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Interview
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5 min
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Olivier Toublan, Immoday.ch
Privatbanken, Family Offices, Pensionskassen und unabhängige Vermögensverwalter sind zunehmend an Immobilien interessiert. Anstatt Fondsanteile zu kaufen, ziehen es einige vor, ihr eigenes Zertifikat, das genau auf ihre Bedürfnisse und die Strategie ihrer Kunden zugeschnitten ist, zu erstellen. Dabei helfen Investmentberatungsboutiquen wie IMvestir Partners.
Infolge niedrigerer Prämien und einer attraktiveren Bewertung sind Vermögensverwalter zunehmend an Immobilienfonds interessiert. Da einige jedoch nicht alle Eier in einen Korb legen wollen, wenden sie sich lieber Zertifikaten zu, statt Fondsanteile zu kaufen. Diese ermöglichen es ihnen, eine Strategie zu wählen, die genau den Wünschen ihrer Kunden entspricht. Dank der Hilfe von Finanzanlageberatungsboutiquen wie IMvestir Partners, die auf indirekte Immobilien spezialisiert sind, werden diese Zertifikate nach ihren spezifischen Bedürfnissen massgeschneidert. Erklärungen der Geschäftsführerin Laure Carrard.
Laure Carrard, was sind diese Immobilienzertifikate?
Ein AMC, für Actively Managed Certificate, ist ein strukturiertes Produkt, das mit Ermessensspielraum nach einer bestimmten Anlagestrategie verwaltet wird. Es wird massgeschneidert erstellt und in ein Dutzend Positionen von Schweizer Immobilienfonds investiert. Mit anderen Worten: Es ist eine einfache und schnelle Möglichkeit für professionelle Anleger, diversifiziert und nach ihren spezifischen Bedürfnissen in Immobilien zu investieren.
Gibt es diese Art von Produkt schon lange?
Ja, aber erst seit Jahresbeginn haben wir ein echtes Interesse an dieser Produktart im Immobilienbereich festgestellt. Die bisher relativ unbekannte Anlageklasse beginnt, Vermögensverwalter zu interessieren. Dies unter anderem wegen ihrer Vorteile bei der Allokationsdiversifizierung und der Liquidität. Nicht zu vergessen ist der steuerliche Aspekt, der für ihre Kunden interessant ist. Oder die Tatsache, dass es im Erbfall einfacher ist, Anteile an einem Zertifikat als direkte Immobilien aufzuteilen. Heute, nach dem in den vergangenen Monaten registrierten Rückgang der Agios, sind sie ausserdem der Meinung, dass der Zeitpunkt für Investitionen günstig ist.
Ist die Nachfrage gross?
Dies bleibt eine Nische. Wir haben seit Anfang des Jahres bereits die Erstellung mehrerer Zertifikate begleitet und weitere sind in der Pipeline.
Was machen Sie konkret?
Eine Privatbank, ein Family Office, eine Pensionskasse oder ein unabhängiger Vermögensverwalter möchte für seine Kunden ein Zertifikat auflegen, für das sie als Investment Manager fungieren sollen. Da sie intern nicht unbedingt über Immobilienspezialisten verfügen, wenden sie sich an externe Spezialisten und hier kommen wir ins Spiel. Nach Gesprächen mit dem Kunden legen wir seine Bedürfnisse fest. Zum Beispiel sein Risikoprofil, seine Renditeanforderungen, die Art des von ihm bevorzugten Anlagevehikels, die sektorale und geografische Allokation, den Liquiditätsbedarf usw. Nach der Ermittlung all dieser Angaben, empfehlen wir ihm ein Portfolio von Wertpapieren, mit dem er seine Ziele erreichen kann. Jedes einzelne unter ihnen wurde gründlich analysiert. Zudem führen wir Simulationen durch, um das Ziel des Zertifikats minutiös zu erfüllen.
Sie bieten Investment Managern also ein schlüsselfertiges Produkt an?
Wir sind Investment Advisors, zur Unterstützung und Begleitung der Investment Manager. Wir sind eine Hilfe bei der Allokationsentscheidung. Sobald der Investment Manager unsere Anlageempfehlung und damit unseren Portfoliovorschlag akzeptiert hat, ist es an ihm, die Käufe am Markt zu tätigen. Wir werden ihn natürlich dabei begleiten, damit er seine Aufträge pflegen kann, indem er zum besten Preis und mit dem besten Timing kauft.
Was passiert, nachdem das Zertifikat erstellt wurde?
Wir begleiten den Kunden weiterhin regelmässig mit einer proaktiven Beobachtung jedes Marktereignisses, wie z. B. einer Kapitalerhöhung. Es werden auch Empfehlungen ausgesprochen, wie der Kunde bei Marktentwicklungen begleitet werden kann, um die Positionen aktiv zu verwalten, indem er im Portfolio erzielte Gewinne einlöst oder von günstigen Preisen profitiert.
Warum kaufen Sie die Anteile nicht selbst, um ein schlüsselfertiges Zertifikat auszustellen?
Wir konzentrieren uns auf die Anlageberatung und unsere gründlichen Analysen der Marktprodukte. Es ist nicht unser Ziel, selbst Transaktionen durchzuführen.
Und in welcher Grössenordnung bewegen sich die Zertifikate im Durchschnitt?
Im Durchschnitt zwischen 10 und 20 Millionen Franken. Sie werden aber auch schon ab 5 Millionen Franken aufgelegt. Da es sich um offene Investitionsvehikel handelt, können sie später mit neuen Investoren wachsen.
Warum braucht es solche Zertifikate? Reicht es nicht aus, Anteile des UBS Sima-Fonds zu kaufen, um diversifiziert in den Schweizer Immobilienmarkt zu investieren?
Es ist eine Option, da es tatsächlich ein liquider Fonds ist. Aber er ist ohne Überraschungen. Er macht 20 % des Index aus, was bedeutet, dass er eine marktnahe Wertentwicklung bieten wird. Unsere Aufgabe ist es, den Anlegern einen Mehrwert zu bieten. Wir wählen die besten Manager mit dem grössten Potenzial aus, die Fonds, die wachsen und weiterhin langfristig Wert schaffen werden sowie diejenigen, die dauerhafte Dividenden bieten, die über denen der Konkurrenz liegen. Mithilfe unserer Ratschläge kann der Anleger Positionen eingehen, in der Hoffnung, eine höhere Rendite als der Markt zu erzielen. Das ist der Vorteil des aktiven Managements im Vergleich zum passiven Management.
Gibt es viele von Ihnen, die diese Art von Dienstleistung in der Schweiz anbieten?
Soweit ich weiss, gibt es auf nationaler Ebene nur eine Handvoll von uns. Es ist wirklich eine Nische! Wenn man dort einen Mehrwert schaffen will, muss man die Vermögensverwalter und die Produkte genau kennen. Kurz, man muss ein Spezialist sein.
Olivier Toublan, Immoday.ch