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Olivier Toublan
Wüest Partner rechnet damit, dass die Immobilienpreise 2025 weiter steigen werden, und zwar um 3,4% bei den Eigentumswohnungen, um 3% bei den Einfamilienhäusern und um 2,5 bis 3% bei den Wohnrenditeobjekten. Es wird erwartet, dass die Wohnungsmieten um 1,9% steigen, die Mieten für Büro- und Einzelhandelsflächen hingegen stagnieren werden, mit einem grossen Unterschied zwischen Spitzen- und Randlage.
Welches waren 2024 die wichtigsten Trends auf dem Immobilienmarkt und was erwartet uns 2025? Wir haben mehrere Sachverständige zu diesem Thema befragt, darunter Corinne Dubois, die seit drei Jahren als Expert Economist bei Wüest Partner arbeitet. Sie fasst die Marktentwicklung und die Aussichten in zehn Punkten zusammen.
1. Preise für Einfamilienhäuser stiegen 2024 um 3,5%, Preise für Eigentumswohnungen um 4,8%
Ende des 3. Quartals 2024 betrug der Preisanstieg im Jahresvergleich bei den Einfamilienhäusern 3,5% und bei den Eigentumswohnungen 4,8%. Vor dem Hintergrund eines immer noch begrenzten Angebots kurbelten sinkende Finanzierungskosten und fehlende Alternativen auf dem Mietwohnungsmarkt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen an. Dies war der Grund für die Beschleunigung der Preisdynamik, die letztes Jahr zu beobachten war.
2. Waadtland und Genf hinken hinterher
Die grössten Anstiege wurden in den kleinen Kantonen der Zentralschweiz verzeichnet, so stiegen z. B. im Kanton Uri die Preise für Eigentumswohnungen um über 10%. Das war 2024 Schweizer Rekord. Die beiden bevölkerungsreichsten Westschweizer Kantone Waadt (+2,8%) und Genf (+1,7%) blieben hingegen im Hintertreffen. Sie schnitten nur wenig besser ab als die Schlusslichter dieser Rangliste, Basel-Land (+1,2%) und Basel-Stadt (+0,3%).
«Dieser geringe Anstieg lässt sich durch die bereits sehr hohen Immobilienpreise in diesen Kantonen erklären», führt Corinne Dubois aus. «Der Spielraum für weitere Erhöhungen ist daher geringer als in Kantonen mit tieferen Preisen, wie z. B. dem Wallis oder Freiburg, wo es 2024 zu deutlichen Preissteigerungen kam.»
3. Preisanstieg bei Häusern und Wohnungen setzt sich 2025 fort
Laut den Fachleuten von Wüest Partner ist 2025 mit weiteren Preisanstiegen zu rechnen. Erwartet werden +3,4% bei den Eigentumswohnungen und +3% bei den Einfamilienhäusern, wobei von einem erneut geringeren Anstieg bei den Einfamilienhäusern in der Genferseeregion (+1,3%) und im Kanton Genf (+0,8%) ausgegangen wird.
4. Auch Wohnrenditeobjekte werden teurer
Die für institutionelle Anleger interessanteste Kategorie sind natürlich die Wohnrenditeobjekte. Ihre Preise sind nach einem Rückgang während des Zinsanstiegs zwischen dem 2. Quartal 2023 und dem 2. Quartal 2024 inzwischen wieder leicht gestiegen (+1,5%). Für 2025 erwartet Wüest Partner einen weiteren Anstieg zwischen 2,5% und 3%.
5. Wohnungsmieten werden 2025 leicht anziehen
Bei den Wohnungsmieten, deren Anstieg im Jahresvergleich im 3. Quartal bei 3,8% lag, erwartet Wüest Partner, dass sie sich 2025 um 1,9% erhöhen werden. Allerdings wird es einen grossen Unterschied zwischen den Bestandsmieten und den Neuvertragsmieten geben, wie Corinne Dubois präzisiert. Da nach der Senkung des Leitzinses nun eigentlich sicher ist, dass das Bundesamt für Wohnungswesen im März 2025 einen Rückgang des Referenzzins bekannt geben wird, müssten die Bestandsmieten im nächsten Jahr sinken. Bei den Angebotsmieten, für die Angebot und Nachfrage ausschlaggebend sind, ist hingegen damit zu rechnen, dass sie weiter steigen werden. Allerdings dürfte der 2024 beobachtete neue Elan in der Bautätigkeit dazu beitragen, dass sich der Markt allmählich etwas entspannt.
6. Mieten für Büro- und Verkaufsflächen stagnieren 2025
Weniger rosig sehen die Prognosen für die Büromieten (+0,1%) und die Mieten für Verkaufsflächen (−0,1%) aus. «Aber Vorsicht», stellt Corinne Dubois klar, «diese Zahlen stellen nur einen Durchschnittswert dar. In beiden Sektoren gibt es grosse Unterschiede je nach Standort der Immobilien. Prime-Standorte sind nach wie vor gefragt, dort werden die Mieten voraussichtlich weiter steigen. In der Peripherie hingegen wird die Nachfrage wohl schwach bleiben, sodass die Mieten weiter sinken dürften.» Hier wirkt sich weiterhin der Boom des Online-Handels aus, der auch nach dem Ende der Pandemie nicht nachgelassen hat. Zudem findet die Konsumerholung eher im Dienstleistungssektor als im Warenbereich statt.
7. Transaktionsrenditen stagnierten 2024
Die bei Immobilientransaktionen festgestellten Nettoanfangsrenditen sind im Jahr 2024 – bei steigenden Immobilienpreisen – mit 3,6% gegenüber 2023 (+3,7%) ganz leicht gesunken. Sie liegen jedoch immer noch deutlich über den 3%, die in den Jahren 2020 und 2021, in der Zeit der Negativzinsen, beobachtet wurden. Allerdings gibt es auch hier grosse Unterschiede zwischen den einzelnen Immobilienkategorien, so betrug beispielsweise die Wohnimmobilienrendite im Jahr 2024 nur 3,3%.
8. Renditen werden 2025 sinken
Für die Vermieter und die Anleger wird sich die im Dezember 2024 erfolgte Leitzinssenkung der SNB im Jahr 2025 in zweifacher Hinsicht auswirken. Einerseits werden sich die Immobilienpreise weiter nach oben bewegen, andererseits wird der hypothekarische Referenzzinssatz sinken, weshalb die Bestandsmieten unter Druck kommen. Höhere Kaufkosten und sinkende Einkommen, das wird sich auf die Renditen auswirken, sie dürften 2025 zurückgehen, so die Prognose von Corinne Dubois.
9. CO2-Emissionen sind im Immobilienbereich rückläufig
Der Schweizer Immobilienbereich wird nachhaltiger. Die CO2-Emissionen gehen bei allen von Wüest Partner untersuchten Kategorien (direkte im Gebäude verursachte Emissionen, indirekte Emissionen aus eingekaufter Energie und indirekte Emissionen aus der Wertschöpfungskette) zurück. «Wir sind auf dem richtigen Weg», versichert Corinne Dubois. «Wenn wir in diesem Tempo weitermachen, sollte es uns gelingen, die 2030- und 2050-Ziele des Bundes zu erfüllen.» Allerdings müssen nun auch die weniger nachhaltigen Gebäude in Angriff genommen werden, deren Renovierung komplexer und teurer wird. «Die Herausforderungen bleiben also gross», fährt Corinne Dubois fort, «aber wir müssen die Mittel in die Hand nehmen, um sie zu bewältigen, und der technologische Fortschritt (z. B. leistungsfähigere Wärmepumpen) könnte uns dabei helfen.»
10. 2025 wird eine höhere Zahl an Transaktionen erwartet
Die Ereignisse, die sich im Jahr 2024 am stärksten auf den Immobilienmarkt auswirkten, waren, wenig überraschend, die vier aufeinanderfolgenden Zinssenkungen der SNB. Setzt sich dieser Trend 2025 fort – wie es viele Sachverständige vorhersagen, die mit Nullzinsen per Ende 2025 rechnen –, dann steigen die Immobilienpreise weiter. «Dies wird das Anlegerinteresse steigern», fährt Corinne Dubois fort, «und auch die Anzahl der Transaktionen, die das Niveau der Jahre 2019−2022 bisher noch nicht wieder erreicht hat, wird sich weiter erhöhen.
Olivier Toublan - Immoday