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Interview
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6 min
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Olivier Toublan, Immoday.ch
Les banques privées, les family offices, les caisses de pensions et gérants indépendants sont de plus en plus intéressés par l'immobilier. Mais plutôt que d'acheter des parts de fonds, certains préfèrent créer leur propre certificat qui répond exactement à leurs besoins et à la stratégie de leurs clients. Grâce à l'aide de boutiques de conseil en investissement comme IMvestir Partners.
Suite à la baisse des primes et une valorisation plus attrayante, les gestionnaires de fortune sont de plus en plus intéressés par les fonds immobiliers. Mais, ne voulant pas mettre tous leurs œufs dans le même panier, plutôt que d’acheter des parts de fonds, certains préfèrent se tourner vers les certificats. Qui leur permettent d’opter pour une stratégie répondant exactement aux désirs de leurs clients. Grâce à l’aide de boutiques de conseil en placement financier, spécialisées dans l'immobilier indirect, comme IMvestir Partners, ces certificats sont créés sur mesure, selon leurs besoins spécifiques. Les explications de sa directrice, Laure Carrard.
Laure Carrard, que sont ces certificats immobiliers ?
Un AMC, pour Actively Managed Certificate, est un produit structuré, géré de manière discrétionnaire en fonction d'une stratégie d'investissement spécifique. Il est créé sur mesure, et est investi dans une dizaine de positions de fonds immobiliers suisses. Autrement dit, c'est un moyen simple et rapide pour les investisseurs professionnels d'investir dans l'immobilier de manière diversifiée, selon leurs besoins spécifiques.
Ça fait longtemps que ce genre de produit existe ?
Oui, mais ce n'est que depuis le début de l'année que nous avons constaté un véritable intérêt pour ce genre de produits dans l'immobilier. Cette classe d'actifs, qui leur était assez méconnue, commence à intéresser les gestionnaires de fortune, entre autres par ses avantages de diversification d’allocation et de liquidité. Sans oublier l’aspect fiscal, intéressant pour leurs clients. Ni le fait que, en cas d'héritage, il est plus facile de se partager des parts d'un certificat que de l'immobilier direct. Aujourd’hui, après la baisse des agios enregistrée ces derniers mois, ils estiment en outre que le moment est opportun pour investir.
La demande est importante ?
Cela reste une niche. Nous avons déjà accompagné la création de plusieurs certificats depuis le début de l'année, et d'autres sont dans le pipeline.
Concrètement, que faites-vous ?
Une banque privée, un family office, une caisse de pension ou un gérant de fortune indépendant veut lancer un certificat pour ses clients, dont ils seront les Investment Managers. N’ayant pas forcément de spécialistes de l'immobilier à l’interne, ils font appel à des spécialistes externes, et c'est là que nous intervenons. Après discussion avec le client, nous définissons ses besoins. Par exemple, son profil de risque, ses exigences de rendement, le type de véhicule d'investissement qu'il préfère, l'allocation sectorielle et géographique, les besoins en liquidité, etc. Une fois tout cela déterminé, nous lui conseillons un portefeuille de titres, chacun ayant été analysé de manière approfondie, qui lui permet d'atteindre ses objectifs. Nous effectuons aussi des simulations, afin de répondre minutieusement à l’objectif du certificat.
Vous proposez donc un produit clé en main aux Investment Managers ?
Nous sommes les Investment Advisors, en soutient et en accompagnement des Investment Managers. Nous sommes une aide à la décision d’allocation. Une fois que l’Investment manager a accepté notre recommandation d’investissement et donc notre proposition de portefeuille, c'est à lui de procéder aux achats sur le marché. Nous allons bien entendu l'accompagner dans cette démarche, pour qu'il puisse soigner ses ordres en achetant au meilleur prix, avec le meilleur timing.
Une fois le certificat créé, que se passe-t-il ?
Nous continuons d'accompagner le client, de manière régulière, avec un suivi proactif de chaque événement du marché, comme, par exemple, une augmentation de capital. Des recommandations sont également faites pour accompagner le client lors d’évolutions sur le marché afin de gérer de manière active les positions en encaissant des gains réalisés dans le portefeuille ou en profitant de prix intéressants.
Pourquoi ne procédez-vous pas vous-même aux achats de parts, pour délivrer un certificat clé en main ?
Nous axons nos efforts sur le conseil en placement et sur nos analyses approfondies des produits du marché. Nous n’avons pas pour vocation de procéder aux transactions.
Et quelle est la taille moyenne de ces certificats ?
En moyenne, entre 10 et 20 millions de francs. Mais ils peuvent être déjà lancés à partir d’un montant de 5 millions de francs. Etant des véhicules d’investissement ouverts, ils peuvent ensuite croître, avec l'arrivée de nouveaux investisseurs.
Pourquoi y a-t-il besoin de tels certificats ? Pour investir de manière diversifiée dans le marché immobilier suisse, ne suffit-il pas d'acheter des parts du fonds UBS Sima ?
C'est une option, c'est effectivement un fonds liquide, mais sans surprise. Il représente 20% de l’indice, ce qui signifie qu’il offrira une performance proche du marché. Notre travail, c'est d'apporter de la valeur ajoutée aux investisseurs, en sélectionnant les meilleurs managers, ceux qui ont le plus de potentiel, les fonds qui vont se développer et qui vont continuer à générer de la valeur sur le long terme, et ceux qui proposent des dividendes pérennes supérieurs à la concurrence. Grâce à nos conseils, l'investisseur peut prendre des positions, dans l’espoir d’atteindre une performance supérieure au marché. C'est tout l'avantage de la gestion active, par rapport à une gestion passive.
Êtes-vous nombreux à proposer ce genre de service en Suisse ?
À ma connaissance, nous sommes qu'une poignée au niveau national. C'est vraiment une niche ! Si on souhaite y apporter une valeur ajoutée, il faut connaître les gestionnaires, les produits de manière approfondie, bref être un spécialiste.
Olivier Toublan, Immoday.ch