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Olivier Toublan
Die grosse Flaute bei den Schweizer Immobilienfonds hält an: Das durchschnittliche Agio sank im August auf 8,4%. Für viele Experten stellt ein so niedriges Niveau interessante Kaufgelegenheiten dar.
Wir glaubten, in den letzten Monaten den Tiefpunkt erreicht zu haben, doch es geht noch weiter nach unten. Das durchschnittliche Agio der kotierten Schweizer Immobilienfonds sank auf 8,4% und damit auf ein Niveau, das 2008, 2000 und Mitte der 90er-Jahre beobachtet worden war. Kurzum: Für die Immobilienfonds hält die Flaute an.
In den letzten 20 Jahren waren die Preise noch nie so tief
Das einzig Positive an diesem seit nunmehr zwei Jahren anhaltenden Rückgang der Agios ist, dass die Preise für Fondsanteile mittlerweile so niedrig sind, dass es vielen Experten zufolge jetzt gute Anlagemöglichkeiten gibt. Im Vergleich zu den Langfristzinsen ist das Agio der Immobilienfonds seit genau 20 Jahren nie mehr so niedrig gewesen.
Zudem ist mit dem Einbruch der Kurse die Ausschüttungsrendite gestiegen. Sie liegt heute bei durchschnittlich 2,9% und ist damit im Vergleich zur Rendite der Eidgenossen, die knapp über 1% liegt, wirklich attraktiv.
Es bleibt abzuwarten, ob dies ausreichen wird, um in einem weltweit schwierigen Immobilienumfeld die Anleger zu überzeugen. Diese Unsicherheit wirkt sich auf die Wertentwicklung der Immobilienfonds aus, deren Year-to-date-Performance Ende August bei -2,8% lag und deren Kurse in den letzten 12 Monaten um 5,3% nachgegeben haben (auf längere Sicht wird die Wertentwicklung wieder positiv, mit einem durchschnittlichen Anstieg von 3% pro Jahr in den letzten 5 Jahren).
Investoren meiden Fonds der Credit Suisse
Sieht man sich die von Credit Suisse Asset Management veröffentlichten Daten genau an, so stellt man fest, dass mittlerweile mehr als die Hälfte der in der Schweiz kotierten Immobilienfonds ein Disagio aufweist. Und dieses ist bisweilen sehr gross, da fünf Fonds – der CS REF Interswiss, der Helvetica Swiss Commercial, der CS REF Hospitality, der CS REF International und der Suisse Romande Property Fund – ein Disagio von über 20% verzeichnen.
Die Anleger meiden also die Fonds der Credit Suisse, zumindest diejenigen, die sie für die schwächsten halten. Die bewegte Geschichte des Suisse Romande Property Fund, dessen Disagio bereits bei fast 25% liegt, ist bekannt.
Am anderen Ende des Spektrums weisen ebenfalls fünf Fonds ein Agio auf, das an der 20-Prozent-Marke oder darüber liegt. Der UBS Swiss Sima, der nach wie vor als Referenz des Sektors gilt, da er der bei Weitem am meisten gehandelte Schweizer Immobilienfonds am Markt ist, La Foncière, der immer noch solide ist, auch wenn sein Agio seit Jahresbeginn eingebrochen ist, sowie der StreetBox, der Immofonds und der Solvalor 61, der mit einem Agio von über 35% das Feld anführt. Im Übrigen ist dies der einzige Fonds, dessen Agio in den letzten Monaten stetig gestiegen ist und sich nun auf einem höheren Niveau befindet als zu Jahresbeginn.
Geschäftsimmobilien nach wie vor mit grossem Disagio
Analysiert man diese Zahlen etwas genauer, stellt man wenig überraschend fest, dass Geschäftsimmobilien für Investoren immer noch viel weniger interessant sind als Wohnimmobilien. Im Durchschnitt liegt das Agio von gewerblichen und gemischten Immobilienfonds bei -5%, das durchschnittliche Agio von Wohnimmobilienfonds hingegen bei fast +10%. Eine Differenz, die übrigens nicht überrascht und in den letzten 15 Jahren mehr oder weniger konstant geblieben ist, wenn man sich die Statistiken anschaut.
Bei den anderen wichtigen Kennzahlen der kotierten Immobilienfonds gibt es nicht viel Neues. Die wichtigsten Zahlen bleiben stabil (unter Berücksichtigung des Rückgangs der Marktkapitalisierung der Fonds), mit einer durchschnittlichen Fondsbetriebsaufwandquote (TERref MV) von 0,82%. Dabei gibt es bei dieser Kennzahl aber erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Fonds, da einige Vehikel eine TER von nahe oder über 1,5% aufweisen, was fast doppelt so hoch ist wie der Schweizer Durchschnitt.
Die durchschnittliche Verschuldungsquote bleibt mit etwas mehr als 20% unverändert. Damit hätten viele Fonds theoretisch einen gewissen Spielraum, um weiterhin neue Immobilien zu erwerben – dies an einem Markt, an dem neue Kapitalerhöhungen aufgrund des mangelnden Interesses seitens der Anleger selten sind.
Nur noch zwei Immobiliengesellschaften mit positivem Agio
Wenn schon die kotierten Immobilienfonds eine schlechte Phase durchlaufen, was lässt sich dann von den Immobiliengesellschaften sagen? Von den gut 15 Gesellschaften, die von den Spezialisten von Credit Suisse Asset Management verfolgt werden, weisen nur noch zwei ein positives Agio auf: der Intershop und der Wartek. Das durchschnittliche Agio des Sektors liegt bei -2,4% und weist damit eine Differenz von fast 10% gegenüber den kotierten Immobilienfonds auf. Dieser Abstand ist zwar gross, aber nicht aussergewöhnlich, wenn man sich die Statistiken der letzten 20 Jahre anschaut.
Der einzige Vorteil dieses Disagios für die Anleger liegt darin, dass automatisch die Ausschüttungsrendite steigt. Diese liegt derzeit bei 3,6% und damit deutlich höher als bei den kotierten Fonds.
Olivier Toublan - Immoday.ch