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Nachhaltigkeit
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3 min
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Philippe Zufferey & Marco Chinni
Damit die Pariser Klimaziele erreicht werden können, wird der Immobilienbereich nicht um staatlich verordnete Vorschriften herumkommen.
Immobilien sind für ca. 30% der Treibhausgasemissionen und 40% des Energieverbrauchs verantwortlich.
Darüber hinaus ist es absehbar, dass Mieter und Käufer viel stärker auf Umweltverträglichkeit und weitere Kriterien vor ihrem Entscheid achten. Diese Aspekte wiederspiegeln sich in den ESG1-Kriterien wider und Immobilienbesitzern ist zu empfehlen, die Gebäuderisiken aus dieser neuen Perspektive zu beurteilen. Es gilt also, sowohl neue gesetzliche Vorschriften als auch die Markterwartungen frühzeitig zu erkennen, zu messen und zu beurteilen um anschliessend die richtigen Massnahmen abzuleiten und umzusetzen.
An dieser Stelle kommt dem Risikomanagement von Immobilien eine äusserst wichtige Bedeutung zu. Ein professionell ausgerichtetes Risikomanagement kann auch bezüglich ESG-Kriterien ein sehr wichtiges Managementinstrument darstellen. Vereinfacht dargestellt, sieht der Risikomanagement-Prozess wie folgt aus:
Der Prozess ist für jedes einzelne Objekt jährlich zu wiederholen, und er steht selbstverständlich bei jeder Neuinvestition, inklusive Renovationsarbeiten an.
Bezüglich Umweltverträglichkeit sind insbesondere die folgenden Punkte zu berücksichtigen:
Dazu gesellen sich weitere Aspekte wie Sozialverträglichkeit und Governance. Sie alle sind im Risikomanagement zu berücksichtigen und zu beurteilen.
Neben den neuen ESG-Herausforderungen werden im professionellen Risikomanagement selbstverständlich auch zahlreiche weitere Risiken berücksichtig und sie liefern dem Management wertvolle Hinweise für die Entscheidungsfindung. Dazu gehört sicherlich auch eine Beurteilung der Risiken hervorgerufen durch die COVID19-Krise. Gerade im Bereich von Geschäftsliegenschaften, aber auch andere kommerziell genutzte Objekte dürften in den kommenden Monaten unter Druck geraten. Wir möchten an dieser Stelle jedoch hervorheben, dass diesbezüglich jedes einzelne Objekt individuell beurteilt werden muss. Ausbaustandard bezüglich ESG-Kriterien, geographische Mikro- und Makrolage, Mietermix und Weiteres mehr sind zu berücksichtigen und können in der Risikobeurteilung ganz unterschiedliche Resultate hervorrufen. Das Motto «one size fits all» ist im professionellen Risikomanagement sicherlich fehl am Platz.
Risikomanagement selber beinhaltet selbstverständlich auch Risiken. So sind wir für die Risikobeurteilung von einer bestimmten Erwartungshaltung der zukünftigen Entwicklungen abhängig. Diese Annahmen können richtig oder falsch sein. Um diese Unsicherheiten zu minimieren setzen professionelle Risikomanager die Methode der Szenarioanalyse ein. In verschiedenen Szenarien werden mögliche makro- und mikroökonomische Entwicklungen modelliert und einzeln die potenziellen Risiken evaluiert. Die Parameter werden laufend an die neusten Entwicklungen angepasst und neu beurteilt. Das Management teilt in einem nächsten Schritt den einzelnen eine Eintretenswahrscheinlichkeit zu.
Entscheidend ist also das laufende Monitoring von möglichen Risiken, die korrekte Parametrisierung der Szenarien und deren Priorisierung. Ein aufwändiger Prozess, der neben dem Verständnis für den Immobilienmarkt viel Disziplin und Knowhow verlangt.
Immobilienbesitzer, welche heute noch nicht über einen entsprechend aufgesetzten Risikomanagementprozess verfügen ist zu empfehlen, die aufkommenden ESG-Risiken sowie die COVID19-Krise als Anlass zu nehmen und sich professionell aufzustellen. Damit gewinnen Immobilienbesitzer wertvolle Zeit, die notwendigen Massnahmen umzusetzen. Drohende Turbulenzen und negative Überraschungen können umgangen werden.
Für viele private Besitzer von direkten Immobilienanlagen ist ein professioneller Risikomanagement Prozess jedoch zu aufwändig oder sie verfügen nicht über das notwendige Knowhow. Ihnen ist dringend zu empfehlen, das Risikomanagement auszulagern oder mittels einer fachmännisch aufgesetzten Struktur zu verbriefen. Dazu eignen sich der Immobilienfonds, eine Anlagestiftung oder allenfalls eine Immobiliengesellschaft. Alle diese Verbriefungsarten bieten zahlreiche Vorteile.
BCV und Primecoach arbeiten seit vielen Jahren erfolgreich bei der Verbriefung von Immobilienanlagen zusammen. BCV ist der führende Dienstleister in diesem Bereich und unterstützt Immobilienbesitzer in sämtlichen Belangen. Primecoach ist ein unabhängiges Beratungsunternehmen mit Fokussierung auf Risikomanagement und Strukturierung von Immobilienanlagen. Wir helfen Ihnen, ihr Risikomanagement unter ESG-Aspekten neu auszurichten und zu professionalisieren.
1 steht für: E= Environmental (Umweltverträglichkeit), S=Social (Sozialverträglichkeit), G=Governance (verantwortungsbewusste Führung)
BCV Banque dépositaire
Philippe Zufferey
Primecoach
Marco Chinni