de l'étude : la plupart de ces rénovations énergétique ne seront pas rentables.
En effet, selon les calculs des économistes de Wüest Partner, pour une maison individuelle, la plus-value générée par une rénovation est environ 12 % inférieure aux coûts de cette rénovation. Et de 24 % pour un appartement en copropriété. De quoi refroidir les ardeurs.
De grosses différences selon les régions
Ceci dit, toutes les régions ne sont pas logées à la même enseigne. En effet, plus le coût de l'immobilier, et donc les loyers, sont élevés, plus facilement la rénovation peut devenir rentable. Par exemple, dans des cantons comme Zurich ou Zoug, l'augmentation des loyers, lors des locations ultérieures, permettra de rentabiliser les travaux.
Par contre, selon les auteurs de l'étude, dans des cantons comme le Jura ou Berne, où les loyers sont beaucoup plus bas, les rénovations seront difficilement rentables. Idem pour les cantons comme Genève, où la protection des locataires est élevée, limitant la majoration des loyers.
Un plan B moins coûteux qui assure la rentabilité
Bref, voilà qui ressemble bien à casse-tête pour les investisseurs. D'une part ils sont contraints par la loi à augmenter la durabilité de leurs immeubles, de l'autre ils ne peuvent pas toujours répercuter ces investissements sur les loyers. Ce qui entraîne comme conséquence une baisse de rendement pour les actionnaires, les assurés, ou les bénéficiaires de la prévoyance professionnelle.
La solution ? Des subventions de la part des pouvoirs publics, pour les rénovations totales des immeubles, ou alors un plan B, qui se limiterait au remplacement des systèmes de chauffage obsolètes mais sans autre mesure d'assainissement, que ce soit des façades, des sols, des plafonds ou des fenêtres. Dans ce cas, assurent les économistes de Wüest Partner, la rénovation de tout le parc immobilier Suisse ne coûterait plus que 52 milliards de francs, et sa rentabilité serait assurée.