Die Begeisterung für kotierte Fonds hält an

Der Sektor legte weiterhin stark zu: Das durchschnittliche Agio stieg im Juli erneut an und erreichte 23,55%. Auch der Renditespread zu den Eidgenossen wuchs weiter an und näherte sich 250 Basispunkten. Da Anlagegelegenheiten gesucht waren, verringerte sich die Anzahl der Fonds mit Disagio und die Zahl der Fonds mit einem Agio von über 30% oder sogar über 40% erhöhte sich. Kurzum, am Markt herrscht Euphorie.

Vergessen wir die düsteren Wolken, die aufgrund der Rezessionsängste in den USA und mehreren europäischen Ländern Anfang August über den Aktienmärkten hingen, und konzentrieren wir uns auf die Performances der kotierten Immobilienfonds in den letzten sieben Monaten. Die waren nämlich schlicht hervorragend. Das durchschnittliche Agio der kotierten Fonds erhöhte sich im Juli nämlich weiter, von 21,4% auf 23,55% Ende Monat. Dies ist darauf zurückzuführen, dass viele Anleger bei den derzeitigen wirtschaftlichen Turbulenzen eine weitere Zinssenkung durch die SNB erwarten und dass sich eine solche meist günstig auf den Immobilienmarkt auswirkt.

Davon, dass der Markt mit einer Leitzinssenkung rechnet, zeugt auch der anhaltende Rückgang der Rendite für 10-jährige Bundesobligationen der Eidgenossenschaft, die Anfang August bei mageren 0,36% lag. So tief war sie noch nie, seit vor zwei Jahren die Ära der Negativzinsen zu Ende ging. Dementsprechend ist der Spread zur durchschnittlichen Ausschüttungsrendite der Immobilienanlagefonds, die Ende Juli 2,85% betrug, mit beinahe 250 Basispunkten erneut extrem hoch. Es versteht sich von selbst, dass das die Anleger dazu bewegt, den indirekten Immobilienanlagen den Vorzug vor den Bundesobligationen zu geben.

Einige sehr schöne Börsenperformances in diesem Jahr

Neben der Rendite ist da ja auch noch die Börsenperformance und auch sie spricht für die kotierten Immobilienfonds, denn diese haben seit Jahresbeginn im Schnitt 7,12% zugelegt.

Mehrere Fonds verzeichneten wahrlich beeindruckende Zuwächse von fast 20%, vier Fonds legten sogar mehr als 20% zu.

Diese Fonds können in zwei völlig verschiedene Gruppen unterteilt werden. Einerseits wählten die Anleger nämlich weniger beliebte und damit riskantere Fonds wie beispielsweise den Procimmo Residential Lemanic und vor allem den Helvetica Swiss Commercial. Der erste der beiden wies zu Jahresbeginn noch ein Disagio von ca. 7% auf, das nun – dank einer Performance von 21% seit Januar – vollständig verschwunden ist. Der zweite ist nach wie vor sehr spekulativ, denn obschon seine YTD-Performance mit 22% noch höher ausfiel, beträgt sein Disagio immer noch 23%.

Andererseits setzten die Anleger auf sehr sichere Werte wie den Swisscanto RE Ifca, dessen Agio heute 46,4% beträgt, nachdem er seit Jahresbeginn um fast 19% zugelegt hat. Oder der Streetbox Real Estate Fund, der mit einem Agio von fast 48% – dem Marktrekord – aufwartet und dessen YTD-Performance Ende Juli ebenfalls 19% betrug.

Die Anleger scheinen einen unersättlichen Appetit auf Immobilien zu haben

Ein weiterer Beweis für den Optimismus des Marktes und den Appetit der Anleger auf Immobilienanlagen ist, dass die Kapitalerhöhungen nach wie vor reibungslos verlaufen, selbst so umfangreiche wie diejenige des Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties, der im Juli 610 Millionen aufnahm. Eine Kapitalerhöhung dieser Grössenordnung hat es seit mehreren Jahren nicht mehr gegeben.

Es scheint, dass der Hunger nach kotierten Immobilienanlagen noch nicht gestillt ist, denn bis zum Spätherbst haben die Fondsgesellschaften noch ein halbes Dutzend weitere Kapitalerhöhungen geplant, dazu gehören u. a. der Bâloise Swiss Property Fund, der 130 Millionen Franken einsammeln will, Immofonds (CHF 150 Mio.) und Bonhôte-Immobilier (CHF 93 Mio.).

In diesem Sommer fand zudem der Börsengang des Helvetia Swiss Property Fund statt, dessen Marktkapitalisierung sich auf rund 870 Millionen Franken beläuft. Auch diese Titel fanden problemlos ihre Abnehmer.

Die Anleger werden weniger wählerisch

Dank diesem nicht enden wollenden Aufwärtstrend sind die Anleger etwas weniger wählerisch geworden: Man sieht, dass sie sich nun in Fonds wagen, die sie vor wenigen Monaten noch gemieden haben. Daher ist die Zahl der Fonds mit einem Disagio in den letzten Monaten stark zurückgegangen. Heute sind es nur noch acht. (Zur Erinnerung: Vor einem Jahr wiesen noch etwa die Hälfte der kotierten Immobilienfonds ein Disagio auf.)

Zwei Fonds zeigen die Anleger allerdings nach wie vor die kalte Schulter: dem Helvetica Swiss Commercial Fund, von dem wir bereits gesprochen haben und dessen Disagio 23% beträgt, und dem Swiss Central City REF, der ein sehr hohes Disagio von 31% aufweist. Beachtenswert ist auch das Disagio von 15% des Sustainable Real Estate CH.

Solide Agios von über 40%

Wer sich allerdings nur auf die Fonds konzentriert, die das Vertrauen der Anleger nicht geniessen, sieht nur das halbe Bild. Die Zahl der Fonds, deren Agios seit Jahresbeginn in die Höhe geschossen sind und die eine weit überdurchschnittliche Performance verzeichneten, ist nämlich ziemlich beeindruckend.

Vier Fonds weisen derzeit sogar ein Agio von 40% oder mehr auf. Es sind seit nunmehr schon mehreren Monaten immer dieselben: neben dem Streetbox und dem Swisscanto IFCA auch der UBS Direct Residential und der CS Ref Siat, beide mit einem Agio von 40% und einer YTD-Performance von 16% bzw. 7%.

Bei einem weiteren guten halben Dutzend Fonds übersteigt das Agio 30%. Nun, niemand kann die Zukunft vorhersagen, niemand weiss, wie die Börsen in der zweiten Jahreshälfte abschneiden werden, aber die Entwicklung der kotierten Immobilienfonds in den ersten sieben Monaten des Jahres 2024 stimmt wirklich euphorisch.

Redaktion - Immoday