Une crise de l'immobilier aux États-Unis? Quelle crise?

On entend beaucoup parler ces derniers temps de la crise de l'immobilier aux États-Unis. Mais il faut rappeler qu'elle touche essentiellement l'immobilier commercial. L'immobilier résidentiel, lui, continue à tutoyer les sommets. Même si sa situation reste fragile, il n'y aura pas de krach selon les experts.

On va ne pas dire que la situation est euphorique sur le marché de l'immobilier américain, mais elle n'est peut-être pas aussi dramatique que certains le pensent. Certes, sur ce marché gigantesque, certaines régions et certains secteurs sont méchamment touchés par la forte hausse des taux hypothécaires. Qui sont passés de 2,65%, début 2021, à presque 7,5% aujourd'hui. Au plus haut depuis le tout début des années 2000. Surtout, jamais une hausse des taux hypothécaires n'avait été aussi rapide.

Le résidentiel de nouveau à la hausse

C'est surtout préoccupant pour ceux qui, après deux décennies de taux en baisse constante depuis plus de 20 ans, avaient préféré des emprunts hypothécaires à taux variables. Mais ils ne forment heureusement qu'une minorité. La crise de 2008 a vacciné la majorité des propriétaires, qui ont, depuis, emprunté à taux fixe, sur le long terme (plus de 80% des emprunteurs américains ont un taux fixe de moins de 5%, selon certaines statistiques). Ils ne sont donc pas étranglés financièrement par la hausse des taux hypothécaires.

Ce qui explique d'ailleurs pourquoi le prix de l'immobilier résidentiel résiste. Mieux, même, il progresse légèrement au premier semestre 2023. En effet, pour les économistes, si les prix ne baissent pas, c'est que l'offre est moribonde, les propriétaires ne voulant pas vendre à la baisse. Selon les statistiques publiées par l'association nationale américaine des agents immobiliers (NRA), la différence de prix entre ce que veulent les vendeurs et ce que proposent les acheteurs est actuellement d'environ 10%. 

Ceci dit, tout est relatif, puisque le prix moyen des maisons reste fortement à la hausse sur le long terme, avec une augmentation de plus de 35% ces 4 dernières années, et toujours un niveau quasiment record fin septembre. Dans ce contexte, une baisse de 10% du prix moyen ne ferait somme toute que nous ramener en janvier 2022. 

Avec, bien entendu, d'énormes disparités géographiques dans cet immense pays, et des zones où le prix des maisons est effectivement en baisse, comme la région de San Francisco, où l'on enregistre une chute d'environ 10% sur les 12 derniers mois. Mais là aussi, les prix avaient pris l'ascenseur ces deux dernières années.

5 raisons pour lesquelles l'immobilier résidentiel ne va pas s'écrouler

En résumé, les experts américains avancent 5 raisons expliquant pourquoi l'immobilier résidentiel ne va pas s'écrouler.

Premièrement, le stock de maison à vendre est extrêmement bas, les propriétaires, comme on l'a dit, refusant de vendre.

Deuxièmement, le secteur du bâtiment travaille à plein régime. Puisqu'il est difficile d'acheter du bâti, ceux qui veulent devenir propriétaire construisent du neuf mais l'offre n'arrive pas à répondre à la demande. 

Troisièmement, la croissance démographique amène chaque jour de nouveaux acheteurs potentiels sur le marché. La demande pour des maisons d'habitation reste forte. Sans oublier, que, avec la persistance du travail à domicile, de nombreux propriétaires aimeraient acheter plus grand, plus vert. 

Quatrièmement, après le crack immobilier de 2008, les banques ont retenu la leçon. Elles sont devenues beaucoup plus strictes avant d'accorder des prêt hypothécaires. 

Cinquièmement, les propriétaires actuels ont suffisamment de réserves financières pour les protéger en cas de coup dur, ce qui n'était pas le cas lors de la crise de 2008. Pour preuve, le nombre de défauts, ces derniers mois, reste bas.

Le commercial, lui, s'effondre

Du côté de l'immobilier commercial, c'est bien évidemment une autre histoire. La faute au covid et à la généralisation du télétravail, selon les experts. Avec des conséquences extrêmement concrètes, comme un taux de vacance moyen qui dépasse aujourd'hui les 16%, et un prix de l'immobilier de bureau qui a chuté de 16% depuis mars 2022.

Il faut néanmoins mettre ces chiffres en perspective, après la très forte hausse enregistrée par l'immobilier commercial ces 15 dernières années. Avec des prix qui ont plus que doublé par rapport à 2009. D'ailleurs, malgré la baisse encaissée ces derniers mois, les prix demeurent au niveau de mai 2020, au début du covid.

Reste que l'avenir est plutôt morose. En effet, comme le relèvent des chercheurs de l'Université de New York, cités par le journal "Le Monde", le travail à distance a entraîné une baisse importante des revenus locatifs, du taux d’occupation, des taux de renouvellement des baux et des loyers du marché dans le secteur des bureaux commerciaux.

Avec, ici comme en Suisse, une énorme différence entre les quartiers, plus ou moins prisés, et l'âge des bâtiments. Pour les plus anciens, les plus énergivores et les moins verts, la valeur à long terme aurait baissé de plus de 40%, selon certaines recherches.

La baisse des taux n'est pas pour demain

Fin septembre, les observateurs optimistes, qui avaient tablé sur une baisse prochaine des taux pour relancer le marché, ont reçu une douche froide. Certes, la Fed a annoncé la fin prochaine de la hausse de ses taux directeurs, ce qui est une bonne nouvelle, mais elle a aussi laissé entendre que ces taux n'allaient pas baisser en dessous de 5%, au moins jusqu'à fin 2024. Ce qui est une très mauvaise nouvelle pour le secteur immobilier puisque cela signifie, parallèlement, que les taux hypothécaires vont rester historiquement élevés. 

Mais si la baisse des taux de la Fed n'est pas pour demain, elle sera probablement pour après-demain. C'est du moins ce que pensent les marchés, qui anticipent toujours une légère récession, qui devrait contraindre la Banque centrale à revoir ses positions. On le déduit de l'inversion des taux, qui dure maintenant depuis plusieurs mois (les taux court étant, fin septembre, à presque 5%, les taux longs, à un peu plus de 4%). Une baisse qui devrait, mécaniquement, soulager le marché immobilier et permettre aux propriétaires de respirer.
 

Olivier Toublan - Immoday.ch