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Au mois de décembre 2024, les fonds non cotés ont continué de légèrement progresser, avec une performance annuelle qui s'établit à +8,7 %. C'est moins que l'indice SWIIT (+17,6%), mais mieux que le SMI (+3,9%). L'agio moyen des fonds non cotés s'élève désormais à 0,8 %. En décembre, un fonds non coté a réussi son IPO, Helvetica Swiss Living Fund. Deux autres devraient suivre au premier semestre 2025. En ce qui concerne CS 1a Immo PK, UBS a décidé de son sort : rien ne change.
C'est devenu une tendance bien installée, pour tous les véhicules d'immobilier titrisé : ils progressent constamment, mois après mois. De manière assez rapide pour les fonds cotés, un peu moins pour les fonds non cotés, qui poursuivent néanmoins leur hausse, de +0,21 % au mois de décembre, selon les données publiées par l'Immo Desk de la BCV. Depuis le début de l'année, leur performance est de +8,7 %, ce qui est moins que l'indice SWIIT (+17,6%) mais néanmoins supérieur au SMI (+3,9% en 2024).
Avec cette hausse, l'agio moyen des fonds non cotés s'établit désormais à 0,78 %. Ceci dit, l'écart avec les fonds cotés (qui ont connu une progression de 2,95 % en décembre 2024, terminant en beauté une année euphorique) s'est encore creusé, l'agio moyen de ces derniers s'élevant à 34,2% fin décembre, selon les calculs de SFP.
Un meilleur rendement et moins de volatilité pour les fonds non cotés
Comme le résume Bruno Mathis, responsable du Fund & Immo Desk de la BCV, « les investisseurs sont restés prudents en 2024, ils se sont plutôt tournés vers des fonds connus, établis et cotés. »
Les fonds non cotés sont restés en retrait en 2024. Pourtant, ils continuent de bénéficier de plusieurs atouts. D'abord, un agio moyen quasi nul, qui permet aux investisseurs de ne pas payer de prime mirobolante, ce qui est devenu régulièrement le cas pour les fonds cotés, surtout les plus liquides, dont l'agio approche voire dépasse les 50 %, fin 2024.
Ensuite, le rendement moyen des fonds non cotés (3,2% fin décembre, selon les données de SFP) reste supérieur à celui des fonds cotés (2,67%).
Finalement, ce qui n'est pas négligeable pour des investisseurs institutionnels qui conservent leurs positions sur le très long terme, la volatilité des fonds non cotés (4%) reste largement inférieure à celle des fonds cotés (9,2 %), selon les chiffres publiés par le Fund & Immo Desk de la BCV.
Le destin de UBS 1a Immo PK est désormais connu
La prudence des investisseurs n'a pas empêché quelques très belles performances pour certains fonds non cotés en 2024, comme le Raiffeisen Futura Immo Fonds, l’Urbania Real Estate SICAV ainsi que le MobiFonds Swiss Property avec des progressions respectives de 14,21%, 9,73% et 8,18%, selon les chiffres publiés par le Fund &Immo Desk de la BCV.
Et puis, il y a le cas de CS 1a Immo PK, rebaptisé, depuis le 1er janvier 2025, UBS 1a Immo PK. On se souvient que ce fonds avait défrayé la chronique en 2023 après une tentative de cotation avortée, avant de décider de se baser sur sa VNI, ce qui explique l'essentiel de sa performance (essentiellement comptable, donc) de 25,9% en 2024.
Il y a quelques semaines, UBS a annoncé le destin des fonds immobiliers Credit Suisse, une question qui agitait tout le secteur depuis plusieurs mois. En résumé, ce seront plusieurs fusions, qui vont s'étaler sur 3 ans, et qui vont créer plusieurs nouveaux géants. Pour UBS 1a Immo PK, la banque a annoncé que rien ne devrait changer. Le fonds, qui pèse un peu plus de 3 milliards de francs, devrait rester indépendant, non coté et basé sur sa VNI.
Plusieurs opérations en cours pour les fonds non cotés
Au niveau des augmentations de capital, le mois de décembre a été plus calme que le mois précédent. Comunus SICAV a bouclé son augmentation de capital, de 59 millions de francs. On note aussi la libération des opérations terminées fin novembre 2024. Mountain Resort REF SICAV a encaissé 15 millions de francs, et devrait relancer une nouvelle augmentation de capital début 2025, selon son président Philippe Lathion. Akara Swiss Diversity Property Fund PK a, quant à lui, touché 40 millions.
Une entrée en Bourse en décembre deux autres déjà prévues en 2025
Autre opération qui s’est concrétisée en décembre, l’entrée en bourse de Helvetica Swiss Living Fund, qui s’est passée sans anicroche, avec une capitalisation boursière d'un peu moins de 400 millions de francs, fin 2024. En conséquence, l'univers des fonds non cotés s'est réduit et il ne compte plus aujourd'hui que 23 véhicules, pour une capitalisation globale d'environ 14 milliards de francs. Pour rappel, il existe 44 fonds cotés, pour une capitalisation boursière de 70 milliards de francs, fin 2024.
Et les bouleversements du secteur ne sont pas terminés, puisque l'entrée en Bourse de Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO) a été confirmée pour début 2025, le 11 février, avant sa fusion avec Helvetica Swiss Commercial Fund, désormais prévue pour la fin du premier semestre 2025.
Finalement, on attend des confirmations de la part de Comunus SICAV, qui a annoncé vouloir procéder à une nouvelle augmentation de capital en début 2025, avant une entrée en bourse prévue pour la fin du premier semestre également.
Rédaction-Immoday