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Olivier Toublan
En Valais, le prix des villas de montagne a stagné ces 12 derniers mois. Alors qu'il avait augmenté de presque 12 % l'année précédente. Parallèlement, le taux de l'offre a augmenté, un niveau nettement plus haut que celui du reste du canton. Une partie de la demande de villa en montagne s'est reportée sur la PPE.
Ces trois dernières années, avec la pandémie, le marché de l'immobilier de montagne avait connu des hausses vertigineuses, suite à un engouement massif. Mais il semble aujourd'hui que l'euphorie soit terminée, du moins si l'on en croit une étude que vient de publier la Banque cantonale valaisanne (BCVS).
Les économistes de la banque ont analysé les chiffres clés de l'immobilier d'une dizaine de communes montagnardes. Avec un résultat on ne peut plus clair : en ce qui concerne les villas de montagne, l'engouement est passé.
En montagne, le prix des maisons individuelles stagne
Première constatation des économistes valaisans, le taux de l'offre des maisons individuelles en montagne est en hausse, "passant de 6.5% en moyenne entre le premier et le troisième trimestre 2022, à 7% à la même période de 2023". Et comme cette hausse n'est pas due à une augmentation du nombre de constructions, elle reflète une détente du marché et une demande moins vigoureuse.
Avec comme conséquence prévisible, des prix qui ont stagné ces 12 derniers mois. "Alors que la croissance des prix avait atteint des sommets en 2022 (plus de 12% sur un an au 3e trimestre 2022), ces derniers sont restés stables depuis : +0.1% entre le 3e trimestre 2022 et le 3e trimestre 2023".
Ceci dit, sur le moyen terme, les villas de montagne restent, en Valais, un bon investissement. Avec une augmentation d'un peu plus de 6 % par an ces 5 dernières années, contre une moyenne de 5% pour la moyenne des maisons individuelles dans le canton du Valais.
Report de la demande sur les appartements en PPE
La baisse de la demande et la stagnation du prix des villas en montagne a un impact direct sur les PPE. En effet, remarquent les économistes de la BCVS, contrairement aux villas, le taux de l’offre des PPE dans les stations sélectionnées diminue et reste même inférieur à celui du canton. "Une situation inhabituelle en regard de l’évolution de la dernière décennie".
Selon la banque, une partie de la demande de villas en montagne s'est reportée sur la PPE. En outre, "avec une part de fonds étrangers dans le financement d’une résidence secondaire plus faible, ce marché est moins sensible aux fluctuations des taux d’intérêt".
En conséquence, pour les PPE, dans les stations analysées par la BCVS, les prix ont affiché une hausse de +3.4% sur un an au 3e trimestre 2023. Elle marque néanmoins un net ralentissement par rapport à l’année précédente (+10.3%). Sur le moyen terme, la hausse reste notable, avec une progression moyenne de 5 % par année ces 5 dernières années.
Des plus-values importantes pour l'immobilier de montagne rénové
Dans un marché où les prix stagnent, il n'est cependant pas impossible de créer des plus-values pour les villas de montagne assurent les économistes de la BCVS. Ici comme ailleurs, la rénovation énergétique est devenue un enjeu crucial pour les propriétaires. D'autant plus que les logements en altitude sont plus énergivores et émettent davantage de CO2 par rapport aux logements de plaine, à cause d'un climat plus froid et de l'utilisation de chauffages à énergie fossile.
Dans ce contexte, assure la BCVS, une rénovation énergétique permet de réaliser des économies d’énergie et d’obtenir une plus-value sur la valeur du logement. Citant une récente étude de Wüest Partner, ils estiment que le simple remplacement du chauffage à énergie fossile par une pompe à chaleur et l’installation photovoltaïque permettrait d'obtenir une plus-value moyenne de +4.6% pour une villa et de +3.1% pour une PPE. "En station, cela correspondrait à une plus-value de 59’000 francs pour la villa et de 33’500 francs pour la PPE".
Olivier Toublan - Immoday.ch