Preise von Einfamilienhäusern sinken

Zum ersten Mal wird in den meisten Kantonen ein Preisrückgang verzeichnet – zumindest bei den Einfamilienhäusern. Nachdem sich der Immobilienmarkt bemerkenswert gut gehalten hat, könnte dies ein Zeichen dafür sein, dass schwierige Monate bevorstehen.

Es ist zwar unwahrscheinlich, dass der Immobilienmarkt so stark einbrechen wird wie der Aktien- und der Obligationenmarkt im Jahr 2022. Allerdings beginnen sich die Anzeichen zu mehren, dass auch er Einbussen hinnehmen muss – obwohl er sich angesichts der Gesundheitskrise und der steigenden Zinsen bis anhin erstaunlich gut behauptet hat.

Bekanntlich hat sich der Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Monaten stark verlangsamt, die Nachfrage ist gesunken und es dauert länger, bis Transaktionen abgeschlossen werden. Und dennoch war der Trend weiterhin positiv, und zwar in allen Marktsegmenten. Dem ist heute nicht mehr so, da zum ersten Mal – zumindest, wenn man den neuesten Statistiken von Wüest Partner Glauben schenken darf – mindestens eine Immobilienkategorie einen Preisrückgang verzeichnet hat: Einfamilienhäuser.
 

2022 – Der Schein trügt  

Betrachtet man nur die aggregierten Zahlen, könnte man meinen, dass das Jahr 2022 ein gutes Jahr war, da dieses Marktsegment im Vorjahresvergleich um 3,9% und damit mehr als im Durchschnitt der letzten fünf Jahre zulegte. Die Analysten von Wüest Partner führen dies auf das besonders starke Wachstum in der Region Zürich (+2,3%), in der Westschweiz (+9,1%), in der Südschweiz (+6,4%) und in der Nordwestschweiz (+5,9%) zurück.

Schaut man sich die Zahlen jedoch im Detail an, so sehen diese nicht mehr so rosig aus: In mehreren Regionen des Landes gingen die Preise von Einfamilienhäusern 2022 zurück – insbesondere in der Ostschweiz (-1,5%) und im Kanton Genf, wo der Rückgang 0,1% betrug. Im Übrigen war das Jahr 2022 für die gesamte Genferseeregion durchzogen, da die Preise von Einfamilienhäusern – zum ersten Mal seit 20 Jahren – unverändert blieben.
 

Rückläufige Nachfrage

Noch besorgniserregender ist jedoch die Entwicklung der Preise ab Mitte des letzten Jahres und ab dem Zinsanstieg, denn sie haben zu sinken begonnen. Der Preis eines durchschnittlichen Einfamilienhauses sank zwischen dem dritten und vierten Quartal 2022 um -0,2%. Im Hochpreissegment, wo die Preise tendenziell stärker schwanken, gingen die Preise sogar um 0,9% zurück.
 

Auch der Einbruch der Nachfrage nach Einfamilienhäusern um nahezu 20% ist ein Zeichen für einen schwierigen Markt. Nach Ansicht der Experten von Wüest Partner ist dieser Nachfragerückgang, der auch im Jahr 2023 anhalten dürfte, zweifellos auf die steigenden Hypothekarzinsen zurückzuführen, durch welche sich die jährlichen Kosten (Amortisation und Zinsen) für ein mittelgrosses Einfamilienhauses drastisch erhöht haben. Diese seien bei einer herkömmlichen Hypothek innerhalb eines Jahres von 31 400 auf 53 600 Franken gestiegen, was einer Zunahme um 70% entspreche. Für Käufer, welche die in den letzten Monaten sehr beliebte Saron-Hypothek abgeschlossen hätten, würden die jährlichen Kosten hingegen derzeit nur 32 000 Franken betragen, was im Vergleich zum vierten Quartal 2021 aber immerhin noch einen Anstieg um 22% bedeute. 

Bald eine Normalisierung der Preise?  
 

Angesichts des steigenden Angebots und einer weiter sinkenden Nachfrage sind die Experten von Wüest Partner der Auffassung, dass der Höhenflug der Immobilienpreise, der in den letzten zehn Jahren zu beobachten war, vorbei ist. Zwar gehen sie davon aus, dass die Preise von Einfamilienhäusern 2023 immer noch leicht (+1,7%) anziehen werden, doch liegt dieser Anstieg unter der erwarteten Inflationsrate von 2,1%, was real einen Wertverlust bedeutet. 
 

Allerdings sollte in Anbetracht dieses Preisrückgangs nicht vergessen werden, dass die letzten Jahre für den Immobilienmarkt im Allgemeinen und für das Segment der Einfamilienhäuser im Besonderen hervorragend waren: Zwischen 2018 und 2022 wurde in der Schweiz ein Preisanstieg von 16% verzeichnet, wobei im Kanton Genf die Preise um nahezu 37%, in der Genferseeregion um 22% und in der Region Zürich um fast 20% anzogen. 
 

Der leichte Rückgang seit Ende letzten Jahres, der sich nach Ansicht der meisten Experten auch in diesem Jahr fortsetzen wird, erinnert Immobilieninvestoren und Hausbesitzer lediglich daran, dass die Bäume nicht in den Himmel wachsen – selbst dann nicht, wenn sie in den Gärten von Schweizer Einfamilienhäusern stehen. 

Olivier Toublan, Immoday