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Olivier Toublan
Selon Wüest Partner, les prix de l'immobilier vont continuer de croître en 2025, de 3,4 % pour les appartements, de 3 % pour les maisons individuelles et de 2,5 à 3 % pour les immeubles de rendement résidentiels. Les loyers résidentiels vont augmenter de 1,9%, alors que les loyers des surfaces de bureau et des commerces vont stagner, avec une grande différence entre les emplacements prime et les périphéries.
Quelles ont été les principales tendances du marché immobilier en 2024 et que nous réserve 2025 ? Nous avons interrogé plusieurs spécialistes sur le sujet, dont Corinne Dubois, économiste experte chez Wüest Partner depuis maintenant 3 ans. Elle résume l'évolution du marché et ses perspectives en 10 points principaux.
1. Progression de 3,5 % du prix des maisons et de 4,8 % pour les appartements en 2024
Selon les statistiques de Wüest Partner, le prix des maisons individuelles a progressé de 3,5 % sur un an au 3e trimestre 2024 et ceux des appartements en PPE de 4,8 %. La baisse des coûts de financement et le manque d’alternatives sur le marché locatif a stimulé la demande pour les logements en propriété dans un contexte d’offre encore limitée. Raison pour laquelle on observe cette accélération de la dynamique des prix.
2. Vaud et Genève à la traîne
Les hausses les plus importantes ont été observées dans les petits cantons de Suisse centrale, avec une progression de plus de 10 % du prix des logements en propriété dans le canton d'Uri. Record de Suisse pour 2024. Par contre, les grands cantons romands, Vaud (+2,8%) et Genève (+1,7%) sont a la traîne. A peine mieux que les derniers de ce classement, Bâle Campagne (+1,2%) et Bâle Ville (+0,3%).
Cette maigre performance s'explique par un prix de l'immobilier déjà très élevé dans ces cantons, explique Corinne Dubois. "La marge de progression est donc plus faible par rapport à des cantons où les prix étaient plus bas, comme, par exemple, le Valais ou Fribourg, où l'on a connu des hausses notables en 2024".
3. La hausse du prix des maisons et des appartements va se poursuivre en 2025
Selon les experts de Wüest Partner, on peut s'attendre à une nouvelle hausse des prix en 2025. De 3,4 % pour les appartements en PPE et de 3 % pour les maisons individuelles. Avec, de nouveau, une progression plus faible pour les maisons individuelles dans la région lémanique (+1,3%) et dans le canton de Genève (+0,8%).
4. Hausse également pour les immeubles de rendement résidentiels
C'est évidemment la catégorie qui intéresse le plus les investisseurs institutionnels, avec des prix qui, après avoir reculé pendant la période de hausse des taux d'intérêt, ont légèrement progressé (+1,5 %) entre le 2e trimestre 2023 et le 2e trimestre 2024. Pour 2025, les économistes de Wüest Partner s'attendent à une hausse comprise entre +2,5 % et +3 % pour les immeubles de rendement résidentiels.
5. Les loyers résidentiels vont légèrement progresser en 2025
Du côté des loyers, les économistes de Wüest Partner tablent sur une hausse de 1,9 % pour les loyers des logements locatifs en 2025, après une progression annuelle de 3,8 % au 3e trimestre 2024. Avec une différence importante entre les baux en cours et les nouveaux loyers, précise Corinne Dubois. En effet, les premiers, avec une baisse maintenant certaine du taux de référence dès la prochaine réunion de l'Office fédéral du logement, en mars 2025, devraient baisser l'année prochaine. Pas les seconds, qui, dépendant de l'offre et de la demande, vont continuer de grimper. Ceci dit, le nouvel élan de l’activité de construction observé en 2024 devrait contribuer à détendre un peu le marché, progressivement.
6. Les loyers des bureaux et des surfaces de vente vont stagner en 2025
Par contre, l'avenir est moins rose pour les loyers des bureaux (+0,1% en 2025) et des surfaces de vente (-0,1%). Mais attention, précise Corinne Dubois, ces chiffres sont une moyenne. "Dans ces deux secteurs, on constate une grande différence selon la localisation des biens. Les emplacements prime sont toujours recherchés, avec des loyers qui devraient continuer d'augmenter. Par contre, dans les régions périphériques, la demande continuera d'être faible, avec des loyers qui devraient poursuivre leur baisse". Toujours l'effet du commerce en ligne, qui n'a pas diminué après la fin de la pandémie, associé au fait que la reprise de la consommation touche plutôt le secteur des services que celui des biens.
7. Les rendements des transactions immobilières ont stagné en 2024
Avec des prix à la hausse, les rendements initiaux nets constatés lors des transactions immobilières en 2024, à 3,6 %, ont très légèrement diminué par rapport à 2023 (3,7%). On reste cependant nettement au-dessus des 3 % observés en 2020 et 2021, à l'époque des taux d'intérêt négatifs. Par contre, ici encore, on constate d'importantes différences selon les biens, puisque, par exemple, le rendement de l'immobilier résidentiel n'a été que de 3,3 % en 2024.
8. Les rendements vont baisser en 2025
Pour les propriétaires et les investisseurs, la baisse des taux de la BNS en décembre 2024 aura un double impact en 2025. D'une part, elle va continuer de tirer les prix de l'immobilier à la hausse, de l'autre, elle va contraindre l'Office fédéral du logement à modifier son taux de référence, ce qui va pousser à la baisse les loyers des baux en cours. Coût d'achat plus élevé et revenus à la baisse, tout cela aura un impact sur les rendements, qui devraient se tasser en 2025, prévoit Corinne Dubois.
9. Pour l’immobilier, les émissions de CO2 sont en baisse
La durabilité augmente pour l'immobilier en Suisse, avec une baisse des émissions de CO2 dans toutes les catégories analysées par les économistes de Wüest Partner (les émissions directes générées par l'immeuble, les émissions indirectes dues à l'énergie achetée et les émissions indirectes de la chaîne de valeur). "On est sur la bonne trajectoire", assure Corinne Dubois. "Si l'on continue à ce rythme, on devrait pouvoir atteindre les objectifs 2030 et 2050 de la Confédération". Sachant cependant qu'il va falloir désormais s'attaquer aux bâtiments les moins durables, dont la rénovation va être plus compliqué et plus coûteuse. « Les défis demeurent donc importants" poursuit Corinne Dubois, "mais il faut se donner les moyens pour y arriver, et les progrès technologiques (par exemple, des pompes à chaleur plus performances) pourraient nous y aider".
10. Un nombre de transactions qui devrait augmenter en 2025
Sans surprise, les événements qui ont eu le plus d'impact sur l'immobilier en 2024 ont été les quatre baisses consécutives des taux d'intérêt décidées par la BNS. Si cette tendance se poursuit en 2025, comme le prévoient de nombreux spécialistes, qui tablent sur des taux zéro fin 2025, la hausse des prix continuera. "Ce qui va accroître l'intérêt des investisseurs pour l'immobilier", poursuit Corinne Dubois, "et donc augmenter le nombre de transactions, qui n'a pas encore retrouvé le rythme des années 2019-2022".
Olivier Toublan - Immoday