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Durabilité
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Philippe Zufferey & Marco Chinni
Pour pouvoir atteindre les objectifs de l'Accord de Paris sur le climat, la branche de l'immobilier ne pourra pas éviter les réglementations étatiques.
L'immobilier est responsable d'environ 30% des émissions de gaz à effet de serre et de 40% de la consommation d'énergie.
De plus, il est probable que locataires et acheteurs tiendront davantage compte de l'impact environnemental et d'autres critères au moment de prendre des décisions. Ces aspects se reflètent dans les critères ESG1 et il est recommandé aux propriétaires d'immeubles d'évaluer les risques bâtiments découlant de ces nouvelles perspectives. Il convient aussi de prendre connaissance suffisamment tôt des nouvelles prescriptions légales ainsi que des attentes du marché, de les mesurer et de les évaluer pour ensuite prendre les mesures appropriées et les mettre en œuvre.
À ce stade, la gestion des risques de l'immobilier revêt une importance significative. En ce qui concerne les critères ESG, une gestion des risques professionnelle peut aussi représenter un instrument de gestion très important. Le schéma ci-dessous représente le processus simplifié de gestion des risques:
Le processus est à répéter une fois par année pour chaque objet et il s'applique bien entendu à tout nouvel investissement, y compris aux travaux de rénovation.
En matière d'impacts environnementaux, les points suivants sont à prendre particulièrement en compte:
À cela s'ajoutent d'autres aspects comme les impacts sociaux et la gouvernance. Ils doivent tous être pris en considération et évalués dans la gestion des risques.
Bien entendu, outre les nouveaux enjeux ESG, une gestion professionnelle des risques prend en compte de nombreux autres risques et fournit au management des indications précieuses pour la prise de décision. Cela inclut assurément une évaluation des risques engendrés par la crise COVID19. Les locaux commerciaux en particulier, mais aussi d'autres objets à utilisation commerciale, devraient être sous pression ces prochains mois. Il convient de souligner ici que chaque objet doit être évalué individuellement. Les standards de développement concernant les critères ESG, micro- et macrosituations géographiques, mix de locataires et autres, doivent être pris en compte et peuvent entraîner des résultats complètement différents dans l'évaluation des risques. L'affirmation « one size fits all » n'a certainement pas sa place dans la gestion professionnelle des risques.
La gestion des risques comprend elle-même aussi des risques, bien entendu. Ainsi, notre évaluation des risques dépend d'une certaine attente des développements futurs. Ces hypothèses peuvent être justes ou fausses. Pour minimiser ces incertitudes, les professionnels de la gestion des risques utilisent la méthode d'analyse de scénarii. Les différents scénarii modélisent les développements macro- et microéconomiques possibles et les risques potentiels sont évalués individuellement. Les paramètres sont constamment adaptés aux tout derniers développements et réévalués. Le management attribue ensuite à chacun une probabilité d'occurrence.
Le monitoring courant des risques possibles est aussi déterminant, de même que le paramétrage correct des scénarii et leur priorisation. Un processus complexe, qui exige beaucoup de discipline et de savoir-faire, en plus d'une bonne compréhension du marché immobilier.
Il est recommandé aux propriétaires immobiliers, qui ne disposent pas encore d'un processus de gestion des risques correctement établi, de prendre les risques ESG émergents et la crise COVID19 comme une opportunité de se positionner de manière professionnelle. Les propriétaires immobiliers gagnent ainsi un temps précieux pour concrétiser les mesures nécessaires. Les turbulences imminentes et les surprises négatives peuvent être contournées.
Toutefois, pour de nombreux propriétaires privés de placements immobiliers directs, un processus de gestion professionnelle des risques est trop onéreux ou alors ils ne disposent pas du savoir-faire nécessaire. Il leur est vivement conseillé d'externaliser la gestion des risques ou de procéder à une titrisation au moyen d'une structure mise en place par des experts. Un fonds immobilier, une fondation d'investissement ou, en tous cas, une société immobilière conviennent à cette fin. Tous ces types de titrisation offrent de nombreux avantages.
La BCV et Primecoach collaborent depuis de nombreux années avec succès pour la titrisation des placements immobiliers. La BCV est l'un des principaux prestataires dans cette branche et accompagne les propriétaires immobiliers dans tous les domaines. Primecoach est une société indépendante de consulting spécialisée dans la gestion des risques et la structuration des placements immobiliers. Nous vous aidons à réorienter votre gestion des risques selon les critères ESG et à la professionnaliser.
1 E = Environmental (impacts environnementaux), S = Social (impacts sociaux), G = Governance (gouvernance, gestion responsable)