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Mathias Rinka
Swiss Prime Site (SPS) a pu augmenter ses revenus locatifs au cours de l'exercice 2023 tout en réduisant le taux d'inoccupation. Lors de la présentation des derniers chiffres, le CEO René Zahnd a annoncé que la société immobilière avait «obtenu de bons résultats d'exploitation dans un environnement de marché difficile».
«En 2023, nous avons pu progresser dans la mise en œuvre des objectifs stratégiques et en particulier en nous concentrant davantage sur le secteur immobilier pur en tant que compétence de base», a résumé René Zahnd, CEO de SPS. Les revenus provenant de la location d'immeubles ont enregistré une croissance significative sur une base comparable (EPRA-LfL) de 4,3% au cours de l'année. Les raisons en sont les indexations, les nouvelles locations et une nouvelle réduction des logements vacants. «Même en termes absolus, malgré des ventes avec des loyers de près de 10 millions de francs dans le cadre du recyclage du capital, les revenus locatifs ont augmenté en 2023 jusqu'à un niveau record de 438 millions de francs».
Taux de vacance record et réévaluations négatives
Le taux de vacance est tombé à un niveau record de 4,0% (2022: 4,3%). La durée moyenne des contrats de location (WAULT) reste largement stable à 5 an fin 2023. Le portefeuille Swiss Prime Site avait une valeur stable (base juste valeur) de CHF 13,1 milliards au 31 décembre 2023. À la fin de l'année, le portefeuille immobilier comprenait 159 immeubles (31 décembre 2022: 176). La part des immeubles en développement s'élève à 0,9 milliard de francs, contre 1,1 milliard l'année précédente. L'année 2023 a été marquée par des réévaluations négatives de -250 millions de CHF, dues à des taux d'actualisation plus élevés.
Au cours de l'année, Swiss Prime Site a vendu 16 «biens et surfaces qui ne rentrent plus dans le portefeuille». «Au total, les immeubles ont été vendus pour une valeur de plus de 280 millions de francs, réalisant un bénéfice moyen de 7% au-dessus de la dernière valeur estimée», a déclaré Zahnd. Suite à une longue période sans aucune acquisition, Immobilien-AG a acquis deux immeubles fin 2023. D'une part, il s'agissait d'un petit bâtiment à Bâle, destiné à compléter un terrain existant. L'autre était le bâtiment «Fifty-One» à Zurich-Ouest avec un label LEED Gold, acquis en décembre 2023 par un fonds immobilier allemand du groupe Union Investment.
Plus d'actifs sous gestion chez Swiss Prime Site Solutions
Dans le domaine de la gestion d'actifs, Swiss Prime Site Solutions a fait preuve d'une «réticence importante de la part des investisseurs», notamment au premier semestre 2023. En raison des revers de l'année dernière sur les marchés boursiers et obligataires, ainsi que des prix immobiliers relativement stables, de nombreux investisseurs institutionnels ont vu leur quota immobilier augmenter et pratiquement aucun nouvel investissement n'a été réalisé. Malgré ces défis, les actifs sous gestion (AuM) ont augmenté de 9% à CHF 8,4 (2022 : 7,7) milliards. Ceci a été réalisé principalement grâce à la croissance organique, à la rétention et aux contributions non monétaires des fonds de pension et d'autres investisseurs.
L'EBIT consolidé sans réévaluations a atteint 403 millions de CHF (380 millions durant l'éxercice précedent). Les charges d'exploitation ont nettement diminué à 269 millions de CHF en raison d'une baisse des dépenses liées à l'immobilier, au personnel et autres. Les activités de gestion de fortune ont contribué à hauteur de 27,4 millions de CHF à l'EBIT consolidé. Le FFO I (« Fund from Operations », c'est-à-dire le résultat opérationnel avant effets de cession) a augmenté de 1,3% à CHF 4,05 par action. La valeur intrinsèque (EPRA NTA) par action a baissé de 1,1% à CHF 101,52. Le Conseil d'administration proposera à l'Assemblée générale du 19 mars 2024 la distribution d'un dividende de CHF 3,40 par action, stable par rapport à l'année précédente. Cela correspondrait à 82% du FFO que j’ai réalisé.
Refinancement et «Capital Recycling»
Le ratio de financement du portefeuille immobilier, appelé LTV (loan-to-value), s'élevait à la fin de l'année à 39,8% après 38,8% l'année précédente 2022. La légère augmentation est principalement due à la réévaluation de le portefeuille immobilier et des deux achats de fin d'année, explique Zahnd. Les fonds disponibles provenant de la vente de l'immeuble et de la vente du prestataire de services immobiliers Wincasa ont été utilisés dans le cadre de la stratégie de «capital recycling» pour des projets de développement et des acquisitions à Zurich-Ouest. À la date de clôture, les dettes portant intérêt sans leasing s'élèvent à 5,4 milliards de francs, avec une durée moyenne en légère baisse à 4,6 (5,0) ans. Le taux d'intérêt moyen s'est élevé à 1,2% à la date de clôture (année précédente: 0,9%). À la fin de l'année, Swiss Prime Site disposait de lignes de financement non utilisées et garanties contractuellement pour un montant de CHF 819 millions.
«En 2023, 2,9 milliards de francs de capitaux de dette liés au développement durable ont été refinancés ou prolongés avec succès. Cette dernière a été réalisée dans le cadre de la prolongation d'un an des facilités bancaires», a déclaré Zahnd. Cela signifie que ceux-ci ont désormais été prolongés jusqu'en 2028 ou 2029 et disposent d'une possibilité de prolongation supplémentaire d'un an chacun. En outre, Swiss Prime Site a réussi à placer des obligations d'une valeur de 425 millions de francs – avec des spreads de crédit record pour l'entreprise – sur les marchés des capitaux suisses et internationaux dans le cadre du « Green Finance Framework ».
Perspectives optimistes pour le nouvel exercice
Pour 2024, Swiss Prime Site s'attend à des revenus locatifs plus élevés grâce aux surfaces livrées à Alto Pont-Rouge à Genève et dans la Müllerstrasse à Zurich. À partir du printemps 2024, d'autres livraisons et locations (Paradiso Lugano et Stücki-Park Basel) seront ajoutées au portefeuille. L'entreprise souhaite poursuivre la stratégie de recyclage du capital et vendre davantage de propriétés. L’objectif est de financer des investissements de croissance sans capitaux extérieurs supplémentaires. Le portefeuille immobilier continue de se concentrer sur des emplacements de premier ordre avec des zones modernes et durables.
Compte tenu du marché des taux d'intérêt et de l'expiration des financements, le CEO de SPS ne s'attend qu'à une légère augmentation des coûts de financement en 2024. Dans le domaine de la gestion d'actifs, Swiss Prime Site Solutions s'attend, en raison de l'évolution des taux d'intérêt, à un environnement de marché plus favorable pour 2024 qu'en 2023. De nouvelles émissions et, par conséquent, une accélération de la croissance par rapport à l'année précédente devraient être possibles.
René Zahnd prévoit une hausse du FFO I consolidé à CHF 4,10 à CHF 4,15 par action pour l'exercice 2024. Il estime également qu'un LTV renouvelé inférieur à 40% pour le portefeuille immobilier est possible, ainsi qu'un taux d'inoccupation inférieur à 4%. Les actifs sous gestion de Swiss Prime Site Solutions devraient pouvoir augmenter au cours de l'année pour atteindre plus de 9 milliards de francs, selon Zahnd.
Mathias Rinka - Immoday.ch