•
Aktuell
•
6 min
•
Olivier Toublan
Wahrscheinliche Zinssenkungen und steigende Immobilienpreise sowie neue Projekte in den Pipelines – die verschiedenen während der Immo24 befragten Akteure im Bereich der indirekten Immobilienanlagen zeigen sich alle optimistisch: Auch wenn sich im ersten Halbjahr wohl weiterhin nicht viel tun wird, hellt sich der Horizont doch auf. Hier die 15 wichtigsten Themen, die auf der Messe für Gesprächsstoff sorgten.
Mitte Januar fand in Zürich die Immo24 statt, die Messe für die Akteure im Bereich der direkten sowie indirekten Immobilienanlagen. Sie bot eine gute Gelegenheit, um nach dem für alle schwierigen 2023 den Puls der Branche zu fühlen. Das Fazit ist einfach: Alle sind wieder optimistisch, manche nur verhalten, andere mit mehr Begeisterung. Unbestreitbar ist jedenfalls, dass die Stimmung völlig umgeschlagen hat.
1. Die Zinsen werden sinken
Das Ende des Zinsanstiegs ist seit einigen Wochen beschlossene Sache und erklärt im Übrigen auch den starken Anstieg der Immobilienpreise im Dezember 2023. Während die einen der Ansicht sind, die SNB werde die Zinsen vorläufig auf dem heutigen Stand belassen, um ihre Munition nicht schon zu verschiessen, solange es der Schweizer Wirtschaft weiterhin gut geht, sind andere davon überzeugt, dass Negativzinsen die neue Normalität sind und bald wieder zurückkehren werden. Die Mehrheit teilt diese Erwartung allerdings nicht, sondern geht lediglich davon aus, dass die SNB ihren Leitzins 2024 senken wird. Um wie viel? Das wagt niemand vorauszusagen. Da die heutigen Zinssätze in etwa der Inflationsrate entsprechen und die SNB nicht zum Ziel hat, die Wirtschaft anzukurbeln, könnte der Rückgang geringer ausfallen als erwartet.
2. Immobilien und Immobilienanlagen werden wieder an Wert gewinnen
Sinken die Zinsen, dann steigen als Reaktion darauf die Preise für Immobilien und Immobilienanlagen. Darin sind sich alle einig. Es fragt sich allerdings, ob dieser Anstieg nicht bereits im Dezember antizipiert worden ist, zumal es nur wenig Aufholpotenzial gibt, denn anders als in den Nachbarländern sind die Immobilienpreise in der Schweiz in den letzten zwei Jahren nicht stark zurückgegangen.
3. Spread wird wieder dauerhaft zugunsten der Immobilienanlagen sprechen
Bei einer Ausschüttungsrendite der Immobilienfonds von rund 2,7% und Langfristzinsen, die voraussichtlich nicht über 1% steigen werden, scheint der Spread wieder dauerhaft zugunsten der Immobilienanlagen zu sprechen. Nimmt man den Durchschnitt der von den befragten Akteuren geäusserten Schätzungen, so muss dieser Spread rund 150 Basispunkte betragen, damit die institutionellen Anleger Immobilienanlagen bevorzugen.
4. Institutionelle Anleger sind wieder an Immobilienanlagen interessiert
Die Fondsmanager stellen einen Gesinnungswandel bei den institutionellen Anlegern fest. Diese investieren zwar noch nicht massiv in Immobilien, aber sie zeigen wieder Interesse an dieser Anlageklasse, nachdem sie sie 2023 fast das ganze Jahr links liegen gelassen haben. Deshalb vermuten die Fondsmanager, dass das erste Halbjahr 2024 noch sehr ruhig bleiben wird, dass die institutionellen Anleger im zweiten Halbjahr ihre Haltung aber ändern werden und Bewegung in den Markt kommen wird.
5. Hausse im Dezember entsprach wahrscheinlich einer Überreaktion des Marktes
Die Hausse, welche die börsennotierten Immobilienfonds im November und Dezember 2023 erlebten, überraschte. Für einige Befragte kam sie allerdings nicht ganz unerwartet, denn mehrere Grossinvestoren waren im Immobilienbereich unterinvestiert und mussten ihre Portfolios Ende Jahr anpassen. Mit einer Hausse dieses Ausmasses hatte allerdings niemand gerechnet. Deshalb kamen denn auch mehrere Vermögensverwalter zum Schluss, dass der Markt – getrieben von den versprochenen Zinssenkungen – wahrscheinlich überreagiert habe.
6. Einige Verkäufer zögern wieder
In der Schweiz hielten die Immobilienpreise dem Zinsanstieg zwar besser stand, als dies in den Nachbarländern der Fall war, dennoch kam es punktuell zu erheblichen Preisrückgängen, wie z. B. im Zentrum von Genf bei wenig nachhaltigen Gebäuden. Die Aussicht auf eine mögliche Zinssenkung und eine damit verbundene Erholung des Immobilienmarktes lässt einige Verkaufswillige nun zögern. Sie halten es für besser abzuwarten, bis sich die Preise wieder erholt haben.
7. Verkäufer tun sich weiterhin schwer, die Nachhaltigkeit in ihre Preise einzubeziehen
Die Fondsmanager weisen darauf hin, dass die Verkäufer die ESG-Kriterien bisher noch nicht vollumfänglich in ihre Preise einbeziehen. Dabei kann sich ein Fonds heute nicht mehr erlauben, ein energieintensives Gebäude zu einem Preis zu kaufen, bei dessen Ermittlung die zur Erreichung der Nachhaltigkeit erforderlichen Investitionen nicht abgezogen wurden.
8. An der Berücksichtigung der ESG-Kriterien führt kein Weg mehr vorbei
Die im vorangehenden Punkt beschriebene Situation ist für die Fonds umso problematischer, als ESG-Überlegungen bei Kaufentscheidungen mittlerweile unumgänglich geworden sind. Dies nicht nur wegen der gesetzlichen und administrativen Vorschriften, sondern auch, weil die Anleger – insbesondere die institutionellen – Druck machen.
9. Das Agio der am besten verwalteten Fonds wird Bestand haben
Selbst wenn die Zinsen sinken, werden wir kaum wieder eine Euphorie wie vor 2022 erleben. Dies zeigt sich bereits heute daran, dass viele Fonds trotz Markterholung immer noch ein Disagio aufweisen. Die Anleger sind vorsichtiger geworden und achten stärker auf die Performance. Daher werden die am besten verwalteten Fonds, deren Portfolios das grösste Potenzial aufweisen, weiterhin mit Agio gehandelt werden.
10. Neue Anlegerkategorien zeigen Interesse am Immobilienbereich
In den letzten Monaten haben sich verschiedene Kategorien von Anlegern – kleine Banken, reiche Privatpersonen und vor allem Family Offices – neu dem Bereich der indirekten Immobilienanlagen zugewandt. Anders als die institutionellen Kunden, werden sie allerdings insbesondere von den originelleren und innovativeren Produkten angezogen werden. Sie sind auch bereit, höhere Risiken einzugehen und setzen z. B. auf den Industrie- oder den Logistikimmobiliensektor.
11. 2023 bot die Chance, Abstand zu nehmen
Das Gute am eher untypischen Jahr 2023 war nach Ansicht der Beobachter, dass es Gelegenheit bot, einen Schritt zurückzutreten, seine Strategien zu überdenken, die Stärken auszubauen und die Schwächen zu verbessern sowie – vor allem – den tatsächlichen Mehrwert für die Anleger zu ermitteln. Kurz, einige Monate der Selbstreflexion und des Hinterfragens, um sich in einem radikal veränderten Immobilienumfeld besser zu positionieren.
12. Kosten der Dienstleister stehen stärker im Zentrum der Aufmerksamkeit
Die 2023 angestellten Überlegungen haben die Fonds dazu veranlasst, stärker auf ihre Kosten zu achten. Die Folge davon waren zahlreiche interne Reorganisationen sowie ein Ausbau der Prozessdigitalisierung. In mehrere Fällen kam es aber auch zum Wechsel der Fondsleitung, weil deren Dienstleistungen nicht mehr als optimal angesehen wurden. Man munkelt sogar von Depotbankwechseln.
13. Viele neue Projekte in den Pipelines
Natürlich darf niemand darüber sprechen, solange noch nichts offiziell angekündigt wurde, aber viele Akteure machen keinen Geheimnis daraus, dass sie die Ruhe des Jahres 2023 genutzt haben, um neue Projekte vorzubereiten, die in den kommenden Monaten anlaufen sollen. Dabei handelt es sich übrigens nicht nur Kapitalerhöhungen, die nun wieder möglich sind, nachdem sich der Markt stabilisiert hat und das Interesse der Anleger zurückgekehrt ist.
14. Aus den Turbulenzen die richtigen Lehren ziehen
Gemäss der Analyse einiger Akteure besteht das Problem bei einer raschen Erholung im Jahr 2024 darin, dass die Krise dann für eine umfassende Bereinigung des Marktes nicht lange genug gedauert hat. Das birgt das Risiko, dass es erneut zu frenetischen Produktlancierungen und Kapitalerhöhungen kommt und dass einige Akteure nicht alle Lehren aus den Turbulenzen der letzten zwei Jahre ziehen werden.
15. Es könnten neue Akteure auftauchen
Die Lage, in der sich der Markt für indirekte Immobilienanlagen in den letzten beiden Jahren befand, führte auch dazu, dass die Angebote der Fonds nicht dem entsprachen, was die Anleger in einem schwierigen Markt wünschten. Daher sind einige der Befragten der Meinung, dass in den nächsten Jahren neue Akteure auf den Plan treten werden, die mit neuen Ansätzen die Erwartungen der Anleger unabhängig von den Marktbedingungen besser erfüllen können.
Olivier Toublan - Immoday.ch