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Olivier Toublan
Der Oktober war für nicht börsenkotierte Immobilienfonds ein eher schwacher Monat. Er bestätigt, dass institutionelle Anleger weniger Interesse an dieser Anlageklasse haben. Infolgedessen ist das Agio von nicht börsenkotierten Fonds weiterhin negativ. Das derzeit extrem niedrige Niveau bietet jedoch gute Anlagemöglichkeiten. Dies gilt umso mehr, als neue Fonds auf den Markt kommen.
Der neueste Marktbericht des Immo Desk der BCV ist so trübe wie das Wetter in den letzten Oktoberwochen. Anscheinend hat der anhaltende Regen den Appetit der Anleger auf nicht kotierte Immobilienfonds gedämpft.
Der SXI Real Estate Funds Index (SWIIT) fiel im Oktober um 4,33 %, was den stärksten monatlichen Rückgang im Jahr 2023 darstellt, so die Analysten der BCV. Diese schwache Performance brachte die Jahresrendite des Index mit -4,3 % in den negativen Bereich. Die nicht kotierten Fonds haben in den letzten Wochen etwas weniger gelitten.
Sie fielen im Oktober um 0,82 %. Im vergangenen Monat fiel die Jahresperformance auf -2,6 %. Das Disagio stieg auf -5,13 %.
CS 1A Immo PK konnte das Vertrauen der Anleger nicht zurückgewinnen
Wie im letzten Monat ist ein Grossteil des Rückgangs auf den Fonds CS 1A Immo PK zurückzuführen. Mit einem Volumen von 3,6 Mrd. Franken (über 20 % des Marktes für nicht kotierte Fonds) verzeichnete er im Oktober erneut einen Einbruch von -3,1 %. Seit dem Sommer beträgt der Rückgang 11 %. Zur Erinnerung: Der Fonds sollte im Sommer an die Börse gehen, wurde aber in letzter Minute wegen des Misstrauens der Anleger abgesagt. Heute weist der Fonds ein Disagio von -22,7 % auf. Dies ist bei weitem das höchste im gesamten Universum der nicht kotierten Fonds, die vom Immo Desk der BCV analysiert werden.
Im Oktober gab es jedoch noch schlechtere Ergebnisse, wie die des Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien (-14,7 %, d. h. -24 % seit Jahresbeginn, was derzeit einem Disagio von -18,3 % entspricht) und des TrustStone real estate SICAV, der seinen bereits im letzten Monat begonnenen Rückgang fortsetzt (-6,8 % im Oktober, d. h. -11 % seit Jahresbeginn und ein Disagio von -18,8 %). Da diese beiden Fonds jedoch mit einem Nettovermögen von 174 Mio. bzw. 79 Mio. Franken wesentlich kleiner sind als der Fonds der Credit Suisse, wirkt sich ihre schwache Performance weniger stark auf den gesamten Markt für nicht kotierte Fonds aus.
Einige Fonds können sich dennoch gut behaupten
Obwohl nicht alle nicht kotierten Investmentfonds eine negative Performance von solchen Ausmassen verzeichneten, waren es lediglich zwei der 25 vom Immo Desk der BCV analysierten Fonds, die im Oktober eine positive Performance erzielten. Immofonds suburban stieg um 1,47 % und ZIF Immobilien Direkt Schweiz legte um 1,7 % zu. Dieser Anstieg ist wahrscheinlich auf die Kotierung des Fonds mit einem Volumen von etwas mehr als 1 Mrd. Franken, aufgrund seines Börsengangs Anfang November, zurückzuführen. Dadurch lässt sich auch das Agio von 17,3 %, das bei weitem das höchste im Universum der nicht kotierten Investmentfonds war, erklären.
Seit Jahresbeginn hat mit seiner Performance von fast 8 % nur ein Fonds wirklich gut abgeschnitten, der PURE Swiss Opportunité REF.
Der Markt regt sich wieder im vierten Quartal 2023
Auch wenn die Performance in den letzten Wochen sehr schwach war, hat sich der Markt wieder belebt. PURE Swiss Opportunity REF kündigte kürzlich eine Kapitalerhöhung um 30 Mio. Franken, die für Ende November geplant ist, an.
Zudem rücken die Auflegungstermine für Avobis Swiss Residential Fund und Sustainable Real Estate Wood näher. Sie sind für Ende November bzw. Anfang Dezember geplant und sollen 50 Mio. bzw. 100 Mio. Franken aufbringen. Schliesslich ging, wie bereits erwähnt, der Immobilienfonds ZIF Immobilien Direkt Schweiz am 7. November an die Börse.
Wenn alles reibungslos verläuft, werden diese verschiedenen Transaktionen in der zweiten Jahreshälfte 2023 zu einer Mittelbeschaffung von rund 400 Mio. Franken führen. Das ist etwas weniger als in der ersten Jahreshälfte, in der fast 600 Mio. Franken aufgebracht wurden. Allerdings ist es nur halb so viel wie 2022 und dennoch immer noch besser als zu Beginn des Sommers befürchtet. Dies erleichtert die Beobachter: Der Markt ist zwar weniger aktiv, aber er lebt noch!
Relativ stabile Anzahl von Transaktionen und Volumen
Dennoch bleiben die Anleger äusserst vorsichtig, wenn man die Anzahl der Transaktionen, die über die PropertyMatch-Plattform vermittelt wurden, betrachtet. Mit 17 Transaktionen im Oktober ist dies ein leichter Rückgang im Vergleich zu September, aber entspricht immer noch dem Durchschnitt der letzten Monate. Dasselbe gilt für das Transaktionsvolumen, welches im Oktober 2,1 Mio. Franken betrug. Die Experten des Immo Desk erinnern daran, dass in den letzten 12 Monaten 208 Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von 31 Mio. Franken stattfanden.
Für diejenigen, die es noch nicht wissen: Propertymatch.ch ist ein Marktplatz, der den Handel mit kollektiven Immobilienanlagen erleichtern, ihre Liquidität verbessern und mehr Transparenz bieten soll. Er richtet sich in erster Linie an institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Asset Manager, Fondsmanager und unabhängige Vermögensverwalter.
Olivier Toublan - Immoday.ch