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Olivier Toublan
Le mois d'octobre, pour les fonds immobiliers non cotés, a été plutôt morose. Il confirme que les investisseurs institutionnels s’intéressent moins à cette classe d’actifs. En conséquence, l’agio des fonds non cotés est toujours négatif. Ceci dit, le niveau extrêmement bas actuellement atteint offre de belles opportunités d'investissement. D'autant plus que de nouveaux fonds arrivent sur le marché.
Le dernier rapport de marché publié l'Immo Desk de la BCV est aussi morose que le temps de ces dernières semaines d'octobre. À croire que la pluie continuelle à douché l’appétit des investisseurs pour les fonds immobiliers non cotés.
L’indice SXI Real Estate Funds (SWIIT) a reculé de 4,33% en octobre, il s’agit de la baisse mensuelle la plus importante de 2023, remarquent les analystes de la BCV. Cette contre-performance amène le rendement annuel de l’indice en territoire négatif, à -4,3%. Les fonds non cotés, eux, ont un peu moins souffert ces dernières semaines.
Ils ont baissé de 0,82% en octobre. Au terme du mois écoulé, la performance annuelle descend à -2,6%. Le disagio, lui, se creuse à -5,13%
CS 1A Immo PK n’a pas retrouvé la confiance des investisseurs
Comme le mois dernier, une bonne partie de cette baisse peut être imputée au fonds CS 1A Immo PK, qui pèse 3,6 milliards de francs (soit plus de 20 % du marché des fonds non cotés), un fonds qui a de nouveau enregistré un recul, de -3,1% en octobre. Depuis cet été, la baisse est de 11 %. Pour rappel, le fonds devait entrer en bourse cet été, avant que cette opération soit annulée à la dernière minute, au vu de la méfiance des investisseurs. Aujourd’hui, le fond accuse un disagio de -22,7 %, de loin le plus élevé de tout l’univers des fonds non cotés analysés par l’Immo Desk de la BCV.
Mais le mois d’octobre a vu des performances encore pires, comme celle de Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien (-14,7%, soit -24% depuis le début de l’année, ce qui représente actuellement un disagio de – 18,3%) et de TrustStone real estate SICAV, qui poursuit une chute déjà entamée le mois dernier (-6,8% en octobre, soit -11% depuis le début de l’année, et un disagio de -18,8%). Mais ces deux fonds étant beaucoup plus petits que celui de Credit Suisse, avec respectivement une fortune nette de 174 millions et de 79 millions de francs, leur contre-performance a moins d’impact sur l’ensemble du marché des fonds non cotés.
Quelques fonds arrivent néanmoins à tirer leur épingle du jeu
Si tous les fonds de placement non côtés n’ont pas connu de telles performances négatives, ils ne sont en fait que deux, sur les 25 analysés par l’Immo Desk de la BCV, à avoir affiché une performance positive en octobre. Immofonds suburban gagne 1,47 %, et ZIF Immobilien Direkt Schweiz est en hausse de 1,7 %. Une hausse probablement due à la cotation de ce fonds, qui pèse un peu plus de 1 milliard de francs, entré en bourse début novembre. Ce qui explique aussi son agio de 17,3 %, qui était, de loin, le plus élevé de tout l'univers des fonds de placement non cotés.
Depuis le début de l'année, un seul fonds tire véritablement son épingle du jeu, PURE Seiss Opportunité REF, avec une performance qui approche les 8%.
Le marché s’anime à nouveau quatrième trimestre 2023
Même si les performances de ces dernières semaines sont vraiment moroses, cela n'empêche pas le marché de s'animer à nouveau. PURE Swiss Opportunity REF a récemment annoncé vouloir augmenter son capital de 30 millions de francs, une opération prévue pour la fin du mois de novembre.
Parallèlement, les dates de lancement des fonds Avobis Swiss Residential Fund et Sustainable Real Estate Wood approchent. Elle sont prévues pour fin novembre et début décembre. Ils visent respectivement des levées de fonds de 50 millions et de 100 millions de francs. Enfin, comme on l’a dit, le fonds immobilier ZIF Immobilien Direkt Schweiz est entré en bourse le 7 novembre.
Si tout se passe sans anicroche, ces différentes opérations vont représenter des levées de fonds d’environ 400 millions de francs au deuxième semestre 2023. C’est un peu moins que le premier semestre, qui avait vu la levée de presque 600 millions de francs, et c’est toujours moitié moins que les montants levés en 2022, mais c’est quand même mieux que ce que l'on craignait au début de l'été. Ce qui soulage les observateurs : le marché est certes moins actif, mais il est toujours vivant !
Un nombre de transactions et un volume relativement stables
Ceci dit, les investisseurs restent extrêmement prudents, si l’on en croit le nombre de transactions facilitées par la plateforme PropertyMatch. Avec 17 transactions en octobre, c'est un léger tassement par rapport à septembre, mais on reste dans la moyenne observée ces derniers mois. Idem pour le volume des transactions, qui se chiffre à 2,1 million de francs en octobre. Comme le rappellent les experts de l’Immo Desk, au cours des 12 derniers mois, 208 transactions ont été facilitées, pour un volume total de 31 millions de francs.
Pour qui ne le saurait pas encore, la plateforme Propertymatch.ch est une place de marché ayant comme objectif de faciliter l’échange de placements collectifs immobiliers, d’en améliorer la liquidité et d’offrir plus de transparence. Elle s’adresse en premier lieu à des investisseurs institutionnels comme les caisses de pensions, à des Asset Managers, à des gérants de fonds ainsi qu’à des gérants de fortune indépendants.
Olivier Toublan - Immoday.ch