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Olivier Toublan
La grande période de morosité se poursuit pour les fonds immobiliers suisses, avec un agio moyen qui est descendu à 8,4%, au mois d'août. Pour de nombreux spécialistes, un niveau aussi bas représente d'intéressantes opportunités d'achat.
On avait cru à avoir touché le fond ces dernier mois, mais on s'est rendu compte que l'on pouvait encore creuser. Avec un agio moyen des fonds immobiliers suisses cotés qui est tombé à 8,4%, on se retrouve au niveau de 2008, de 2000, et même du milieu des années 90. Bref, pour les fonds immobiliers, la période de morosité perdure.
Jamais les prix n'avaient été aussi bas depuis 20 ans
Seul point positif de cette baisse continue des agios depuis maintenant 2 ans, le prix des parts des fonds est désormais si bas que de nombreux spécialistes estiment qu'il y a désormais de belles opportunités d'investissement. En effet, par rapport au taux d'intérêt à long terme, l'agio des fonds immobilier n'a jamais été aussi bas depuis exactement 20 ans.
En outre, avec la chute des cours, le rendement sur distribution a augmenté. Il se situe aujourd'hui à 2,9%, en moyenne. Ce qui le rend vraiment attrayant par rapport au rendement des obligations de la Confédération, qui dépasse à peine les 1%.
Reste à savoir si cela suffira à convaincre les investisseurs, dans un contexte global où l'immobilier souffre. Ce qui se répercute sur la performance des fonds immobiliers, en baisse, fin août, de -2,8% depuis le début de l'année et de -5,3% ces 12 derniers mois (sur le plus long terme, la performance redevient positive, avec une moyenne de 3% de hausse par an, ces 5 dernières années).
Les investisseurs boudent les fonds de Credit Suisse
Si l'on analyse les données publiées par Credit Suisse Asset Management, on constate que, désormais, plus de la moitié des fonds immobiliers cotés en Suisse subissent une décote. Parfois vraiment importante, puisque cinq fonds affichent un disagio de plus de 20%, à savoir CS REF Interswiss, Helvetica Swiss Commercial, CS REF Hospitality, CS REF international et Suisse Romande Property Fund.
On constate que les investisseurs boudent les fonds de Credit Suisse, du moins ceux qui leur paraissent les plus fragiles. Quant à Suisse Romande Property Fund, dont le disagio approche les 25%, on connaît son histoire mouvementée.
À l'autre bout du spectre, cinq fonds également affichent un agio qui touche ou dépasse les 20%. UBS Swiss Sima, qui reste la référence du secteur, étant, et de loin, le fonds immobilier suisse le plus négocié sur le marché, La Foncière, toujours solide, même si son agio a fortement chuté depuis le début de l'année, StreetBox, Immofonds et Solvalor 61, qui caracole en tête, avec un agio qui dépasse les 35%. C'est d'ailleurs le seul fonds dont l'agio a constamment grimpé ces derniers mois, et qui se retrouve à un niveau supérieur à celui du début de l'année.
L'immobilier commercial connaît toujours une décote importante
Si l'on analyse ces chiffres un peu plus en détail, on constate, sans surprise, que l'immobilier commercial intéresse toujours beaucoup moins les investisseurs que le résidentiel. En moyenne, l'agio des fonds commerciaux et mixtes est de -5% alors que l'agio moyen des fonds résidentiels approche les +10%. Un écart qui, d'ailleurs, n'a rien de surprenant, et qui est resté plus ou moins constant ces 15 dernières années, si l'on examine les statistiques.
Concernant les autres données importantes des fonds de placement immobiliers cotés, pas grand-chose de nouveau. Les principaux chiffres restent stables (si l'on tient compte de la baisse de la capitalisation boursière des fonds), avec des charges d'exploitation moyennes de 0,82% par rapport à la valeur du marché (TERref MV). Avec, quand même, des variations importantes selon les fonds, puisque certains véhicules ont un TER qui dépasse ou approche les 1,5%. Soit près du double de la moyenne suisse.
Quant au coefficient d'endettement moyen, il reste stable, à un peu plus de 20%. Ce qui donnerait, en théorie, une certaine latitude à bon nombre de fonds pour continuer d'acquérir de nouveaux immeubles, dans un marché où les nouvelles augmentations de capital se font rares, faute d'intérêt de la part des investisseurs.
Plus que deux sociétés immobilières avec une prime
Si les fonds immobiliers cotés traversent une mauvaise passe, que dire alors des sociétés immobilières ? Sur la grosse quinzaine suivies par les spécialistes de Credit Suisse Asset Management, il n'y en a plus que deux qui affichent une prime, Intershop et Wartek. En moyenne, le secteur souffre d'une décote de - 2,4% ce qui représente donc un écart de presque 10 % avec les fonds immobiliers côté. Important, mais pas exceptionnel quand on regarde les statistiques de ces 20 dernières années.
Le seul avantage de cette décote, pour les investisseurs, c'est que, mécaniquement, le rendement sur distribution augmente. Il s'établit aujourd'hui à 3,6%. Soit nettement mieux que les fonds cotés.
Olivier Toublan - Immoday.ch