Diego Reyes: «L’exercice 2024/2025 a été une année record pour le Dominicé Swiss Property Fund»

Dominicé Swiss Property Fund a particulièrement bien profité d'une année qui a été favorable à tout le secteur des fonds immobiliers cotés. Avec une fortune totale qui a progressé de 53% dans le dernier exercice, portée par 17 acquisitions sur l’arc lémanique qui représentent près de 500 logements supplémentaires. Les investisseurs ont apprécié puisque, depuis le début de l'année, les parts du fonds ont gagné 15%. Grâce, entre autres, à une liquidité qui s'est améliorée ces derniers mois, suite à une augmentation du nombre de parts en circulation

C'est la saison des résultats pour les fonds immobiliers cotés, et comme on pouvait s'y attendre, ils sont plutôt bons. Dans un contexte où l'agio moyen s'est envolé ces 12 derniers mois et où les augmentations de capital se sont multipliées. À l'exemple de Dominicé Swiss Property Fund qui a réalisé un exercice record, comme l'explique Diego Reyes, Senior Fund Manager chez Dominicé & Co – Asset Management.

Diego Reyes, Dominicé Swiss Property Fund vient de publier ses résultats. Quels sont les points principaux à retenir de la performance du fonds et de l'exercice qui vient de se boucler ?

L’exercice 2024/2025 a été une année record pour le Dominicé Swiss Property Fund. La fortune totale du fonds a progressé de 53% pour atteindre CHF 849 millions au 30 juin 2025. Cette croissance a été portée par 17 acquisitions stratégiques sur l’arc lémanique, représentant 488 logements supplémentaires et près de CHF 10 millions d’état locatif additionnel. Le rendement de placement a atteint 6,38% contre 2,50% l’an dernier, et le dividende par part a été relevé à CHF 3.20. Enfin, le ROE a progressé à 5,93% et la marge opérationnelle est restée stable à 65%. Ces résultats traduisent notre capacité à conjuguer croissance et performance opérationnelle.

Depuis le début de l'année, vous avez enregistré une hausse de près de 15%, nettement supérieure à celle du secteur (6,5%). Comment l’expliquer ?

Cette surperformance reflète d’abord le positionnement du fonds, très axé sur l’immobilier résidentiel en Suisse romande, un marché tendu où la demande locative reste forte. Elle tient aussi à notre capacité à déployer rapidement et efficacement le capital levé dans des acquisitions de qualité, générant des loyers supplémentaires immédiats et un potentiel de valorisation à moyen terme. Enfin, notre gestion active et rigoureuse nous permet de tirer le meilleur parti d’un marché concurrentiel, en maintenant un équilibre entre rendement, croissance et discipline financière.

Si votre performance depuis le début de l'année est supérieure à la moyenne, votre agio, lui (30% fin septembre), est inférieur à la moyenne du marché (35%). Est-ce à dire que le fonds a encore du potentiel de croissance ou, au contraire, que les investisseurs ont des problèmes avec votre portefeuille immobilier ?

Nous voyons cet agio comme une opportunité. À 30%, il reflète déjà une solide confiance des investisseurs, tout en laissant du potentiel de revalorisation. Le fonds est jeune et en forte croissance, avec encore beaucoup de réserves locatives (près de 38% sur les acquisitions récentes). L’écart par rapport à la moyenne traduit surtout une prudence face à notre expansion rapide, qui se réduira au fil du temps à mesure que nous continuerons à démontrer la régularité de nos résultats et la création de valeur pour les investisseurs.

La liquidité du Dominicé Swiss Property Fund reste faible, comme à peu près tous les fonds de placement immobiliers cotés, d'ailleurs : est-ce un point qui vous préoccupe ?

La liquidité est un enjeu structurel pour tous les fonds immobiliers cotés en Suisse. Dans notre cas, elle s’améliore déjà grâce à l’augmentation du nombre de parts en circulation : 4,6 millions fin juin 2025, contre 3,6 millions un an plus tôt. Avec l’augmentation de capital en cours et l’élargissement progressif de notre base d’investisseurs, la liquidité continuera à se renforcer. C’est un point que nous suivons attentivement, mais qui ne constitue pas une préoccupation majeure au vu de la solidité et de la croissance du fonds.

Vous avez annoncé une augmentation de capital de 100 millions de francs qui devrait se boucler ces prochaines semaines. Comment ça se passe pour l'instant ?

Cette augmentation de capital, d’un montant maximum de CHF 98,9 millions, rencontre un très bon accueil. Elle est conçue pour financer des acquisitions déjà sécurisées : un portefeuille résidentiel prime dans le canton de Vaud (environ CHF 45 millions), ainsi que quatre immeubles urbains stratégiques à Lausanne, Pully et Genève (environ CHF 42 millions). Nous avons également identifié un pipeline complémentaire d’environ CHF 67 millions, ce qui garantit que le capital levé sera déployé rapidement et efficacement. Notre approche est claire : investir dans des actifs de qualité qui renforcent notre stratégie résidentielle tout en préservant les rendements.

Arrive-t-on encore à trouver des immeubles avec des rendements intéressants, pour ne pas diluer le portefeuille ? Certains observateurs du marché estiment que ce n'est plus possible.

Oui, et notre exercice 2024/2025 en est la meilleure preuve. Nous avons acquis 17 immeubles avec un rendement brut moyen de 4,1% et une réserve locative de 38%. Ces acquisitions n’ont pas dilué la performance, elles l’ont renforcée. Nous restons très sélectifs dans nos choix, en ciblant des actifs résidentiels situés dans des zones urbaines attractives où la demande dépasse structurellement l’offre. Cette discipline d’investissement est la clé pour continuer à générer des rendements intéressants dans un marché concurrentiel.

Après cette augmentation de capital, quelle sera la valeur de votre portefeuille ? Et quel est votre objectif de taille dans 3 ans ?

Une fois l’augmentation de capital finalisée et les acquisitions intégrées, la valeur du portefeuille se rapprochera du seuil du milliard de francs d’ici la fin de l’année. À horizon 3 ans, nous visons une taille comprise entre CHF 1.3 et 1.5 milliard. Mais l’objectif n’est pas seulement de croître : nous voulons avant tout renforcer la profondeur locative du portefeuille, augmenter le nombre d’investisseurs, diversifier nos implantations en Suisse romande et maintenir une discipline stricte dans nos acquisitions urbaines.

Dominicé vient de racheter TrustStone Real Estate SICAV, qui sera géré par la même équipe que le Dominicé Swiss Property Fund. N'y a-t-il pas un risque de dispersion des forces ?

Non, car nous avons renforcé l’équipe de gestion pour intégrer TrustStone sans dispersion. Les deux fonds ont des stratégies différentes et complémentaires : Dominicé Swiss Property Fund reste focalisé sur le résidentiel, alors que TrustStone est davantage orienté vers des immeubles commerciaux et mixtes. Nous mutualisons ainsi notre expertise tout en respectant les spécificités de chaque véhicule. Loin de nous disperser, cette organisation nous permet d’offrir plus de valeur aux investisseurs, avec des équipes et des compétences élargies.

Ce rachat est un exemple concret de la consolidation du secteur de l'immobilier titrisé. Beaucoup d'observateurs estiment que cette consolidation va se poursuivre. Quel est votre avis ?

Nous partageons ce constat. Le marché des fonds immobiliers suisses est très compétitif et les investisseurs privilégient les gestionnaires solides et les véhicules de taille critique. La consolidation permet de mutualiser les compétences et d’assurer une meilleure pérennité. Notre reprise de TrustStone s’inscrit dans cette logique : répondre aux attentes des investisseurs en créant de la valeur sur le long terme, tout en restant sélectifs dans nos choix d’acquisition d’immeubles.

Et finalement, pour l'avenir, de nouveau projets importants pour le Dominicé Swiss Property Fund ?

Oui, nous avons plusieurs projets en préparation. Ils concernent notamment la densification urbaine et la rénovation énergétique sur des immeubles stratégiques dans des villes comme Vevey et Lausanne. L’augmentation de capital en cours nous permettra aussi de lancer de nouvelles opérations dans le canton de Vaud et à Genève. Notre objectif est double : continuer à croître en taille et améliorer en permanence la qualité et la durabilité de notre portefeuille, afin d’assurer des revenus stables et résilients pour nos investisseurs. Enfin en octobre 2025, nous publierons les premiers résultats du benchmark GRESB qui témoigneront l’engagement de Dominicé à pérenniser son portefeuille immobilier à long terme tout tout en maintenant une transparence irréprochable.

Rédaction Immoday.ch

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