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Olivier Toublan
Die nicht kotierten Immobilienfonds haben sich im Dezember leicht erholt. Dennoch beläuft sich die Performance für das Gesamtjahr 2023 auf -1,42%. Und auch das durchschnittliche Agio der nicht kotierten Fonds liegt mit -4,81% nach wie vor im negativen Bereich. Die Differenz zu den kotierten Fonds, die in den letzten Wochen deutlich zugelegt haben, ist seit fast zwei Jahren nicht mehr so gross gewesen. Bei den Kapitaltransaktionen zeichnet sich nach einer Flaute im Jahr 2023 eine Zunahme des Anlegerinteresses für 2024 ab.
Trotz einiger recht schwieriger Monate nach dem Sommer, die sowohl den Investoren als auch den Verwaltern den Angstschweiss auf die Stirn trieben, kann der Markt für Schweizer Immobilienfonds im Grossen und Ganzen auf ein zufriedenstellendes Jahr zurückblicken. Nachdem sich der Markt für kotierte Immobilienfonds dank der Entspannung an der Zinsfront in den letzten Wochen kräftig erholt hatte, beendete er das Jahr mit einer Gesamtjahresperformance von +5,03%.
Eine durchwachsene Performance für nicht kotierte Immobilienfonds
Die Performance der nicht kotierten Immobilienfonds hingegen gibt weniger Anlass zur Begeisterung. Laut den Experten des Immo Desk der BCV legten die nicht kotierten Fonds im Dezember zwar zu (+1,96%), aber deutlich weniger als die kotierten Fonds (+5,26%).
Noch problematischer ist, dass die Jahresperformance der nicht kotierten Fonds 2023 im negativen Bereich verharrte (-1,42%), während sie sich bei den kotierten Fonds auf etwas mehr als 5% belief.
Gleichzeitig halten die Experten der BCV fest, dass auch das Agio der nicht kotierten Fonds mit -4,81% negativ ausfiel, während dasjenige der kotierten Fonds mit +16,2% positiv war. Die Differenz zwischen den kotierten und nicht kotierten Fonds ist seit fast zwei Jahren nicht mehr so gross gewesen.
Der einzig positive Punkt für die nicht kotierten Fonds: Sie sind deutlich weniger volatil als die kotierten Fonds (4,56% gegenüber 9,75%) oder die Immobiliengesellschaften (12,1%).
Hin und wieder ansprechende Performances bei nicht kotierten Fonds im Dezember 2023
Schaut man sich die Situation etwas genauer an, so stellt man indes fest, dass es im Dezember 2023 hin und wieder ansprechende Performances bei den nicht kotierten Fonds gab.
Der Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien legte mit einer Monatsperformance von +8,82% am stärksten zu. Diese Wertentwicklung ist zum Teil einem Nachholeffekt zu verdanken, welcher den Fonds jedoch nicht davon abzuhalten vermochte, das Jahr mit dem schlechtesten Ergebnis aller nicht kotierten Vehikel zu beenden (-12,33%).
Im Dezember 2023 gut abgeschnitten haben auch der Raiffeisen Futura Immo Fonds (2,04%) und der CS 1A Immo Pk (2,01%), ein Fonds, der seit der Absage seines Börsengangs im Sommer immer noch Mühe bekundet, das Vertrauen der Anleger zurückzugewinnen, wie sein Disagio von über 18% – eines der höchsten im Sektor der nicht kotierten Fonds – belegt. Das Schlusslicht in diesem Bereich bildet indes der Fonds Truststone Real Estaste SICAV - Swiss Real Estate 1, dessen Disagio sich auf fast 19% beläuft – dies bei einer negativen Performance von -0,8% im Dezember und von -11,5% für das Gesamtjahr 2023. Eine negative Performance im Dezember 2023 verzeichneten auch der Helvetia (CH) Swiss Property Fund (-2,88%) und der Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial (-1%). Doch wie die Experten der BCV erläutern, ist dieser Rückgang grösstenteils auf die Ausschüttung der Dividende zurückzuführen.
Kapitalerhöhungen halbieren sich im Vergleich zu 2022
Ein Anzeichen dafür, dass sich der Markt – trotz der schwachen Performances 2023 – allmählich wieder erholt, ist, dass zum Jahresende wieder vermehrt Kapitalerhöhungen durchgeführt wurden, nämlich fünf im November und Dezember, während es in den vorangegangenen vier Monaten gerade einmal zwei Kapitalerhöhungen gegeben hatte. Die Fonds PURE Swiss Opportunity REF, Realstone Industrial Fund, StoneEdge SICAV und Comunus SICAV nahmen Kapital in Höhe von rund 70 Millionen Franken auf. Zudem stiess mit der Lancierung des Admicasa Real Estate Fund ein neues Vehikel zum Universum der nicht kotierten Fonds hinzu. Der Fonds nahm bei der Erstemission 14 Millionen Franken auf.
Trotz der Beschleunigung zum Jahresende wird das Jahr 2023 mit insgesamt 19 Transaktionen und einer Kapitalaufnahme von 839 Millionen Franken – etwas weniger als die Hälfte der Summe von 2022 – definitiv nicht in die Annalen eingehen.
2024 steht unter besseren Vorzeichen
Kurz gesagt: Das Jahr 2023 ist zum Vergessen. Glücklicherweise steht das Jahr 2024 unter besseren Vorzeichen, denn es stehen bereits zwei Transaktionen an: Erstens die Lancierung des Avobis Swiss Residential Fund, der bis Ende März 50 Millionen Franken aufnehmen will, und zweitens die Kapitalerhöhung des Cronos Immo Fund, bei welcher zwischen 35 und 50 Millionen Franken beschafft werden sollen. Wie uns Hervé Mützenberg, Leiter des Immobilienfondsmanagements bei Cronos, kürzlich erklärt hat, haben sich die wirtschaftlichen Bedingungen in den letzten Monaten deutlich verbessert, da die langfristigen Zinsen stark gesunken sind. Er ist daher der Auffassung, dass das Umfeld für Kapitalerhöhungen wieder günstig ist. In den nächsten Wochen wird sich zeigen, ob andere Leiter von Immobilienfonds seine Meinung teilen.
Etwas mehr Transaktionen auf PropertyMatch
Das leicht gestiegene Interesse an nicht kotierten Immobilienfonds zeige sich auch auf der Plattform PropertyMatch, wo im Dezember 19 Transaktionen vermittelt worden seien, so die Experten der BCV. Dies entspricht einer langsamen, aber stetigen Zunahme in den letzten vier Monaten 2023. Zudem belief sich das realisierte Volumen im Dezember auf fast 3 Millionen Franken und lag damit leicht über dem Monatsdurchschnitt des Jahres 2023 (2,76 Millionen Franken). In den letzten 12 Monaten wurden über 200 Transaktionen im Gesamtwert von 33,2 Millionen Franken vermittelt, wie die Spezialisten der BCV errechnet haben.
Die Plattform PropertyMatch ist ein Marktplatz, der zum Ziel hat, den Handel mit kollektiven Immobilienanlagen zu erleichtern, deren Liquidität zu verbessern und mehr Transparenz zu bieten. Sie richtet sich in erster Linie an institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Asset Manager, Fondsverwalter sowie unabhängige Vermögensverwalter.
Olivier Toublan - Immoday.ch