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Olivier Toublan
Les fonds immobiliers non cotés se sont légèrement repris au mois de décembre. Ils ont néanmoins affiché une performance négative de -1,42 % sur l'année 2023. Leur agio moyen est d'ailleurs toujours négatif, à -4,81 %. L'écart avec les fonds cotés, qui ont fortement progressé ces dernières semaines, n'avait jamais été aussi important depuis près de 2 ans. Sur le front des opérations en capital, après une année 2023 maussade, un regain d'intérêt semble se dessiner pour 2024.
Dans son ensemble, malgré quelques mois assez tendus au sortir de l'été, qui ont donné pas mal de sueurs froides tant aux investisseurs qu'aux gestionnaires, le marché des fonds immobiliers suisses a connu une année satisfaisante.
En effet, grâce à une forte reprise ces dernières semaines, suite à la détente observée sur le front des taux d'intérêt, le marché des fonds immobiliers cotés a clôturé l’année sur une performance positive, de 5,03% sur l'année.
Une performance en demi-teinte pour les fonds immobiliers non cotés
Du côté des fonds immobiliers non cotés, malheureusement, la performance est moins enthousiasmante. Comme l'analysent les experts de l'Immo Desk de la BCV, si les fonds non cotés ont affiché une hausse en décembre, elle a été nettement moins marquée que celle des fonds cotés : 1,96% pour les premiers et 5,26% pour les seconds.
Plus problématique, la performance annuelle des fonds non cotés est restée en territoire négatif en 2023, à -1,42%, alors qu'elle aura été d'un petit peu plus de 5 % pour les fonds cotés.
Parallèlement, les experts de la BCV notent que l’agio des fonds non cotés a également fini dans le rouge, à -4,81%, contre un agio de +16,2% pour les fonds cotés. Cela fait presque 2 ans qu'il n'y a pas eu un tel écart entre les deux types de véhicules d'investissement.
Seul point positif pour les fonds non côté, leur volatilité reste nettement plus basse que celle des fonds cotés, avec respectivement 4,56% contre 9,75% (et 12,1 % pour les sociétés immobilières).
Quelques belles performances pour les fonds non cotés en décembre 2023
Si l'on analyse la situation un peu plus en détail, on constate cependant qu'il y a quand même eu quelques belles performances pour les fonds non cotés en décembre 2023.
Le Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien affiche la plus forte progression mensuelle (8,82%). Ce qui est, en partie, un effet de rattrapage, qui n'empêche pas le fonds de terminer l'année sur la pire performance de tous les véhicules non cotés, avec une baisse de -12,33%.
Au chapitre des bonnes performances de décembre 2023, on peut aussi noter le Raiffeisen Futura Immo Fonds (2,04%) et le CS 1A Immo
Pk (2,01%). Un fonds qui peine cependant toujours, après l'annulation de son entrée en bourse cet été, à retrouver la confiance des investisseurs, avec un disagio qui dépasse les 18 %, un des plus importants du secteur des fonds non coté. Mais, en ce domaine, la palme revient à Truststone Real Estaste SICAV - Swiss Real Estate 1, dont le disagio est de presque 19 %. Qui s'associe à une performance négative de - 0,8 % en décembre, et de -11,5 % sur l'année 2023.
Au chapitre des performances négatives en décembre 2023, on peut aussi noter celles de Helvetia (CH) Swiss Property fund (-2,88%) et de Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial (-1%). Mais, comme le notent les experts de la BCV, cette baisse s’explique en grande partie par le paiement du dividende.
Des augmentations de capital en baisse de moitié par rapport à 2022
Signe que, malgré la morosité des performances de 2023, le marché est en train de se reprendre, le calendrier des augmentations de capital a été bien chargé en fin d’année dernière. Avec cinq opérations en novembre et en décembre, alors qu'il n'y en avait eu que deux au cours des 4 mois précédents.
Dans le détail, PURE Swiss Opportunity REF, Realstone Industrial Fund, StoneEdge SICAV et Comunus SICAV ont levé des fonds pour un total de près de 70 millions francs. Par ailleurs, notent les experts de la BCV, l'univers des fonds non cotés s'est agrandi avec l'arrivée d'Admicasa Real Estate Fund, qui a levé 14 millions de francs lors de son émission initiale.
Malgré cette accélération en fin d'année, 2023 restera un exercice peu mémorable, avec, au total, 19 opérations, pour 839 millions de capitaux levés. C'est un peu moins de la moitié des capitaux levés en 2022.
L'année 2024 s'annonce sous de meilleurs auspices
Bref, l'année 2023 est à oublier. Heureusement, l'année 2024 s'annonce de meilleurs auspices, avec d'ores et déjà deux opérations programmées.
D'abord, le lancement d'Avobis Swiss Residential Fund, qui cherche à lever 50 millions de francs, d'ici fin mars, ensuite l'augmentation de capital de Cronos Immo Fund, qui cherche entre 35 et 50 millions de francs.
Comme nous l'expliquait récemment Hervé Mützenberg, responsable de la gestion des fonds immobiliers chez Cronos, les conditions économiques se sont nettement améliorées ces derniers mois, avec des taux à long terme qui ont fortement baissé. Ce qui lui fait dire que l'environnement est de nouveau favorable pour lancer une augmentation en capital. On verra dans les semaines qui viennent si ce raisonnement est suivi par d'autres responsables de fonds immobiliers.
Légère progression des transactions sur PropertyMatch
Le léger regain d'intérêt pour les fonds immobiliers non cotés s'est aussi manifesté sur la plateforme PropertyMatch, où 19 transactions ont été facilitées au mois de décembre, notent les experts de la BCV. Soit une progression lente mais constante durant les quatre derniers mois de 2023. Avec un volume réalisé lui aussi en hausse, qui s’est élevé à presque 3 millions de francs en décembre, soit un montant légèrement supérieur à la moyenne mensuelle de l’année (2,76 millions). Au cours des 12 derniers mois, plus de 200 transactions ont été facilitées, pour un montant total de 33,2 millions, ont calculé les spécialistes de la BCV.
Pour rappel, PropertyMatch est une place de marché qui a comme objectif de faciliter l’échange de placements collectifs immobiliers, d’en améliorer la liquidité et d’offrir plus de transparence. Elle s’adresse en premier lieu à des investisseurs institutionnels comme les caisses de pensions, à des Asset Managers, à des gérants de fonds ainsi qu’à des gérants de fortune indépendants.
Olivier Toublan - Immoday.ch