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Redaktion-Immoday.ch
Die nicht kotierten Immobilienfonds verzeichneten den vierten Monat in Folge eine kaum nennenswerte Performance. Seit Jahresbeginn legten sie 6,6% zu, wobei die Volatilität mit rund 4% sehr tief blieb und das durchschnittliche Agio mit −0,2% weiterhin leicht negativ ist. Das Interesse der Anleger ist jedoch ungebrochen, das zeigen die Kapitalerhöhungen, die derzeit noch im Gange sind.
Wer über die nicht kotierten Immobilienfonds berichtet, könnte Monat für Monat fast denselben Artikel schreiben: Es gibt nichts Neues zu vermelden. Die Anleger halten an ihren Positionen fest, die Konsolidierung des Sektors dauert weiter an, der Anstieg betrug im September 0,23%, wie den neuesten vom Immo Desk der BCV veröffentlichten Daten zu entnehmen ist.
Die YTD-Performance der nicht kotierten Immobilienfonds beträgt im Schnitt 6,6%, während diejenige der kotierten Fonds bei fast 10% liegt. Zudem ist das Agio der nicht kotierten Fonds immer noch leicht negativ, während die kotierten Fonds laut den von SFP veröffentlichten Zahlen ein Agio von mehr als 26% aufweisen. Bei der durchschnittlichen Ausschüttungsrendite hingegen liegen die beiden Arten von Fonds praktisch gleich auf, sie beträgt bei beiden rund 2,8%. Einen von einigen Anlegern sehr geschätzten Vorteil bieten die nicht kotierten Fonds aber immer noch: Ihre Volatilität ist mit rund 4% deutlich tiefer als diejenige der kotierten Fonds, die fast 10% beträgt.
Anleger weiterhin an nicht kotierten Fonds interessiert
Obschon die Performance der nicht kotierten Fonds in den letzten Monaten mager ausfiel, halten die Anleger an ihren Positionen fest und bauen diese sogar aus. Dies zeigte sich im Juli, als mit dem Edmond de Rothschild Real Estate SICAV Commercial Income ein neuer nicht kotierter Fonds lanciert wurde, dem es gelang, 54 Millionen Schweizer Franken am Markt aufzunehmen.
Ein weiteres Zeichen für das Interesse der Anleger sind die Kapitalerhöhungen der letzten Wochen, die alle erfolgreich abgeschlossen wurden, auch wenn bei einigen weniger Geld eingesammelt wurde als erhofft. Dazu einige Zahlen: Der Raiffeisen Futura Immo Fonds nahm 47 Millionen Franken und der Immofonds Suburban 14 Millionen Franken auf. Die Von Graffenried Immobilien SICAV - GR Immobilien Schweiz strebte 60 Millionen Franken an (der tatsächlich aufgenommene Betrag war bei Redaktionsschluss noch nicht publiziert worden).
Bis Ende Jahr sind drei weitere Kapitalerhöhungen geplant
Angesichts des nicht nachlassenden Anlegerinteresses kündigten im September drei nicht kotierte Immobilienfonds an, noch in diesem Jahr eine Kapitalerhöhung durchzuführen.
Da ist zunächst der Akara Swiss Diversity Property Fund, der den angestrebten Betrag noch nicht bekannt gegeben hat. Bewegt sich dieser jedoch im Rahmen der Kapitalerhöhung, die dieser Fonds Anfang Juni durchgeführt hat, dürften es rund 50 Millionen Franken sein.
Dann will der Pure Swiss Opportunity REF bis zu 50 Millionen Frankeneinsammeln, um sein Portfolio auszubauen und die Fremdfinanzierungsquote zu reduzieren. Dieser Fonds führte bereits im April eine Kapitalerhöhung durch, damals in Höhe von 21 Millionen Franken.
Und schliesslich will die StoneEdge SICAV 40 Millionen Franken aufnehmen, hauptsächlich um den Kauf von vier Wohngebäuden zu finanzieren, von denen drei im Lausanner Stadtzentrum liegen.
Sieben Kapitalerhöhungen im Umfang von insgesamt 290 Millionen Franken seit Anfang Jahr
Falls die drei angekündigten Kapitalerhöhungen erfolgreich verlaufen, werden die nicht kotierten Fonds bis Ende Jahr also weitere 140 Millionen Franken aufnehmen.
Seit Jahresbeginn wurden bereits sieben Kapitalerhöhungen von nicht kotierten Immobilienfonds abgeschlossen (den Börsengang des Helvetia (CH) Swiss Property Fund Ende Juni nicht mitgerechnet), während es bei den kotierten Fonds etwa 15 waren. Es sind aber vor allem die Beträge, die den Unterschied zwischen den beiden Arten von Fonds aufzeigen: 2024 nahmen die nicht kotierten Fonds bis Ende September etwas mehr als 290 Millionen Franken am Markt auf, während es bei den kotierten Fonds über 2,1 Milliarden Franken waren (und bis Ende Jahr sollen es noch fast 330 Millionen Franken mehr werden).
Weiterhin stabile Lage bei den Agios und Disagios
Da sich die Gesamtsituation bei den nicht kotierten Fonds im letzten Monat nicht wesentlich veränderte, gilt dies auch für deren Agios bzw. Disagios. Bei rund einem halben Dutzend der nicht kotierten Fonds beträgt das Agio immer noch null, was für diese Art von Immobilienanlagegefässen nicht ungewöhnlich ist. Ein knappes Dutzend dieser Fonds weist ein Disagio auf, das in einigen Fällen sogar beträchtlich ist. Beim Helvetica Swiss Opportunity Fund beläuft es sich immer noch auf 10% (was immerhin eine deutliche Verbesserung gegenüber den 15% von Ende August ist; dabei muss man wissen, dass weiterhin geplant ist, diesen Fonds im 4. Quartal an die Börse zu bringen und Anfang 2025 mit dem Helvetica Swiss Commercial Fund zu fusionieren). Beim Helvetica Swiss Living Fund beträgt das Disagio noch 3,3%, was ebenfalls deutlich besser ist als die 9,1% von Ende August, und beim MobiFonds Swiss Property 6,4%.
Die höchsten Agios weisen der Raiffeisen Futura Immo Fonds mit 12,9%, der Admicasa Real Estate Fund mit 10,4% und die Von Graffenried Immobilien SICAV – GR Immobilien Schweiz mit 9,8% auf. Bei diesen drei Fonds veränderte sich gegenüber dem Vormonat nicht viel.
Die besten Performances verzeichneten in diesen letzten Wochen der IMMOFONDS suburban (+3,35%), der Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien (+2,78%) und der Raiffeisen Futura Immo Fonds (+2,21%). Letzterer steht übrigens bei der YTD-Performance ganz zuoberst auf dem Siegertreppchen.
Immoday-Redaktion